淺談個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款評估
隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)作為一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)中的地位不斷顯現(xiàn)。房地產(chǎn)評估行業(yè)在房地產(chǎn)市場的建立與發(fā)展過程中應(yīng)運(yùn)而生，通過近年來的發(fā)展與完善，初步形成了一定的體系，個(gè)人房地產(chǎn)抵押評估作為房地產(chǎn)評估的一個(gè)分支，無論從業(yè)務(wù)量還是業(yè)務(wù)要求上在評估行業(yè)中都起到重要的作用。本文就個(gè)人房地產(chǎn)抵押評估各流程談?wù)剛€(gè)人看法。
一、獲取估價(jià)業(yè)務(wù)
評估機(jī)構(gòu)與行政部門脫鉤改制后，作為獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，承接評估業(yè)務(wù)，在市場競爭中生存發(fā)展的中介組織。近年來，很多房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在不斷的發(fā)展壯大，整個(gè)行業(yè)面臨著日趨激烈的競爭壓力，銀行金融機(jī)構(gòu)是個(gè)人房地產(chǎn)抵押評估的主要業(yè)務(wù)源，因此公司層面應(yīng)做好形象宣傳、品牌建設(shè)，樹立良好的企業(yè)文化。在正當(dāng)市場競爭規(guī)則中以高質(zhì)量、高效率和優(yōu)質(zhì)服務(wù)立足，取得相應(yīng)的行業(yè)等級和銀行的信任，因而獲得業(yè)務(wù)，而不是通過不正當(dāng)競爭手段在行業(yè)中短暫生存。
二、受理估價(jià)委托及前期溝通
在受理委托涉及到具體項(xiàng)目時(shí)，對于個(gè)人房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)，估價(jià)人員首先要了解清楚估價(jià)對象的基本情況，估價(jià)對象的具體位置，項(xiàng)目對接人，以及客戶的初步需求，根據(jù)我們的評估經(jīng)驗(yàn)和對市場的了解做到心里初步有數(shù)，可以通過初步評估，了解與客戶要求的差距，確定是否可以接受委托，為下一步工作做好準(zhǔn)備。其次，要與銀行方面做好及時(shí)的溝通，面對如此大的競爭壓力，有時(shí)我們多打一個(gè)電話，也許就是一個(gè)業(yè)務(wù)。良好的前期溝通，也是我們做好后面工作的基礎(chǔ)，例如：根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施所占用的房地產(chǎn)是根本無法抵押的，像這類房地產(chǎn)如果我們沒有做好前期溝通了解工作，就會盲目的跑現(xiàn)場，作評估，結(jié)果就會事倍功半。
三、估價(jià)作業(yè)安排
個(gè)人房地產(chǎn)抵押評估是按照一定的程序進(jìn)行，在實(shí)際估價(jià)過程中各個(gè)步驟之間也是相互關(guān)聯(lián)的，因此必須安排好各個(gè)環(huán)節(jié)的工作，即使不需要詳細(xì)的工作計(jì)劃，估價(jià)人員也要做到心里有數(shù)。同時(shí)，個(gè)貸業(yè)務(wù)一般都是幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，每天都有不同的評估項(xiàng)目，因此我們在時(shí)間安排上，要做好各個(gè)項(xiàng)目的銜接，有時(shí)我們沒有做好預(yù)期的工作安排，耽誤客戶的時(shí)間，因此而丟掉業(yè)務(wù)的現(xiàn)象仍然存在。同時(shí)，我們還必須清楚各個(gè)項(xiàng)目的輕重緩急，作好計(jì)劃安排。
