資本大鱷"抄底" 成都樓市迎來大資本進(jìn)入時(shí)代
又一個(gè)總面積達(dá)到千畝大盤掛牌出讓的公告出現(xiàn)在大眾視線時(shí)，成都開發(fā)商都多少感到了意外。
當(dāng)商品房銷售成為今年成都房地產(chǎn)的“主語”時(shí)，南部新區(qū)海洋公園及文化藝術(shù)中心用地掛牌的消息從一開始，就顯示出“標(biāo)桿式”的風(fēng)向意義。
海洋樂園配套700畝、文化藝術(shù)中心配套235畝、二類住宅用地200畝，僅從掛牌消息的數(shù)字上看，如此大規(guī)模的掛牌足以讓業(yè)界遐想萬千。更加值得注意的是，僅是海洋樂園和文化藝術(shù)中心的投資強(qiáng)度，就將不低于32億元。
好事者都在猜測(cè)，政府緣何選擇這個(gè)時(shí)候出牌，誰又將選擇這個(gè)時(shí)機(jī)接招，成為成都土地市場(chǎng)的勝者？
●這是一個(gè)總占地1135畝的大盤
●4.8億元只是掛牌起始價(jià)
●僅其中兩塊地投資就不小于32億元
特殊的“蛋糕”
按照成都市國(guó)土局的出讓公告，這個(gè)總占地達(dá)1135畝的大盤，由4幅地塊合而為一的GX92(211/252):2008-025地塊，其中包括海洋樂園及配套項(xiàng)目用地700畝、文化藝術(shù)中心用地235畝、兩宗配套住宅項(xiàng)目共200畝。
公告詳細(xì)的指出，海洋樂園及配套用地不僅包括中央公園廣場(chǎng)的建設(shè)，也包括地下設(shè)施項(xiàng)目，而文化藝術(shù)中心用地則包括了歌劇院、現(xiàn)代藝術(shù)館、會(huì)議中心。僅是這兩個(gè)部分的投資強(qiáng)度，就將不小于32億元。
這宗位于高新區(qū)南部園區(qū)外環(huán)路以北，劍南大道以東，民悅西一街、民悅東街以南，濯錦南路以西街坊內(nèi)的土地，將成為南部新區(qū)最為核心的配套之一，而整體用地中含有的200畝住宅用地，位于去年曾一度被多家知名開發(fā)商熱捧的高新區(qū)大源組團(tuán)。
公告顯示，4.8億元是成都市國(guó)土局定下的掛牌起始價(jià)，而這宗整體出讓的宗地的保證金為8000萬元。此外，地塊掛牌出讓起止時(shí)間為9月12日至26日。
如此大的配套規(guī)模、如此特殊的投資強(qiáng)度，還有高昂的后續(xù)投資核算，哪家企業(yè)有能力也有興趣來參與競(jìng)投呢？一位在南延線有開發(fā)物業(yè)的老總認(rèn)為，本地的公司基本上不具有參與競(jìng)拍的能力與實(shí)力，而一般的上市公司出于業(yè)績(jī)考察也不會(huì)輕易買下這個(gè)特殊的“蛋糕”，他堅(jiān)持認(rèn)為，最終的入主者，必定是資源與資金能力雙重不俗的大財(cái)團(tuán)。
值得注意的是，該地塊出讓信息8月22日首次正式公告，20天后即開始為期兩周的掛牌競(jìng)價(jià)，留給有意競(jìng)投企業(yè)準(zhǔn)備的時(shí)間，滿打滿算也就一月多一點(diǎn)。
業(yè)界人士分析認(rèn)為，此次出讓的南部新區(qū)配套地塊，跟成都土地“招掛拍”歷史上任何一宗地都不同?！盁o論是海洋樂園還是歌劇院，都將成為南部新區(qū)乃至整個(gè)成都市的亮點(diǎn)，這種城市級(jí)別的核心配套，政府一般不會(huì)拿給不信任的公司參與運(yùn)作?！蓖瑫r(shí)，他認(rèn)為，這宗整體出讓的用地極有可能采取BOT的運(yùn)作模式。
低調(diào)的“活躍者”
抄底總是與波峰形成截然的對(duì)比，但抄底者的身影永遠(yuǎn)比市場(chǎng)高潮期的豪賭者隱蔽和低調(diào)得多。而作為地產(chǎn)開發(fā)鏈條的上游資源，土地抄底者遠(yuǎn)遠(yuǎn)比普通房產(chǎn)抄底者更為深藏不露。
經(jīng)歷了去年7月-9月的“高潮”，進(jìn)入到2008年，地產(chǎn)市場(chǎng)的平淡并沒有房產(chǎn)市場(chǎng)的走低那么引人注目，但是即便是在5·12地震之后的“低潮期”，土地市場(chǎng)上依然活躍著一批幾乎不為人所知的企業(yè)，以及一些熟知企業(yè)刻意低調(diào)化的市場(chǎng)行為。
根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，5·12地震之后成交的首宗地便是高新區(qū)南部園區(qū)的工業(yè)用地，它被螞蟻物流有限公司以底價(jià)收入囊中。在5月22日的其他12宗土地交易中，高新區(qū)西部園區(qū)出讓的也是清一色的工業(yè)用地，在獲得者的名單上，買家的名氣超出了地產(chǎn)的概念，高新建設(shè)、恒安、皇城老媽均有所斬獲。
雖然5月22日成交的宗地面積比較大，但是由于工業(yè)用地的特殊性，所以對(duì)成都主流的土地市場(chǎng)息息相關(guān)的住宅以及商業(yè)用地市場(chǎng)，參考價(jià)值不大，也不能代表成都土地市場(chǎng)的走勢(shì)。對(duì)于傳統(tǒng)意義上的開發(fā)業(yè)界，6月的兩次商業(yè)用地出讓更加引人矚目。
6月2日，“鳥巢”投資商、發(fā)展商國(guó)奧投資首次入川，拍下雙流國(guó)際新城約300余畝土地。國(guó)奧投資也成為了震后首個(gè)在成都拿地的外來開發(fā)商。
