2018年第一季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告
2018-04-19 00:00:00 本網(wǎng)站
2018年一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值198783億元，同比增長(zhǎng)6.8%，增速持續(xù)保持平穩(wěn)，整體來(lái)看GDP增速穩(wěn)定，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)步增長(zhǎng)。
圖1-1-1-1： 2014年第1季度-2018年第1季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP變化趨勢(shì)圖
2018年1-3月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）100763億元，同比名義增長(zhǎng)7.5%%，增速較上季度小幅增長(zhǎng)0.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資21291億元，同比名義增長(zhǎng)10.4%，增速較上季度上漲3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資14705億元，增長(zhǎng)13.3%，增速較上季度上漲3.9個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為69.1%，所占比重略有增加。
2018年一季度， “兩會(huì)”相繼召開(kāi)，均明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，一方面是調(diào)控政策不放松，持續(xù)進(jìn)行差別化調(diào)控，另一方面是同步建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制。在此背景下，2018年1-3月全國(guó)固定資產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速均保持穩(wěn)定小幅上漲，其中住宅投資占比突破69%，占比有所增加，同比增速也穩(wěn)中有漲，增長(zhǎng)率為13.3%。詳見(jiàn)圖1-1-1-2。
圖1-1-1-2： 2016年第1季度-2018年第1季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比較圖
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速小幅回落
2018年1-3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金36770億元，同比增長(zhǎng)3.1%，增速較上季度有所回落，整體來(lái)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速有所放緩。
從資金來(lái)源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款仍然為開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源渠道，其兩項(xiàng)占資金來(lái)源比例超過(guò)61%。從占比情況看，2018年第一季度除國(guó)內(nèi)貸款占比小幅有所增加外，其余各項(xiàng)資金來(lái)源渠道占比均有不同程度的減少。2018年第一季度，除自籌資金增速有所加快，其余各項(xiàng)資金來(lái)源增速均有不同程度的放緩，尤其是個(gè)人按揭貸款以及利用外資，均出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。整體來(lái)看，各項(xiàng)資金到位增速有所放緩，房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展整體穩(wěn)定。詳見(jiàn)圖1-1-2。
圖1-1-2： 2017年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)分布圖
從資金來(lái)源的增長(zhǎng)率來(lái)看，2015年國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率處于低位，同比增長(zhǎng)率出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，為近年來(lái)的最低值；三季度開(kāi)始，房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款環(huán)比有所增加，同比增長(zhǎng)率震蕩回升，降幅有所收窄，2016年一季度房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款有所增加，同比增長(zhǎng)率回升至正值，從2016年四季度開(kāi)始，國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)率保持穩(wěn)定上漲，2017年，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率整體保持平穩(wěn)，在四季度出現(xiàn)小幅波動(dòng)下滑，進(jìn)入了2018年，國(guó)內(nèi)貸款增速明顯下滑，接近零點(diǎn)。
2015年定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)率處于低位，而后增長(zhǎng)率逐月緩慢回升，至三季度增長(zhǎng)率已經(jīng)升至正值，2016年一季度定金及預(yù)付款同比增長(zhǎng)率持續(xù)回升，且增幅有所回升，到第二季度，定金及預(yù)付款同比增長(zhǎng)率持續(xù)上漲，僅在季度末出現(xiàn)微幅回落，三本季度定金及預(yù)付款同比增長(zhǎng)率基本保持穩(wěn)定，波動(dòng)較小，從2016年四季度開(kāi)始訂金及預(yù)付款同比增速持續(xù)下滑，到 2017年四季度定金及預(yù)付款同比增速略有回落，進(jìn)入2018年，定級(jí)及預(yù)付款增速持續(xù)小幅回落，詳見(jiàn)圖1-1-3。
