關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)結(jié)果確定環(huán)節(jié)的思考
目前，在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)結(jié)果確定環(huán)節(jié)，一般都遵循現(xiàn)行估價(jià)規(guī)范的相關(guān)規(guī)定，針對(duì)各評(píng)估方法的試算價(jià)格，在陳述理由的基礎(chǔ)上，選擇（1）眾數(shù)法（2）中位數(shù)法（3）算術(shù)平均值法（4）加權(quán)平均值法（5）以一個(gè)試算價(jià)格為準(zhǔn)等方法中的一種確定最終估價(jià)結(jié)果。在現(xiàn)實(shí)操作中，往往因作業(yè)周期偏短、評(píng)估背景資料缺失等原因, 只選用了兩種評(píng)估方法進(jìn)行測(cè)算，定價(jià)時(shí)眾數(shù)法、中位數(shù)法極少采用；加權(quán)平均值法也因各試算價(jià)格的權(quán)重取值困難、容易產(chǎn)生歧義被刻意回避，估價(jià)師更多采用算術(shù)平均值法；或直接以一種試算價(jià)格確定最終估價(jià)結(jié)果。
實(shí)例一：某商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款目的估價(jià)項(xiàng)目。選用市場(chǎng)比較法、收益法測(cè)算，各試算價(jià)格分別為8000元/㎡、7500元/㎡，一般習(xí)慣按謹(jǐn)慎性原則, 多以偏低的7500元/㎡確定最終價(jià)格；或評(píng)判兩試算價(jià)格可信度相當(dāng)，以算術(shù)平均值7750元/㎡確定最終價(jià)格。
實(shí)例二：預(yù)測(cè)某商業(yè)地產(chǎn)拍賣成交價(jià)項(xiàng)目（起拍價(jià)為3050元/㎡）。選用市場(chǎng)比較法、剩余法進(jìn)行測(cè)算，各試算價(jià)格分別為3430元/㎡、3900元/㎡。樂觀考慮投資預(yù)期，可以3900元/㎡預(yù)測(cè)成交價(jià)；或以穩(wěn)健并兼顧兩試算價(jià)格，以平均值3665元/㎡預(yù)測(cè)拍賣地塊成交價(jià)。
然而，這種中規(guī)中矩、“唯數(shù)據(jù)”定價(jià)的程式化操作，明顯缺失估價(jià)師對(duì)價(jià)格的專業(yè)判斷、主張，定價(jià)根基不牢固、估價(jià)結(jié)果缺乏說服力，已逐漸受到質(zhì)疑，不僅直接影響估價(jià)結(jié)論的客觀性，甚至動(dòng)搖了估價(jià)報(bào)告的專業(yè)性。如上述實(shí)例一，對(duì)未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利的公開市場(chǎng)價(jià)格，簡(jiǎn)單地將謹(jǐn)慎原則用于定價(jià)環(huán)節(jié)，有失公正，令債務(wù)人難以釋懷而提出異議；以算術(shù)平均值定價(jià)，債權(quán)人出于風(fēng)險(xiǎn)考慮也有微詞。至于實(shí)例二，僅依托相當(dāng)單一的數(shù)據(jù)定價(jià)，給人“紙上談兵”的空洞、機(jī)械感，缺失定價(jià)充分的分析, 即“估”價(jià)過程，定價(jià)明顯粗糙，還很可能導(dǎo)致預(yù)測(cè)價(jià)格不準(zhǔn)，大失估價(jià)師專業(yè)水準(zhǔn)。
事實(shí)上，作為不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)估價(jià)，在最受委托方關(guān)注、最應(yīng)出彩、最彰顯估價(jià)師專業(yè)水平的估價(jià)結(jié)果確定環(huán)節(jié)，在格式化報(bào)告中被進(jìn)一步程式化，忽略甚至完全缺失了估價(jià)師的專業(yè)分析、專業(yè)主張，只有唯數(shù)據(jù)的“評(píng)”，很難看到估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)判識(shí)和對(duì)價(jià)格調(diào)整意見個(gè)性分析的“估”，致使定價(jià)依據(jù)萎縮為簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)處理而已，可以說這是目前不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)結(jié)果確定環(huán)節(jié)常見的一大敗筆—只有“評(píng)”、“少估”、甚至缺失。
