《國有土地上房屋征收與補償條例》解讀
自1991年起，我國就將城市房屋拆遷納入法制軌道，在
但隨著我國市場經(jīng)濟體制改革的深化，《物權(quán)法》的實施，人們對物權(quán)的重視程度亦越來越提高，2001年的《城市房屋拆遷管理條例》中的一些不盡完善的地方也逐漸暴露了出來，以致國內(nèi)因拆遷引起的暴力事件頻頻發(fā)生。
1、基本原則的改變
2001年的《城市房屋拆遷管理條例》第一章第一條是“為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，”。
而現(xiàn)在的《國有土地上房屋征收與補償條例》條例制定出發(fā)點變更為：“為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益”，明確了該條例主要為了規(guī)范（而非管理）國有土地上房屋征收與補償活動，并由以前的“保障建設(shè)項目順利進行”改變?yōu)椤氨Ｕ媳徽魇辗课菟袡?quán)人的合法權(quán)益”。較大程度上體現(xiàn)了法制的民主性。
2、管理體制的改變
2001年的《城市房屋拆遷管理條例》中的拆遷人，是指“取得拆遷許可證的單位，縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門對城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理”。而取得拆遷許可證的單位，一般分為兩種，一種是政府因土地儲備、路橋建設(shè)等自行拆遷，一種是建設(shè)單位作為拆遷人。一般在建設(shè)單位作為拆遷人時，因涉及到利益的博弈，拆遷人與被拆遷人之間的矛盾就成了當(dāng)今城市房屋拆遷中矛盾的集中點。
《國有土地上房屋征收與補償條例》明確規(guī)定“市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作?！?，即明確了征收主體由原來的政府、建設(shè)單位改為市、縣級人民政府確定的房屋征收部門。政府角色的轉(zhuǎn)換，大大降低了利益主體為了自身利益而損害被拆遷人權(quán)益事件發(fā)生的概率。
3、征收決定及征收程序的改變
原《城市房屋拆遷管理條例》，較籠統(tǒng)地規(guī)定“城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡”。拆遷人取得《拆遷許可證》后均可實施拆遷，發(fā)布拆遷公告，進入拆遷程序。
《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，為了公共利益的需要，才可進行房屋征收，并對公共利益的范圍作出了界定。征收程序是由政府直接啟動，由政府作出房屋征收決定，政府征收部門負責(zé)組織實施房屋征收與補償工作。《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定征收程序應(yīng)為：征收決定前的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估----征收決定公告（內(nèi)容包括征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項）----公布征收方案----征求意見----修改（必要時進行聽證）。新條例的征收程序在較大程度上聽取公眾意見，從符合大多數(shù)公眾意愿的角度出發(fā)，從而保護了大多數(shù)公眾的利益，進而預(yù)防和減少了征收矛盾，促進社會和諧。
4、被征收房屋價值確定的改變
原《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，“根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定?！?/SPAN>
《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”，“對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定” ，首次在法律層面上確定了如評估價值存在異議時的解決辦法，在此基礎(chǔ)上，住建部于
5、征收補償?shù)母淖?/SPAN>
《國有土地上房屋征收與補償條例》明確規(guī)定，實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷，且不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。而原《城市房屋拆遷管理條例》對此無明確規(guī)定，且原條例中的“訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行”此類激化矛盾的言語在《國有土地上房屋征收與補償條例》難覓蹤影，體現(xiàn)了新條例的人性化、民主化。
6、被征收人法律救助的改變
原《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決”?！爱?dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起３個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行”?！氨徊疬w人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷?！?/SPAN>
《國有土地上房屋征收與補償條例》中明確規(guī)定，被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟兩種法律求助途徑。而且由行政強制拆遷改變?yōu)樗痉◤娭撇疬w，即由原來的“由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷?！敝苯痈臑椤坝勺鞒龇课菡魇諞Q定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行?！?，即政府無強制拆遷的權(quán)利，而將權(quán)利轉(zhuǎn)移到第三方人民法院進行判定，通過公正的法律程序，得到公正、公平解決，從而避免了雙方矛盾的惡化升級。
作者：鄧 柯