開發(fā)商大打"得房率" 成都正式叫停"贈(zèng)送空間"
日前出臺(tái)的《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2008）》將終結(jié)商品房有大量贈(zèng)送空間的行為 “兩房變?nèi)俊薄疤舾呖臻g”“空中院館”“可變空間”“得房率高達(dá)188%”……“90/70政策”出臺(tái)后，業(yè)界有人士推測2008年將是“偷面積”的一年，果然，不少開發(fā)商在今年均推出有大面積贈(zèng)送空間的創(chuàng)新戶型，并受到市場好評(píng)。但從今年9月實(shí)施的《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2008）》正式對(duì)每套住宅的陽臺(tái)面積、建筑的層高做了詳細(xì)規(guī)定，意在控制可變空間的贈(zèng)送方式。據(jù)了解，成都不少開發(fā)商對(duì)“叫停贈(zèng)送面積”早有耳聞，有條件的趕在規(guī)定出臺(tái)前已經(jīng)完成報(bào)規(guī)，手中還有此類戶型的開發(fā)商也在加緊做項(xiàng)目營銷。 偷面積 成都正式叫停 世家機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理郭漫舸稱，2007年底業(yè)界就有傳言說“贈(zèng)送面積”將被叫停，北京、廣州去年7月就正式停批這種戶型。據(jù)了解，這種傳言在業(yè)界流傳后，不少項(xiàng)目紛紛加緊報(bào)規(guī)速度，希望在相關(guān)部門正式發(fā)文前通過審批，保證項(xiàng)目內(nèi)保留一部分具有可變空間的戶型。星彥地產(chǎn)成都分公司總經(jīng)理張猛透露，去年年底不少開發(fā)商手中贈(zèng)送面積超過20%的項(xiàng)目就沒有通過審批，有的則迅速調(diào)整規(guī)劃、重新設(shè)計(jì)戶型，甚至在前期定位時(shí)就規(guī)避掉贈(zèng)送面積。 記者在《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2008）》看到，從9月開始，每套住宅陽臺(tái)的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的20%，套型建筑面積90平方米（含90平方米）以下住宅，其建筑層高不得高于3.6米，套型建筑面積90平方米以上住宅，其建筑層高不宜高于3.6米。張猛解釋，對(duì)陽臺(tái)面積的限定意味著，一套住宅中，全贈(zèng)送的露臺(tái)和送半面積的陽臺(tái)，所有贈(zèng)送面積不能超過套型建筑面積的20%。世家機(jī)構(gòu)則認(rèn)為，對(duì)層高的規(guī)定意味著，90平方米以下中小戶型以后室內(nèi)不可能再出現(xiàn)兩層挑高空間，90平方米以上的住宅層高“不宜”高于3.6米，指在特定情況下，鑒于項(xiàng)目品質(zhì)，可以在客廳或臥室做兩層高的產(chǎn)品。 贈(zèng)送多 開發(fā)商大打“得房率” 從銷售的角度看，今年盡管樓市處于盤整期，消費(fèi)者下單十分理性，但許多有大面積贈(zèng)送空間的產(chǎn)品確實(shí)能促進(jìn)項(xiàng)目銷售。號(hào)稱得房率最多可超過200%的國嘉·新視界開盤當(dāng)天270套房源售出220套，成交率高達(dá)80%；藍(lán)光香境打出的“70平方米實(shí)際使用面積105平方米；買99平方米得180平方米，部分房源得房率高達(dá)188%”也有效幫助樓盤創(chuàng)造了開盤當(dāng)日銷售超過75%的好成績；中?！ぬm庭提出的“奢尺高層”概念注重立體空間打造，戶內(nèi)約5.8米雙層挑高空間讓89平方米的戶型能享受124平方米多層次空間，在城南一直銷售得很好；萬科·金域藍(lán)灣、香木林·加洲國際同樣利用挑高創(chuàng)新空間吸引了不少客戶。 