同樣是在6月，“鑫達(dá)+大鼎+美美力誠(chéng)”的組合以及上海復(fù)地特別引人關(guān)注。前者引人關(guān)注是出于底價(jià)受讓的地塊將成為美美力誠(chéng)百貨的“量身定制”，后者引人好奇，是因?yàn)樵谖鞑苛硗庖粋€(gè)重鎮(zhèn)重慶徘徊多年的復(fù)地，也把觸角深入到了成都。
更為意味深長(zhǎng)的一宗土地出讓，是東大街15號(hào)地塊以起始價(jià)出讓給四川明宇實(shí)業(yè)。這宗地本來去年就已經(jīng)推出，后由于某些原因而推遲，期間經(jīng)歷了“具有故事性的一波三折”，最終被四川明宇集團(tuán)在6月18日以掛牌起始價(jià)收入囊中。從波折的出讓過程可以看出，該地塊被許多方面寄予厚望。
在15號(hào)地塊出讓成功后不久，6月19日，美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)（中國(guó)）公司與明宇實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司簽訂合作協(xié)議，準(zhǔn)備入駐東大街15號(hào)地塊，打造一個(gè)五星級(jí)酒店，預(yù)計(jì)3年后建成開業(yè)。
花樣年的震后擴(kuò)張也值得一提。7月18日，花樣年總裁潘軍蒞臨成都房地產(chǎn)發(fā)展論壇，聲稱依舊看好成都。7月22日，花樣年便以逾3.73億元的成本投標(biāo)獲得一宗考察時(shí)日已久的商住用地。那宗面積達(dá)169畝的商住用地位于高新區(qū)天府大道以西，大成一街以南，府河以北。
“這宗地要是放在去年，保不定拍出什么價(jià)格，現(xiàn)在被花年樣成功‘抄底’了”，熟知南部新區(qū)土地行情的一位人士指出，土地抄底者多經(jīng)過了長(zhǎng)時(shí)間的考察和協(xié)調(diào)，只是選擇了一個(gè)低價(jià)位的入市時(shí)機(jī)而已。
經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間的考察，然后在一個(gè)合適的時(shí)機(jī)底價(jià)進(jìn)入，這不僅考驗(yàn)抄底者的實(shí)力與魄力，也體現(xiàn)了抄底者的商業(yè)眼光和布局能力。從這個(gè)意義上說，土地抄底者，并非常人能夠所為。
抄底者的幾種姿態(tài)
在樓市前景尚不明朗的環(huán)境中，人們似乎更加關(guān)注目前房產(chǎn)市場(chǎng)的變化和諸多開發(fā)商的營(yíng)銷策略的改變，以及怎樣安全“過冬”的問題，位于整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈前端的土地市場(chǎng)反而好像已經(jīng)快要被遺忘，只有零零散散的供應(yīng)和成交還在維持著土地市場(chǎng)僅有的熱度，而普遍的注意力之外，依舊有幾股不容忽視的勢(shì)力在暗自擴(kuò)展。
第一股勢(shì)力首推災(zāi)后重建的力量。記者多次在都江堰的災(zāi)后規(guī)劃會(huì)議上看到低調(diào)的實(shí)力開發(fā)商派人參與跟進(jìn)，一位都江堰市的主管部門領(lǐng)導(dǎo)告訴記者，地震后想?yún)⑴c重建的企業(yè)已經(jīng)排了一長(zhǎng)串。無疑，災(zāi)后留下的商業(yè)想象空間讓若干公司不能坐等。一位在都江堰從未停止過尋找項(xiàng)目的總監(jiān)告訴記者，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)將更為廣泛的體現(xiàn)出來。而在此之前，大型央企動(dòng)輒千畝的綜合開發(fā)，無一不以“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的宏大藍(lán)圖切入，旅游地產(chǎn)、主題公園、土地一級(jí)開發(fā)、城市運(yùn)營(yíng)都是它的拿手好戲。
第二股勢(shì)力是股權(quán)投資的興盛，它與國(guó)內(nèi)貸款緊縮息息相關(guān)。年初，成都已有拍賣股權(quán)的公司案例，而在這之后，股權(quán)投資更為活躍地進(jìn)入到人們的視線。一位基金經(jīng)歷認(rèn)為，國(guó)內(nèi)貸款吃緊實(shí)質(zhì)上為“熱錢”提供了一條另外的道路。今年上半年，一大批外資房地產(chǎn)投資基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凱德置地、澳大利亞麥格理等都表現(xiàn)出活躍的態(tài)勢(shì)。
此外，一位五大行投資部高級(jí)經(jīng)理告訴記者，越是低潮期，“抄底者”的進(jìn)入渠道越是廣泛。他舉例說道，一些公司也嘗試通過與政府合作基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、通過能源投資等渠道間接進(jìn)入到地產(chǎn)行業(yè)?！暗珜?duì)這些企業(yè)來說，地產(chǎn)只是一個(gè)短平快的利潤(rùn)點(diǎn)，成為不了主業(yè)。”這位高級(jí)經(jīng)理如是說。