工業(yè)用地定價(jià)思路
2015-10-22 00:00:00 本網(wǎng)站
一.問(wèn)題提出
目前工業(yè)用地呈現(xiàn)諸多不匹配的價(jià)格類型，如工業(yè)用地最低限價(jià)、工業(yè)園區(qū)供地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、土地成本價(jià)等，上述價(jià)格一般呈從低到高的排序。上述價(jià)格類型哪一種反映了客觀的工業(yè)用地價(jià)值？基準(zhǔn)地價(jià)、政府出讓地價(jià)、土地抵押價(jià)等如何定價(jià)？
二.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估
1.存在問(wèn)題
基準(zhǔn)地價(jià)是政府確定工業(yè)園區(qū)土地招、拍、掛地價(jià)的重要依據(jù)，政府一般強(qiáng)調(diào)供地價(jià)必須高于國(guó)家規(guī)定的工業(yè)用地最低限價(jià)，不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%，那么極限的基準(zhǔn)地價(jià)為：
基準(zhǔn)地價(jià)=最低限價(jià)/0.7
據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估一般采用成本逼近法、市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算，但兩種方法測(cè)算結(jié)果差異很大，前者往往是后者的兩倍以上。在最終取值時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)只有以市場(chǎng)比較法結(jié)果為準(zhǔn)，才能滿足政府的上述要求。
這樣就造成基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果確定依據(jù)不充分，其結(jié)果遠(yuǎn)低于征地成本；而以基準(zhǔn)地價(jià)70%確定的供地價(jià)，就更低于征地成本。當(dāng)供地價(jià)成為市場(chǎng)比較法案例后，以市場(chǎng)比較法測(cè)算結(jié)果為主確定的基準(zhǔn)地價(jià)，就會(huì)越來(lái)越低，以此造成工業(yè)用地地價(jià)低水平的惡性循環(huán)。
2.國(guó)家規(guī)定
國(guó)務(wù)院“關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知“(國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào))、國(guó)土資源部”關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知“（國(guó)土資發(fā)〔2009〕56號(hào)））明文規(guī)定，“工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”；“工業(yè)項(xiàng)目擬定的出讓底價(jià)低于該項(xiàng)目實(shí)際土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費(fèi)用之和的，應(yīng)按不低于實(shí)際各項(xiàng)成本費(fèi)用之和的原則確定出讓底價(jià)”。
當(dāng)政府出讓地價(jià)必須高于工業(yè)用地最低限價(jià)同時(shí)與基準(zhǔn)地價(jià)掛鉤匹配時(shí)，由于工業(yè)用地最低限價(jià)和出讓底價(jià)都不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費(fèi)用之和的規(guī)定。所以工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)水平應(yīng)高于土地征地成本。
3.建議
（1）.提高工業(yè)用地最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定其標(biāo)準(zhǔn)不得低于當(dāng)?shù)赝恋卣鞯爻杀炯雍侠淼睦麧?rùn)。要求各地土地成本價(jià)由上一級(jí)國(guó)土行政管理部門(mén)會(huì)同財(cái)政部門(mén)審計(jì)確定，每年公布一次（或定期公布）。
（2）.國(guó)家取消工業(yè)用地供地最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定土地出讓地價(jià)直接與工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)掛鉤，根據(jù)條件差異，圍繞基準(zhǔn)地價(jià)上下浮動(dòng)。
（3）.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果確定應(yīng)以成本逼近法測(cè)算結(jié)果為主，使之至少應(yīng)高于征地成本。
（4）.在上一級(jí)國(guó)土行政管理部門(mén)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)驗(yàn)收時(shí)，重點(diǎn)要關(guān)注工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)是否高于當(dāng)?shù)卣鞯爻杀?。改變?cè)瓕＜乙庖?jiàn)只關(guān)注程序、方法、過(guò)程等，而對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果不發(fā)表意見(jiàn)的方式。
三.宗地地價(jià)評(píng)估
1.存在問(wèn)題
