樓市銷售疲軟"缺血"嚴重 開發(fā)商使盡解數籌錢
種種跡象顯示，隨著樓市趨冷，房地產商的資金缺口將越來越大。
“今年開發(fā)商的手中還有些錢，但是到明年，他們將面臨真正的資金瓶頸。”華遠集團總裁任志強日前對《第一財經日報》表示。
而另一家全國性開發(fā)商高層則對本報記者表示，其手上所掌控的逾150億元現金，今年將不會用來購買新的地塊。因為他預測目前的地產行業(yè)調整可能要持續(xù)3年之久，那將意味著最終大家都難免遇到資金短缺的窘境。
最新的統(tǒng)計數據也并不樂觀
上海佑威房地產研究中心（下稱“佑威”）的最新報告顯示，8月上海市一手商品房（剔除動遷配套房，下同）的供應量為100.62萬平方米，比7月份減少四成，同比減少了34.4%。成交83.17萬平方米，約為去年同期的三成。在售樓盤在“奧運月”已經開始調整價格，而為了迎接“金九銀十”，上海即將上市的房源更是高達73批，這將使競爭形勢更為嚴峻。
佑威分析師認為，8月上海樓市已經出現了全面性的下跌。上海市中心已有樓盤打8.5折，而某個成交量比較集中的地區(qū)房源價格比前期低了近7000元/平方米；隨著三林地塊中環(huán)區(qū)域新樓盤的低價上市，萬科、大華的樓盤也相繼調價。而更多的遠郊樓盤也在以買房送車等方式打折促銷。其中，因為打折促銷而頻現報端的萬科金色雅筑售出150套住宅，在上月住宅項目成交量中排名第六。
“可以預見，‘金九銀十’期間，各開發(fā)商間的銷售競爭會更加激烈?！?佑威分析師表示。據佑威統(tǒng)計，已經在網上房地產公示即將上市的房源就多達73批，其中僅浦東一區(qū)就有11批房源之多。
“現在大家應該更關心成交量?！比f科集團副總裁劉愛明認為項目的成交直接影響到公司的現金流。
國泰君安曾發(fā)布報告稱，2008年房地產行業(yè)資金缺口達7100億元，相當于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產中長期貸款的2倍。平均下來，每家內資開發(fā)商資金缺口達1201萬元。而根據已披露的房企上市公司中報，41家房企負債水平高于50%，包括保利地產、金地集團在內的18家房企負債率均在70%紅線之上。
同時，據統(tǒng)計，房地產上市公司經營性現金流較去年同期銳減，已披露的60家上市公司中，44家現金流為負，顯示在銷售疲軟的情況下，房企“失血”嚴重，若再不加速回籠資金，就只能通過借新債償舊債，或在股市圈錢的方式來償還到期資金。
去年陷入囤地“癲狂”的開發(fā)商正陷入四處籌資的窘境。一家今年3月份在港IPO失利的地產企業(yè)一直到5月底才籌得一筆35億港元的私募，而該公司的老總為此在香港周旋多日，并被迫放棄在江蘇、廣東等地的多幅地塊，一些正在開發(fā)的項目也一度陷入停滯。
“目前對于開發(fā)商來說，在土地款一度‘滯納’之后，用于平日項目開發(fā)的‘現金流’也開始出現危機。加之國家的信貸政策又在一定程度上緊縮對地產項目的信貸，使得現在開發(fā)商已經開始通過旁門左道獲得資金。”一家上海開發(fā)商的高管對本報記者表示，陸續(xù)開始有越來越多的開發(fā)商通過“假按揭”的形式騙取銀行貸款，而廣州和江蘇的銀行監(jiān)管機構都在考慮收緊這一個口子。這將使得開發(fā)商的生存狀態(tài)更為窘迫。
“開發(fā)商正在通過多種途徑尋找資金。他們在動信托、股權合作以及外資和其他行業(yè)資本的腦筋。至于開發(fā)商的資金缺口，現在我們很難估計，但是目前看來，一個基本可以確定的情況是，一向為資金密集型的地產行業(yè)，短期內將面臨大多數企業(yè)無法籌集大筆資金的窘境。而未來一年，房價仍將面臨深度調整。這只會使形勢更加嚴峻?！鄙虾＞G地集團董事長張玉良對本報記者稱。