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隨著城市土地利用的多樣化，城市建設(shè)用地出現(xiàn)了越來越多的物業(yè)形態(tài)，國家先后對土地現(xiàn)狀用途分類和城鎮(zhèn)建設(shè)用地分類進(jìn)行了調(diào)整，客觀反映了城市用地物業(yè)形態(tài)的多樣性。目前最新城市土地分類中，已經(jīng)將商業(yè)用地分為商服用地，商務(wù)用地，娛樂康體用地，公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地、其他服務(wù)設(shè)施用地。這些用地性質(zhì)雖然屬于同一大類的，但不同的物業(yè)形態(tài)，產(chǎn)生的收益有較大差異。但目前城市基準(zhǔn)地價體系還是采用的是住宅、商服、工業(yè)、綜合四大分類體系，在基準(zhǔn)地價評估中也是將上述不同類型的物業(yè)形態(tài)歸于同一大類進(jìn)行測算的，并未就不同物業(yè)形態(tài)進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分，各業(yè)態(tài)間的地價差異難以準(zhǔn)確體現(xiàn)。為充分發(fā)揮基準(zhǔn)地價的指導(dǎo)作用，實現(xiàn)土地價值最大化，進(jìn)行土地用途細(xì)分下基準(zhǔn)地評估研究，能夠更準(zhǔn)確、有效地測算土地用途細(xì)分下基準(zhǔn)地價水平，進(jìn)一步豐富基準(zhǔn)地價用途體系，更好的指導(dǎo)城市地價管理及宗地地價評估。

1、基準(zhǔn)地價概念 

基準(zhǔn)地價即土地初始價，也稱城市基準(zhǔn)地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估法定最高年期的土地使用權(quán)價格，并由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格?；鶞?zhǔn)地價是政府對城鎮(zhèn)各個均質(zhì)地域（或者各個土地級別）的土地制訂的不同用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)）利用下的平均價格，作為土地在進(jìn)行出讓時的基礎(chǔ)指導(dǎo)價，不僅可以作為土地資產(chǎn)量化的尺度，為土地投資者和使用者提供決策依據(jù)，而且還是政府實行地價管理、科學(xué)配置土地資源的有力工具，對其他地價具有重要的導(dǎo)向和控制作用?，F(xiàn)在我國普遍存在的基準(zhǔn)地價主要有兩種形式：（1）級別基準(zhǔn)地價：是在大范圍內(nèi)依據(jù)土地級別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價，通過結(jié)合級差地租和部分房地產(chǎn)資料測算的基準(zhǔn)地價。它僅能反映同一級別區(qū)域的宏觀平均地價，雖然是房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠完善的產(chǎn)物，可是也對我國房地產(chǎn)業(yè)的逐步形成、發(fā)展、規(guī)范、完善起到了積極的推動作用。（2）區(qū)片基準(zhǔn)地價：是小范圍內(nèi)在級別基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價。其形成的區(qū)段價、區(qū)片價，是市場較規(guī)范、較活躍條件下的產(chǎn)物，反映出城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)育到了一定程度?；鶞?zhǔn)地價的測算可以直接利用房地產(chǎn)交易資料得到，不用完全建立在土地定級的基礎(chǔ)上。

2、基準(zhǔn)地價特點

基準(zhǔn)地價是政府對城鎮(zhèn)各土地級別或均質(zhì)地域評估的土地使用權(quán)價格?；鶞?zhǔn)地價與其它地價類型比較具有顯著特點：（1）一般由政府委托評估，評估結(jié)果須向社會聽證、廣泛聽取公眾意見及政府認(rèn)可，由市縣人民政府定期公布。（2）是一種分用途的評估地價，同一區(qū)域中，不同用地類型的土地，有不同的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。我國目前的基準(zhǔn)地價按用途分類，主要包括商業(yè)基準(zhǔn)地價、住宅基準(zhǔn)地價、工業(yè)基準(zhǔn)地價三種類型。（3）是均質(zhì)地域的平均價格，均質(zhì)地域的最基本表達(dá)方式是土地級別。在各地評估實踐中，由于商業(yè)、住宅上地級別內(nèi)部價格的差異比較大，根據(jù)商業(yè)、住宅等用地類型地價的區(qū)位變化規(guī)律及特點，進(jìn)一步評估對應(yīng)路線段和區(qū)片的商業(yè)路線價及住宅區(qū)片價，提高基準(zhǔn)地價區(qū)域的均質(zhì)性及區(qū)域范圍宗地價格水平的相對一致性。（4）具有全域覆蓋的特征，城區(qū)內(nèi)的任何一個區(qū)域，應(yīng)有至少一種用地類型的基準(zhǔn)地價。（5）是有限年期的土地使用權(quán)地價。按國家有關(guān)法規(guī)規(guī)定，商業(yè)、住宅、工業(yè)土地使用權(quán)出讓的最高期限分別為40年、70年、50年。因此基準(zhǔn)地價評估設(shè)定的最高年期不得超過法定的最高出讓年限。（6）具有時效性，最基本的要求是客觀反映上地市場的正常價格水平，當(dāng)區(qū)位條件、城市規(guī)劃及土地市場發(fā)生變化、以及由此導(dǎo)致地價水平發(fā)生變化時，須及時對基準(zhǔn)地價進(jìn)行更新。