四、收集估價(jià)資料；
個(gè)人房地產(chǎn)抵押評估項(xiàng)目資料的收集，一般都是與現(xiàn)場查看同時(shí)進(jìn)行，我們在與客戶前期溝通的過程中，讓客戶明確要準(zhǔn)備的資料，不要等到了現(xiàn)場后，客戶沒有準(zhǔn)備資料，使我們下一步的現(xiàn)場查看工作受到影響。例如，面對一些權(quán)屬不清、法律上禁止抵押的房地產(chǎn)，評估機(jī)構(gòu)按照規(guī)定一律不得接受評估委托，有時(shí)候客戶需要后期補(bǔ)齊資料，這樣就可能存在前面所有的工作都已完成，到最后的客戶提供的資料確屬于上述無法抵押的情況。
五、現(xiàn)場查看
現(xiàn)場查看是評估最重要的環(huán)節(jié)之一，是我們?yōu)殂y行對抵押物把第一道關(guān)。很多評估人員對現(xiàn)場查看的理解就是到現(xiàn)場照相，現(xiàn)場查看的初衷是要求我們到實(shí)地體驗(yàn)估價(jià)對象的位置，戶型，朝向，視覺景觀，核實(shí)房屋的權(quán)屬情況。因此，我們在現(xiàn)場查看的過程中，應(yīng)認(rèn)真核對抵押房地產(chǎn)的有效權(quán)證，了解是否有共有權(quán)人并加以詳細(xì)說明等?，F(xiàn)場查看，應(yīng)做詳細(xì)的記錄，要多記，多問，多看，對照著產(chǎn)權(quán)證，一一核對，若有不符合，要問清楚具體原因，開據(jù)相關(guān)證明，在現(xiàn)場查看的過程中，做到事實(shí)是什么就是什么，以防虛假抵押、重復(fù)抵押事件發(fā)生。例如就住宅而言，因?yàn)槌鞘械陌l(fā)展，很多街道名稱已經(jīng)變更，估價(jià)人員現(xiàn)場查看時(shí)與產(chǎn)權(quán)登記不相符合。我們現(xiàn)場查看的同時(shí)，也是客戶了解我們公司和行業(yè)的時(shí)候，個(gè)人的專業(yè)形象代表著公司，甚至也代表著整個(gè)行業(yè)，因此，我們要做到不知道的不要亂說，這樣即不破壞公司形象，又不影響外界對整個(gè)評估行業(yè)的看法。
六、市場調(diào)查
房地產(chǎn)評估可信度的高低，在于是否和市場吻合，是否有相應(yīng)的市場資料做支撐。市場調(diào)查是個(gè)貸評估價(jià)格測算的基礎(chǔ)，如果市場調(diào)查不夠準(zhǔn)確，會直接影響到我們評估結(jié)果的準(zhǔn)確度。因此需要做好市場調(diào)查，市場調(diào)查可以通過網(wǎng)上查詢、詢問同行、到中介機(jī)構(gòu)以及相關(guān)的政府部門調(diào)查了解。在市場調(diào)查的過程中需要我們詳細(xì)的了解案例的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)，了解案例的成交過程及其價(jià)格形成的機(jī)制。
七、價(jià)格的測算和確定估價(jià)結(jié)果
個(gè)貸估價(jià)不是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià)，而是估價(jià)人員通過模擬市場形成價(jià)格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯示出來。通過現(xiàn)場查看和所收集的資料、市場調(diào)查分析，估價(jià)對象應(yīng)該選用什么樣的評估方法及案例，在這個(gè)過程中我們應(yīng)該注意，以市場為主，其他方法為輔，正確的選用評估方法。由于個(gè)貸一般的流程中是要先出據(jù)初步價(jià)值說明書，由銀行審核客戶的貸款情況，房地產(chǎn)抵押正式報(bào)告，會有一定時(shí)間的延遲，因此我們在測算的過程中一定要再三的審核測算過程，不要等到銀行通知我們出正式報(bào)告的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)測算過程中有無法彌補(bǔ)的錯(cuò)誤，這樣在處理過程中會存在很大的負(fù)面影響。