淺議房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響
2013-08-20 00:00:00 本網(wǎng)站
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點(diǎn)將從個(gè)別城市開始。2011年1月，重慶首筆個(gè)人住房房產(chǎn)稅在當(dāng)?shù)厣陥?bào)入庫，其稅款為6154.83元。2012年8月12日，30余省市地稅部門為開征存量房房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。
隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入，人們對房產(chǎn)稅的推出能否降低房價(jià)進(jìn)行了討論。本人試從短期和長期兩個(gè)方面進(jìn)行分析。
一、 短期有助于抑制投資性需求
房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響表現(xiàn)在供給、需求和房價(jià)三個(gè)方面。房產(chǎn)稅的征收會(huì)增加房屋的持有成本，釋放空置房屋；可以抑制投資性需求，形成房價(jià)下降預(yù)期。具體影響力度依賴于房產(chǎn)稅的高低，以及其他影響供求的因素。
供給方面，房產(chǎn)稅會(huì)增加房屋的持有成本，為避免過高的稅收，持有多套房屋的業(yè)主會(huì)有動(dòng)機(jī)出售部分房屋。實(shí)行累進(jìn)稅率的情形下，預(yù)期房屋供給的增加會(huì)更多。此外，對存量房征收房產(chǎn)稅的情況下，原本空置的房屋即便不被出售，也有可能被出租出去，來降低稅收損失。這意味著，房屋的空置率將有效降低。
需求方面，無論針對存量房還是增量房，房產(chǎn)稅都能一定程度上抑制投資性需求。在針對高端存量類的重慶模式下，對大戶型、獨(dú)棟別墅等住宅需求的抑制將更為顯著。但考慮到房產(chǎn)稅同時(shí)可能帶來房價(jià)的下降，均衡情況下，對需求的抑制程度還依賴于房價(jià)的變動(dòng)情況、投資房地產(chǎn)的預(yù)期收益以及其他相關(guān)措施的執(zhí)行程度等（比如二手房交易稅）。
房價(jià)方面，從供求關(guān)系的角度看，供給的上升、需求的下降會(huì)導(dǎo)致房價(jià)下調(diào)。從成本的角度考慮，因?yàn)榉课莸某钟谐杀緯?huì)上升，因而購房人會(huì)預(yù)期房價(jià)有所下降進(jìn)行補(bǔ)償；另一方面，如果地方政府在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)降低土地出讓金的征收，則房價(jià)也會(huì)因成本下降而有所下降。從投資收益率的角度來看，若假設(shè)征收房產(chǎn)稅之后租金收益保持不變，則按照中國現(xiàn)在約3-4%的租金收益率水平，對住房價(jià)值征收1%的房產(chǎn)稅對應(yīng)于對租金征收25-30%的稅收；也就是說，保持租金收益率不變的情況下，房價(jià)理論上要下降25-30%。但考慮到中國的租金收益率處于較低水平，實(shí)際上更可能是租金有所上升，而房價(jià)不會(huì)下降這么多。
二、長期房產(chǎn)稅難擋房價(jià)上漲
從長期來看，房價(jià)主要受供求關(guān)系和流動(dòng)性等因素影響。房產(chǎn)稅將作為地方政府收入的重要來源，而非進(jìn)行房價(jià)調(diào)控的手段。事實(shí)上，從各國經(jīng)驗(yàn)來看，即便用房產(chǎn)稅進(jìn)行調(diào)控，也難改房地產(chǎn)市場長期走向。
香港地區(qū)多次用差餉減免和調(diào)整物業(yè)稅稅率來平滑房地產(chǎn)市場，但效果有限。香港的房地產(chǎn)稅分為差餉、地租和物業(yè)稅，都是針對物業(yè)租金征收的。整體而言，香港房產(chǎn)稅具有寬稅基、低稅率的特征。雖然香港多次使用差餉減免或物業(yè)稅稅率調(diào)整來影響房地產(chǎn)市場，但因稅負(fù)本身不高，其影響效果也有限。