星彥地產(chǎn)顧問曾做過一個(gè)調(diào)查，目前市面上以贈(zèng)送面積大做文章的樓盤20余個(gè)。其中開發(fā)商對(duì)所推項(xiàng)目的得房率上，四海逸家最高達(dá)到200%以上，中?！ぬm庭為139%，佳兆業(yè)·麗晶港達(dá)139%~169%，財(cái)富領(lǐng)地為175%，萬科·金域藍(lán)灣最高達(dá)171%……這么高的得房率，在一定程度上促進(jìn)了項(xiàng)目銷售。 購房者 九成人為高得房率買單 在天府新城工作的白領(lǐng)肖先生看了很多樓盤，最終還是選定中?！ぬm庭。他表示，除了項(xiàng)目離上班的地方近外，最重要的還是挑高戶型設(shè)計(jì)吸引了他：“平層的房子看多了，完全沒感覺，5.8米的挑高層讓我眼前一亮，最近我正在研究室內(nèi)設(shè)計(jì)，看究竟是隔一層多一間房還是保持原狀。”中海地產(chǎn)表示，“挑高奢尺立體空間”就是為了滿足現(xiàn)代的城市人對(duì)空間的暢想，讓他們自由發(fā)揮各種思路，這種戶型推出后，對(duì)項(xiàng)目銷售的確有推動(dòng)作用?！痹阱\江城市花園為父母購房的王小姐也是被可變空間所吸引，想到兩年后可能會(huì)生寶寶，王小姐一家選擇了兩房變?nèi)康膽粜?，給自己多一種選擇。 星彥機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，九成購房者對(duì)贈(zèng)送空間的滿意度極高，目前市面上的兩房變?nèi)俊⑷霊艋▓@實(shí)現(xiàn)的室內(nèi)外空間過渡、挑高空間釋放的現(xiàn)代氣息、贈(zèng)送的大露臺(tái)等對(duì)購房者下單有極強(qiáng)促進(jìn)作用。但在購買過程中也產(chǎn)生了一定問題，比如需要注意開發(fā)商承諾的贈(zèng)送空間后期是不是真的可以利用；計(jì)算清楚實(shí)得面積價(jià)格是不是更實(shí)惠；贈(zèng)送空間不屬于產(chǎn)權(quán)面積，也不簽入合同，購房者要對(duì)得房率做好計(jì)算，有充足的心理準(zhǔn)備，以免后期產(chǎn)生糾紛。 問題多 贈(zèng)送空間將成歷史 贈(zèng)送空間受到購房者熱烈歡迎，為什么還要叫停？張猛認(rèn)為，目前市場上大部分吼出“贈(zèng)送空間”的樓盤，贈(zèng)送的面積都超過20%甚至更多，但贈(zèng)送面積不計(jì)入地塊規(guī)劃容積率，會(huì)造成實(shí)際的建筑容積率提高。比如一個(gè)社區(qū)的容積率為5.0，如果贈(zèng)送空間達(dá)到40%，容積率將提高到7.0，這些偷出來的面積，開發(fā)商不支付土地成本，沒有報(bào)規(guī)、報(bào)建等費(fèi)用，會(huì)降低實(shí)際成本。這不僅導(dǎo)致小區(qū)的建筑密度增加，影響居住的舒適性，政府損失一部分費(fèi)用，還會(huì)讓房價(jià)虛高。目前市面上有的產(chǎn)品，每平方米價(jià)格達(dá)到8000、9000元，實(shí)得價(jià)僅每平方米3000、4000元，變相抬高了房價(jià)，會(huì)讓樓市產(chǎn)生虛假信息，誤導(dǎo)市場管理。 合景泰富成都負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“贈(zèng)送空間”將成為成都樓市的歷史，這類產(chǎn)品的稀缺性可能會(huì)對(duì)樓盤銷售起到更大作用。公司即將推出的疊翠峰、萬景峰兩個(gè)項(xiàng)目就是趕在“叫?！鼻叭〉谩督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》。 | ||||