3、基準(zhǔn)地價用途體系分析

當(dāng)前現(xiàn)有的基準(zhǔn)地價體系還是沿用以傳統(tǒng)的評估方式進(jìn)行評估，但隨著城市水平的提高和土地用途多樣化的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)的評估方式不能很好的滿足的不同土地用途細(xì)類下的基準(zhǔn)地價評估，必須在原有的評估原則和方法的基礎(chǔ)上進(jìn)行土地用途細(xì)化下的評估研究，才能使土地的價值實現(xiàn)最大化。

我國從1990年開展基準(zhǔn)地價評估以來，采用綜合定級，分類定級，地價定級，在對土地用途分類上多按照，商業(yè)、住宅、工業(yè)分類來評估研究，但隨著城市建設(shè)不斷成熟，土地用途多元化趨勢的出現(xiàn)，原有的基準(zhǔn)地價分類體系與城市的發(fā)展水平不相適應(yīng)，表現(xiàn)在：一是同一類型內(nèi)部細(xì)分用途的土地收益水平及交易價格差異懸殊，基準(zhǔn)地價對土地市場的指導(dǎo)和宏觀調(diào)控作用顯著降低；二是不能適應(yīng)土地有償使用范圍不斷擴(kuò)大的需要，存在大范圍的基準(zhǔn)地價空白區(qū)。存在的主要問題有：（1）土地的單一性和需求市場多樣性的矛盾，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的變革，土地進(jìn)入市場進(jìn)行使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地的需求者對土地有特定的使用要求，土地的供應(yīng)者（即政府）對土地的供應(yīng)規(guī)定的調(diào)控規(guī)劃，單一的政府調(diào)控規(guī)劃要求來強加給土地需求者既不符合市場經(jīng)濟(jì)運行的規(guī)律是不科學(xué)的。另外市場機制下土地使用者對土地的使用權(quán)隨時隨地都在發(fā)生變化，在城市土地的市場化特征顯現(xiàn)的時代，現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價分類已經(jīng)很難適應(yīng)。（2）土地用途細(xì)分不足與土地需求的擴(kuò)大化矛盾，由于城市規(guī)劃的側(cè)重點是要在規(guī)劃建成區(qū)內(nèi)的各類用地需按標(biāo)準(zhǔn)協(xié)調(diào)空間上的布局和平衡，常常導(dǎo)致規(guī)劃土地的區(qū)位與市場需求土地區(qū)位的矛盾和錯位，所以在進(jìn)行土地區(qū)位的規(guī)劃時，必須考慮到各類用地主體的市場經(jīng)濟(jì)行為和規(guī)律。（3）同一類型下不同細(xì)分土地用途的收益水平及市場交易價格差異懸殊，基準(zhǔn)地價遵循“以土地分等定級和均質(zhì)地域劃分為基礎(chǔ)，以土地收益和價格為依據(jù)”的原則，目前從商業(yè)、住宅和工業(yè)用地評估的基準(zhǔn)地價成果雖然能體現(xiàn)宏觀土地用途下的價格水平差異，但這三種上地利用類型下不同細(xì)分用途的土地收益水平也相差甚遠(yuǎn)。對于商業(yè)用地，可分成批發(fā)業(yè)用地、零售業(yè)用地、住宿餐飲用地、辦公樓用地和市場用地等等。（4）商業(yè)用地中不同細(xì)分用途土地的交易價格也存在著明顯的不同，以成都市區(qū)情況為例，一般商場、商鋪用地的價格指數(shù)為1.0，而一般規(guī)模的賓館、市場用地的價格指數(shù)為0.5-0.8。對于高檔賓館及大型專業(yè)市場用地，參照工業(yè)用地價格進(jìn)行評估。這是因為高檔賓館用地在交易中，其成交價格較低，或者政府將高檔賓館用地和商住、商辦等用地一起出讓的方式以實現(xiàn)交易。市場用地由于其資金回報周期長，一般需要培育3-5年，在初期經(jīng)營階段一般是虧損。