韓國曾用綜合房地產(chǎn)稅來打擊囤地囤房，短期有一定效果，但對房地產(chǎn)長期趨勢影響較弱。韓國的房產(chǎn)稅分為地方政府征收的土地和住宅物業(yè)稅，以及歸屬于中央政府的綜合房地產(chǎn)稅。物業(yè)稅實(shí)行累進(jìn)稅率，稅率較低。綜合房產(chǎn)稅針對價(jià)值較高的土地和住宅物業(yè)等，2005年引入，用來打擊投資性房地產(chǎn)。短期產(chǎn)生一定效果，但對房地產(chǎn)長期趨勢沒有太大影響。
英國在上世紀(jì)90年代初廢除物業(yè)稅、征收人頭稅，一定程度導(dǎo)致人們預(yù)期房價(jià)上漲；但整體影響有限，房地產(chǎn)市場變動(dòng)更多受其他經(jīng)濟(jì)因素影響。英國的房產(chǎn)稅分為住宅房產(chǎn)稅和營業(yè)房屋稅兩種。英國房地產(chǎn)市場上世紀(jì)90年代初期的衰退更多是伴隨實(shí)體經(jīng)濟(jì)走弱而發(fā)生的。
美國和日本物業(yè)稅都主要作為地方政府收入來源，很少被用作房地產(chǎn)調(diào)控手段。
我國目前通脹壓力很大，人們持有不動(dòng)產(chǎn)來抵御通脹的意愿大大增強(qiáng)，雖然對房產(chǎn)稅的開征有所擔(dān)憂，但相對通脹來說，房產(chǎn)稅仍然在可承受范圍之內(nèi)，因此不排除出現(xiàn)寧可負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅而堅(jiān)持持有物業(yè)的可能。房產(chǎn)稅能不能控制炒房、遏制房價(jià)上漲，最根本的還是要看房產(chǎn)稅的稅率是多少。房地產(chǎn)作為保值增值的投資品，如果稅率確定之后，炒房者仍然認(rèn)為炒房的利潤有吸引力，那么房產(chǎn)稅的征收仍難以抑制投資投機(jī)行為。如果是累進(jìn)稅，炒房者覺得炒房不合算，則可能對抑制炒房和穩(wěn)定房價(jià)有積極的影響。但根據(jù)現(xiàn)有的信息來分析，房產(chǎn)稅稅率在0.3%～0.4%之間，相對通脹來說，要小得多，這會(huì)促使業(yè)主繼續(xù)持有物業(yè)。
長期看，人們因持續(xù)性房產(chǎn)稅的支出，很可能逐步改變對房屋的偏好，需求可能有所下降，假定房屋供給的增長率和人口增長率近乎持平的話，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場恢復(fù)理性。
當(dāng)然以上的分析都是建立在了一個(gè)假說之上，就是房產(chǎn)稅沒有被轉(zhuǎn)嫁的基礎(chǔ)之上。從現(xiàn)實(shí)的情況來看，這種假說的可能性不太大，根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁與歸宿的一般規(guī)律，壟斷性商品課稅、需求彈性較小、供給彈性較大的商品課稅較易轉(zhuǎn)嫁，而房產(chǎn)恰恰符合了這幾個(gè)特點(diǎn)，因此房產(chǎn)稅是容易轉(zhuǎn)嫁給它的購買者的，因此征收房產(chǎn)稅短時(shí)期內(nèi)可能導(dǎo)致房價(jià)下跌。但從中長期來看，試圖以房產(chǎn)稅來降房價(jià)的目標(biāo)是難以實(shí)現(xiàn)的。
結(jié)束語
目前房地產(chǎn)調(diào)控形勢依然嚴(yán)峻，根本性的問題尚未解決，所以，不能指望房產(chǎn)稅一出，樓市“百弊”便自然化解。房價(jià)的過快上漲是由多重因素造成的，調(diào)控的關(guān)鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個(gè)方面打好“組合拳”，并著力推進(jìn)保障性住房的建設(shè)、供應(yīng)，改善投資環(huán)境，盤活貨幣存量，用好貨幣增量，讓資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，從而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，使房價(jià)回歸理性。