目前宗地地價(jià)評(píng)估主要有兩類，一類是土地一級(jí)市場(chǎng)地價(jià)評(píng)估，主要指政府工業(yè)用地招、拍、掛的地價(jià)評(píng)估，二類是土地二級(jí)市場(chǎng)地價(jià)評(píng)估，如土地抵押價(jià)格評(píng)估等。據(jù)調(diào)查，在同一工業(yè)園區(qū)內(nèi)，甚至同一宗地，僅由于估價(jià)目的不同，土地抵押評(píng)估價(jià)遠(yuǎn)高于招、拍、掛評(píng)估價(jià)。為什么呢？因?yàn)槲蟹揭蟛灰粯?，往往招、拍、掛地價(jià)評(píng)估，政府及土地受讓者均要求評(píng)低，以便低價(jià)招商引資；而在土地抵押評(píng)估中，抵押方希望評(píng)高，以求放大融資額。鑒于前述的市場(chǎng)交易價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、成本價(jià)從小到大的差異關(guān)系，評(píng)估機(jī)構(gòu)就只好在評(píng)估方法上作文章，招、拍、掛采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估，最終往往以市場(chǎng)比較法測(cè)算結(jié)果為主來(lái)確定估價(jià)結(jié)果。土地抵押采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估，多以成本逼近法測(cè)算結(jié)果為主來(lái)確定估價(jià)結(jié)果。
顯然上述行為擾亂了土地交易市場(chǎng)、土地評(píng)估市場(chǎng)秩序，造成了政府地價(jià)管理的混亂。
2.規(guī)程規(guī)定
按《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求，出讓地價(jià)、土地抵押價(jià)格評(píng)估都是以土地現(xiàn)狀條件為依據(jù)，在大量市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，采用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法求取估價(jià)對(duì)象在特定基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。它是一個(gè)客觀存在的價(jià)格，理論上它應(yīng)無(wú)限接近于土地價(jià)值，評(píng)估價(jià)格高低與估價(jià)目的無(wú)關(guān)。
但是在目前土地價(jià)格體系混亂的時(shí)期，應(yīng)充分考慮不同經(jīng)濟(jì)行為的風(fēng)險(xiǎn)特征，在價(jià)格取值時(shí)進(jìn)行適當(dāng)區(qū)分；同時(shí)國(guó)家又規(guī)定土地出讓地價(jià)不得低于土地成本價(jià)格的要求。所以為了避免國(guó)有資產(chǎn)流失，土地出讓地價(jià)評(píng)估取值要就高；為了降低抵押風(fēng)險(xiǎn)，土地抵押評(píng)估取值應(yīng)就低。歸根結(jié)蒂是土地評(píng)估機(jī)構(gòu)如何針對(duì)不同經(jīng)濟(jì)行為的取值導(dǎo)向問(wèn)題。
3.建議
（1）.在基準(zhǔn)地價(jià)定價(jià)導(dǎo)向暫無(wú)改變的當(dāng)下，根據(jù)國(guó)家關(guān)于土地出讓地價(jià)不得低于土地成本價(jià)格的規(guī)定，以及不同經(jīng)濟(jì)行為的風(fēng)險(xiǎn)特征，招、拍、掛采用成本逼近法和市場(chǎng)比較法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（國(guó)土資廳發(fā)（2013）20號(hào)文））評(píng)估，以成本逼近法測(cè)算結(jié)果為主來(lái)確定估價(jià)結(jié)果；土地抵押采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估，最終以市場(chǎng)比較法測(cè)算結(jié)果為主來(lái)確定根據(jù)結(jié)果。
（2）. 在目前土地評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)法改變出讓地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、成本價(jià)畸形的條件下，根據(jù)國(guó)家關(guān)于土地出讓地價(jià)不得低于土地成本價(jià)格的規(guī)定，土地出讓、土地抵押評(píng)估均以成本逼近法結(jié)果為主，力求評(píng)估出可能的、無(wú)限接近于客觀的市場(chǎng)價(jià)格；再根據(jù)不同項(xiàng)目委托方的不同要求而行使建議權(quán)。如土地出讓地價(jià)評(píng)估先以成本逼近法結(jié)果為主確定地價(jià)，然后以工業(yè)園區(qū)內(nèi)大量存在的出讓交易案例來(lái)建議招、拍、掛底價(jià)；土地抵押評(píng)估先以成本逼近法結(jié)果為主確定地價(jià)，然后客觀披露項(xiàng)目的實(shí)際取得成本，以及將來(lái)變現(xiàn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，提請(qǐng)抵押權(quán)人合理確定貸款比率。
（3）.當(dāng)出讓地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、成本價(jià)等價(jià)格類型都無(wú)限接近客觀市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，各種方法結(jié)果應(yīng)無(wú)大的差異。將來(lái)不同估價(jià)目的、不同經(jīng)濟(jì)行為的價(jià)格評(píng)估都應(yīng)以市場(chǎng)案例作為主要的參照體系。
上述建議或結(jié)論，希望國(guó)土管理部門(mén)制定相關(guān)文件或行業(yè)協(xié)會(huì)形成專家意見(jiàn)，以規(guī)范相關(guān)各方的行為。