4、土地用途細(xì)分下基準(zhǔn)地價評估研究

4.1 土地用途細(xì)分原則

（1）形式與利用效益基本一致

目前基準(zhǔn)地價從商業(yè)、住宅和工業(yè)用地進(jìn)行評估，但是宗地地價用途分成居住用地，工業(yè)用地，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂用地，綜合或者其他用地五類。針對不同用途分類他們的土地效益是不同，應(yīng)根據(jù)不同的土地效益進(jìn)行評估。

（2）相同土地用途收益率的相對一致性

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地既是一種資源，也是一種資產(chǎn)。作為資源，可以帶來利用收益;作為資產(chǎn)，可以帶來轉(zhuǎn)讓收益。因此，土地價格可以分成土地資源性價格和土地資產(chǎn)性價格，現(xiàn)實中的地價表現(xiàn)為這兩者之和。在土地市場中，收益機制是土地價格形成的前提，上地的價格由土地的收益水平所決定，即土地產(chǎn)出能力的大小。土地的區(qū)位、社會、政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市政設(shè)施投入程度、土地用途及開發(fā)利用集約程度都對地塊的收益水平產(chǎn)生很大的影響。不同用途土地的地價也是以其各自的收益水平高低為前提的，因此，在基準(zhǔn)地價用途分類體系的探討中要從不同細(xì)分用途土地的收益差異出發(fā)，綜合考慮不同用途土地敏感因素，集約利用程度，社會經(jīng)濟(jì)效益、市場供需情況等方面，使得同一用途土地的利用收益率保持相對一致。

（3）相同土地市場發(fā)育程度相對一致性

土地市場發(fā)育程度的高低是指土地價格形成市場化程度高低。長期以來，我國偏重于國家定價和國家指導(dǎo)價，市場經(jīng)濟(jì)的基本建立，國家對有些行業(yè)逐步放寬調(diào)控力度，如一般的商業(yè)用地，商品房住宅用地，工業(yè)用地，逐步實行招拍掛的形式出讓土地。但是對于國家重點扶持、建設(shè)、保障的一些用地，一些保障性住房用地，帶了公益性的基礎(chǔ)設(shè)施用地等。因此，在基準(zhǔn)地價用途分類中，需要對不同用途土地市場的發(fā)育程度進(jìn)行分析，使得同一用途上地市場的發(fā)育程度保持相對一致。

（4）相同土地價格影響因素的相對一致性

影響土地價格的因素包括區(qū)域因素，區(qū)位發(fā)展戰(zhàn)略因素，人口因素，交通及基礎(chǔ)配套設(shè)施因素，商業(yè)因素等。這些因素通過影響土地的收益能力和空間布局來影響土地的價格，并且不同用途土地對這些因素的敏感程度各不相同。如批發(fā)零售業(yè)用地對商業(yè)繁華度、交通等因素比較敏感，而賓館住宿用地對交通、環(huán)境等因素比較敏感。因此，在基準(zhǔn)地價用途分類研究中，需要考慮細(xì)分用途后，各小類用地類型的影響因素是否相對一致。

4.2 基準(zhǔn)地價土地用途細(xì)分

為了更好的對城市基準(zhǔn)地價進(jìn)行區(qū)域及業(yè)態(tài)評估，對各類型土地用途進(jìn)行細(xì)分，見表4-1。

表4-1土地利用分類與城市用地分類用途對應(yīng)表(部分)