現(xiàn)在房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)都是采用模版式的測算，因此我們在選擇模版時(shí)一定要充分的理解模版中的每一個(gè)測算過程、測算公式，這樣做才不會有錯(cuò)誤。確定估價(jià)結(jié)果時(shí)，我們一般對兩種估價(jià)結(jié)果都采用算術(shù)平均，但是很多時(shí)候，在一些房地產(chǎn)市場發(fā)育不健全或者租售比脫離市場的情況下，應(yīng)充分考慮到房地產(chǎn)的市場價(jià)值。采用其他方法，如加權(quán)平均，或者只選用其中一種來體現(xiàn)房產(chǎn)市場真實(shí)情況的估價(jià)結(jié)果。這樣才能很好的解釋做出的評估價(jià)格為什么高于市場價(jià)格或低于市場價(jià)格。
八、撰寫報(bào)告
評估報(bào)告是我們服務(wù)的最終成果，也是客戶辦理相關(guān)手續(xù)的依據(jù)。目前，基本上所有的評估機(jī)構(gòu)都是采用模版式撰寫“個(gè)貸”估價(jià)報(bào)告，我們在撰寫估價(jià)報(bào)告時(shí)，首先，要充分的了解評估報(bào)告的各個(gè)組成部分，如果沒有充分的了解報(bào)告有哪些組成部分，因?yàn)槭遣捎媚０媸降母膶?，有時(shí)就會出現(xiàn)報(bào)告缺少部分內(nèi)容，為評估機(jī)構(gòu)留下風(fēng)險(xiǎn)隱患。再次，要根據(jù)項(xiàng)目的具體情況一一核對，做到前后一致，否則會出現(xiàn)張冠李戴的現(xiàn)象：如委托方的姓名寫錯(cuò)，街道地址錯(cuò)誤，影響到房地產(chǎn)的抵押手續(xù)的辦理，對公司業(yè)務(wù)開展產(chǎn)生負(fù)面影響，給銀行和客戶留下不好的印象?？傊?，個(gè)貸評估是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，我們在撰寫?bào)告的時(shí)候一定要在“嚴(yán)”字上下功夫，不斷提高評估人員素質(zhì)，從而擴(kuò)大其行業(yè)影響力，建立起整個(gè)行業(yè)的認(rèn)知度和知信度。
九、提交評估報(bào)告
個(gè)人房地產(chǎn)抵押評估報(bào)告最終是要提交給客戶，由客戶到房管局和銀行辦理最后的相關(guān)手續(xù)。由于現(xiàn)在各個(gè)銀行之間的競爭激烈，如果我們的評估報(bào)告提交不及時(shí)，或因客戶或銀行的原因，最終客戶無法辦理貸款，報(bào)告的交接環(huán)節(jié)沒有處理好，業(yè)務(wù)也有可能流失，因此而影響公司在銀行相關(guān)人員心目中的形象。
十、資料存檔
評估資料的歸檔是一個(gè)很容易被忽略的重要流程，報(bào)告資料的歸檔，是便于相關(guān)部門的查詢，以及銀行一旦發(fā)現(xiàn)有什么問題，可隨時(shí)調(diào)出相關(guān)資料進(jìn)行核對，評估機(jī)構(gòu)可從專業(yè)角度提供該抵押物的相關(guān)信息及專業(yè)服務(wù)，讓銀行及時(shí)把握房地產(chǎn)抵押物的信息，盡量避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。個(gè)貸業(yè)務(wù)由于其業(yè)務(wù)量大，評估人員工作繁瑣，很容易遺忘和丟失客戶資料，因此我們在提交報(bào)告的同時(shí)就應(yīng)做好項(xiàng)目資料的歸檔。
總之，個(gè)人房地產(chǎn)抵押評估是一個(gè)即嚴(yán)謹(jǐn)又要求高效率的工作，因此要求我們需要在工作中不斷的積累經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)專業(yè)技能和業(yè)務(wù)能力的學(xué)習(xí)。
作者：賀建軍