其實(shí)，在估價(jià)結(jié)果確定環(huán)節(jié)，估價(jià)師利用扎實(shí)的專業(yè)積累、借助估價(jià)經(jīng)驗(yàn)、對(duì)試算價(jià)格有針對(duì)性分析評(píng)判，輔以必要的調(diào)整手段，就可以消化試算價(jià)格的一些硬傷，轉(zhuǎn)“敗筆”為“亮點(diǎn)”，使估價(jià)結(jié)果有理有據(jù)，擲地有聲，實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)估價(jià)報(bào)告“畫龍點(diǎn)睛”的效果。
比如實(shí)例一的執(zhí)業(yè)估價(jià)師，在對(duì)試算價(jià)格適宜性、可性度分析評(píng)判后，進(jìn)一步指出：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、住房“限購(gòu)”的背景下，商業(yè)房地產(chǎn)盡管控制明顯、經(jīng)營(yíng)普遍乏力但市場(chǎng)售價(jià)節(jié)節(jié)攀升，市場(chǎng)預(yù)測(cè)空前高漲，有透支預(yù)期之嫌；而現(xiàn)實(shí)客觀的租賃、經(jīng)營(yíng)狀況更能貼切地反映當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值。因此，收益法試算價(jià)格可信度相對(duì)較高，以此為據(jù)并結(jié)合估價(jià)師對(duì)區(qū)域同類商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)判斷，選擇以收益法試算價(jià)格7500元/㎡為最終價(jià)格結(jié)果。如此定價(jià)，應(yīng)有相當(dāng)說服力。當(dāng)然，若選用加權(quán)平均值法定價(jià)，分別賦收益法、市場(chǎng)比較法的試算價(jià)格權(quán)重值。（前者權(quán)重值應(yīng)高于后者）以加權(quán)平均值確定最終估價(jià)結(jié)果也有較高的說服力。
再比如實(shí)例二，作為拍賣交易價(jià)預(yù)測(cè)，執(zhí)業(yè)估價(jià)師在定價(jià)環(huán)節(jié)不拘泥試算價(jià)格“評(píng)測(cè)”，更重要地是對(duì)土地市場(chǎng)行情的分析，鮮明地提出專業(yè)主張，大膽嘗試“估”價(jià)。包括利好面陳述：較長(zhǎng)時(shí)期以來主城區(qū)供地量稀少、拍賣土地地處主城區(qū)熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)、其規(guī)劃用地條件良好、商業(yè)地產(chǎn)因住房“限購(gòu)令”日漸受追捧、近期土地拍賣溢價(jià)率普遍較高。不利面分析：“限貸”“限房”背景下、開發(fā)商銀根緊縮，可能引領(lǐng)樓市的觀望情緒、起拍價(jià)與區(qū)域土地歷史成交價(jià)接近、所在區(qū)域同類物業(yè)潛在供應(yīng)量，大未來競(jìng)爭(zhēng)激烈。各種因素疊加，估價(jià)師得出綜合判斷：該宗地市場(chǎng)拍賣行情應(yīng)當(dāng)平和，溢價(jià)率不會(huì)太高。再衡量各試算價(jià)格、起拍價(jià)，決定以市場(chǎng)比較法試算價(jià)格3430元/㎡為定價(jià)基礎(chǔ)，以起拍價(jià)10%的溢價(jià)額度作控制，將試算價(jià)格作小幅調(diào)整后，按3350元/㎡預(yù)測(cè)拍賣成交價(jià)。事實(shí)證明，該宗地最后以3280元/㎡（溢價(jià)率7.5%）的價(jià)格成交?！霸u(píng)”“估”綜合定價(jià)的預(yù)測(cè)結(jié)果，較為準(zhǔn)確、令人信服。
當(dāng)然，在誠(chéng)信體系尚不健全的今天， “評(píng)”與“估”有機(jī)結(jié)合、綜合定價(jià)方式增大了估價(jià)師對(duì)估價(jià)結(jié)果的自由裁定權(quán)，直接考量估價(jià)師的職業(yè)操守和執(zhí)業(yè)水平，挑戰(zhàn)估價(jià)師的客觀、獨(dú)立、公正性。但基于“評(píng)”與“估”的有機(jī)結(jié)合，能增強(qiáng)估價(jià)結(jié)論的客觀性，有效增加估價(jià)報(bào)告的“分量”，提高估價(jià)師專業(yè)形象的考慮，期盼估價(jià)師更多地嘗試、采用；也由衷地希望，修訂中的相關(guān)估價(jià)規(guī)范和技術(shù)指導(dǎo)意見能進(jìn)一步予以肯定、明確。
作者 徐 濤