4.3土地用途細(xì)分研究的構(gòu)建

     基準(zhǔn)地價土地用途分類是為城市用地基準(zhǔn)地價的評估做準(zhǔn)備工作的，因此應(yīng)遵循城市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，不能以單一形式來預(yù)測城市用地總需求，應(yīng)該結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。對于土地市場己經(jīng)逐步發(fā)育完善，土地交易日益頻繁，市場經(jīng)濟(jì)體制已經(jīng)建立并完善的城市和地區(qū)，采用一成不變的基準(zhǔn)地價土地用途分類難以準(zhǔn)確的評估出基準(zhǔn)地價成果，滿足土地市場發(fā)展的實際需要，在具體實施中不能科學(xué)而合理地反映與不同細(xì)分用途的土地收益水平。因此，迫切需要對基準(zhǔn)地價的用途分析體系進(jìn)一步完善，以使得城市基準(zhǔn)地價能科學(xué)、合理地體現(xiàn)不同土地使用用途下土地收益水平級差變化。而運用合理的基準(zhǔn)地價土地用途分類體系，能更好的為成都市的土地工作的開展服務(wù)，能更切合實際的為土地定級評估。具體來說，有兩條途徑：一是根據(jù)成都市發(fā)展的態(tài)勢，動態(tài)跟蹤標(biāo)準(zhǔn)的變化，及時地進(jìn)行修訂和調(diào)整，以實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)的和諧、整體可持續(xù)發(fā)展；二是制定標(biāo)準(zhǔn)的總的原則和綱領(lǐng)性的指導(dǎo)思想，根據(jù)成都市自身的城市發(fā)展階段和特殊的地域特色進(jìn)行動態(tài)制定，對城市用地進(jìn)行框架性的約束和調(diào)控，這樣制定的標(biāo)準(zhǔn)的針對性將更強，可操作性會更大。根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，結(jié)合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)下需要解決的問題以及成都市基準(zhǔn)地價土地用途分類的實際情況，按照以下原則構(gòu)建適應(yīng)成都市的基準(zhǔn)地價商業(yè)土地用途分類體系，以商業(yè)用地為例進(jìn)行細(xì)分，在研究過程中沒有進(jìn)行級別劃分，目的是著重研究不同業(yè)態(tài)在同一區(qū)域的土地價值變化，商業(yè)細(xì)分見表4-2。

表4-2商業(yè)用地細(xì)分項，

各用地類型及業(yè)態(tài)形式及特點如下：（1）商服用地:包括綜合百貨商店、商場和經(jīng)營各種食品、服裝、紡織品、醫(yī)藥、日用雜貨、五金交電、文化體育、工藝美術(shù)等專業(yè)零售批發(fā)商店及其附屬的小型工場、車間和倉庫等用地。（2）金融保險用地：包括銀行及分理處、信用社、信托投資公司、證券交易所和保險公司，以及外國駐本市的金融和保險機構(gòu)等用地。（3）貿(mào)易咨詢用地：包括各種貿(mào)易公司、商社及其咨詢機構(gòu)等用地。（4）服務(wù)業(yè)用地：包括以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、會議展覽、綜合娛樂于一體的功能聚合、相輔相成、土地節(jié)約集約利用的城市經(jīng)濟(jì)聚集體。（5）旅館用地：地上以修建酒店、賓館等建筑物形式的用地。該類土地前期投資較大，經(jīng)營方式主要以酒店出租等形式為主，投資回收周期較長。（6）市場用地：包括獨立地段的農(nóng)貿(mào)市場、小商品市場、工業(yè)品市場和綜合市場等用地

4.4土地用途細(xì)分下基準(zhǔn)地價評估方法

4.4.1土地用途細(xì)分下基準(zhǔn)地價評估原則

    在進(jìn)行土地估價業(yè)務(wù)時采用的《技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，由于既不能采用現(xiàn)行方法或技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，也無法采用傳統(tǒng)方法對一些可能導(dǎo)致估價結(jié)果不準(zhǔn)確的特定物業(yè)形態(tài)用地進(jìn)行估價，其主要目的是為了將這類型的土地估價業(yè)務(wù)做到規(guī)范性和統(tǒng)一性。根據(jù)這一指導(dǎo)思想，在本標(biāo)準(zhǔn)的編制中主要依據(jù)以下原則：

（1）針對性

城市基準(zhǔn)地價土地用途細(xì)分，是為了維護(hù)城市土地利用和資源分配的公平性、合理性，對于具有不同經(jīng)濟(jì)收益能力的土地用途，確定不同的價格評估標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行分類管理。

（2）科學(xué)性

城市基準(zhǔn)地價土地用途的細(xì)分，是強調(diào)土地利用功能，不同的土地用途具有不同的區(qū)位偏好，在城市土地利用中通過土地利用規(guī)劃，能夠使不同的土地用途各得其所、相互補充，而盡量避免把互不兼容的土地混合在一起。嚴(yán)格依據(jù)國家現(xiàn)有土地估價和土地利用的規(guī)程規(guī)范及有關(guān)文件。對于不同物業(yè)形態(tài)用地的用途認(rèn)定嚴(yán)格依據(jù)《土地利用分類》和《城鎮(zhèn)土地規(guī)劃分類》，采用分類對應(yīng)方法，進(jìn)行歸類合并，保證基本用途的準(zhǔn)確性。對于編制成果時采用的技術(shù)參數(shù)等，嚴(yán)格依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》結(jié)合成都市實際取值，保證其科學(xué)和區(qū)域性。

（3）可操作性

由于服務(wù)于土地利用為目標(biāo)的土地用途劃分在我國應(yīng)用比較廣泛，城市基準(zhǔn)地價土地用途細(xì)分可以在服務(wù)于土地利用為目標(biāo)的土地用途劃分的基礎(chǔ)上，按照土地供求關(guān)系的替代性和價格的相對一致性，進(jìn)行再歸納和分類。從城市基準(zhǔn)地價的應(yīng)用上分析，城市土地價格評估，可供參考的評價標(biāo)準(zhǔn)不是越多越好。標(biāo)準(zhǔn)太多，容易造成地價確定的隨意性城市基準(zhǔn)地價用途細(xì)分，應(yīng)用于城市地價評估和管理，主要是建立起基于城市基準(zhǔn)地價的宗地評估用途修正體系。

4.4.2土地用途細(xì)分下基準(zhǔn)地價評估方法

通過閱讀文獻(xiàn)查閱相關(guān)理論資料，初步了解目前我國對基準(zhǔn)地價用途分類所做的主流研究，通過確定所涉及的區(qū)域范圍，從而確定調(diào)查范圍，本研究通過對成都市五城區(qū)的各類用地的土地收益方面的資料進(jìn)行走訪調(diào)查和2001-2012年的土地（商業(yè)用地）進(jìn)行整理，運用歸納分析法、收益還原法、市場比較法、綜合分析算術(shù)平均求值、spss工具等對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理分析，為了保證數(shù)據(jù)的有效性和實用性對數(shù)據(jù)進(jìn)行大量的修正和篩選，從而對成都商業(yè)土地用途細(xì)分進(jìn)行基準(zhǔn)地價評估。

（1）歸納分析法

   歸納分析法是在總結(jié)經(jīng)驗科學(xué)的研究方法而提出來的，通過數(shù)據(jù)收集，實地調(diào)查數(shù)據(jù)，借鑒相關(guān)報告數(shù)據(jù)，通過對數(shù)據(jù)進(jìn)行修正，篩選出合理的數(shù)據(jù)，在對資料的歸納收集后，進(jìn)行合理的分析。

（2）地價評估方法

①市場比較法：

市場比較法，是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪?/FONT>估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法是房地產(chǎn)估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實際的估價方法。

②收益還原法：

收益還原法是指通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。從資產(chǎn)購買者的角度出發(fā)，購買一項資產(chǎn)所付的代價不應(yīng)高于該項資產(chǎn)或具有相似風(fēng)險因素的同類資產(chǎn)未來收益的價值。

（3）綜合分析法

在原有的基礎(chǔ)評估方法基礎(chǔ)上，進(jìn)行綜合分析，采用算術(shù)平均或加權(quán)平均的方法，得出一個合理的修正系數(shù)。綜合分析的目的是確保評估結(jié)果的真實性和有效性，才能更好的讓研究的結(jié)果更加可行，才能應(yīng)用于城市土地發(fā)展中，為城市的土地交易提高有力的支撐，為相關(guān)部門提供土地交易時的基礎(chǔ)。

土地市場是隨著需求呈現(xiàn)出波動的市場，正確合理的基準(zhǔn)地價能夠掌握市場運行規(guī)律，并通過制定正確、高效的土地政策，完善城市土地價格形成機制，為土地市場實現(xiàn)健康發(fā)展提供數(shù)據(jù)與實踐支撐。通過探索城市基準(zhǔn)地價時空分布特征，可以實現(xiàn)為城市土地價格的信息化查漏補缺，提高并完善城市土地市場的信息化水平，同時為城市土地市場主體提供更好的服務(wù)，并且為其他城市土地市場的完善提供一定的借鑒。運用科學(xué)的手法對城市地價地進(jìn)行評價研究，可以實現(xiàn)土地節(jié)約集約利用，改善政府的要素調(diào)控方式與能力，提高政府對土地的管理能力，確保土地資源的生態(tài)安全。