圖1-1-3： 2016年第1季度-2018年第1季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金增長(zhǎng)率比較圖
（三）國(guó)房景氣指數(shù)整體保持穩(wěn)定
2018年3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為101.5，環(huán)比上月上漲0.09個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上季度小幅下降0.16個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲0.37個(gè)百分點(diǎn)。從2013年開(kāi)始，國(guó)房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2013年7月開(kāi)始震蕩回升，8月以來(lái)保持相對(duì)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上有所下滑，12月環(huán)比有較大回升。2014年國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，全年均位于綜合景氣線以下，2015年一季度下降幅度持續(xù)增大，達(dá)到低谷，從二季度開(kāi)始，景氣指數(shù)線止跌企穩(wěn)回升趨勢(shì)明顯，2015年9月國(guó)房景氣指數(shù)經(jīng)歷了一段時(shí)間的上升后出現(xiàn)震蕩下滑的趨勢(shì)，進(jìn)入2016年，房產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，國(guó)房景氣指數(shù)整體呈現(xiàn)波動(dòng)上漲的趨勢(shì)，進(jìn)入2018年初，國(guó)房景氣指數(shù)出現(xiàn)小幅下滑。從整體來(lái)看，2018年季二度預(yù)計(jì)國(guó)房景氣指數(shù)或仍將保持平穩(wěn)，逐漸回歸理性，大起大落的可能性不大。詳見(jiàn)圖1-1-4。
注：由于國(guó)房景氣指數(shù)基期由2000年調(diào)整為2012年，由于基期發(fā)生變化，國(guó)房景氣指數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)值也隨之發(fā)生變化，但相對(duì)應(yīng)的趨勢(shì)整體保持一致。
圖1-1-4： 2014年1季度-2018年1季度年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指數(shù)對(duì)比圖
綜上所述，2018年第一季度國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)定，固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速小幅回升，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增速放緩，基本保持穩(wěn)定。 “兩會(huì)”明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，一方面是調(diào)控政策不放松，持續(xù)進(jìn)行差別化調(diào)控，另一方面是同步建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制。調(diào)控效果初顯成效，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定運(yùn)行，整體趨于理性回歸。在此背景下，國(guó)房景氣指數(shù)在2018年一季度出現(xiàn)小幅的波動(dòng)回落，整體保持平穩(wěn)運(yùn)行。
二、 成都房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況
2018年第一季度，一圈層新建商品房供應(yīng)量環(huán)比減少，同比略有增加；新建商品住宅成交量環(huán)比、同比均有所下滑，商品住宅成交價(jià)格持續(xù)小幅上漲，二手房成交價(jià)格穩(wěn)中有漲。
1. 新建商品房季度供應(yīng)量環(huán)比減少
2018年第一季度，成都市新建商品房總供應(yīng)量為175.96萬(wàn)平方米，同比小幅增長(zhǎng)4.88%，環(huán)比下滑36.9%。分月來(lái)看，1月份新建商品房供應(yīng)量較12月份有所減少，2月份受傳統(tǒng)“春節(jié)”假期的影響，新建商品房供應(yīng)量明顯減少， 3月份，供應(yīng)量有所釋放，較2月份有所增加。見(jiàn)圖3-1-1。
圖3-1-1：2017年10月-2018年3月一圈層新建商品房供應(yīng)量比較圖
從供應(yīng)商品房的用途來(lái)看，2018年第一季度一圈層新建商品房總供應(yīng)面積為175.96萬(wàn)平方米，其中商業(yè)辦公用房59.24萬(wàn)平方米，占比34%；新建商品住宅（含商業(yè)配套及車(chē)位，下同）供應(yīng)面積為93.07萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)面積的66%，隨著“搖號(hào)選房”的正式實(shí)施，本季度開(kāi)始，新建商品住宅供應(yīng)量占比明顯增加。見(jiàn)圖3-1-2。
圖3-1-2：2018年第一季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖
2018年第一季度，新建商品住宅季度總成交43.15萬(wàn)平方米，環(huán)比減少63.6%，同比減少70.78%，成交量下滑趨勢(shì)明顯。月度來(lái)看，月份新建商品住宅成交量較2017年12月份有所下滑，2月受供應(yīng)量減少以及“春節(jié)”和“搖號(hào)選房”、“調(diào)控政策”持續(xù)進(jìn)行的影響，成交量明顯下滑，3月份較2月份有所上漲，但成交量仍處于較低的水平。從整體上看，本季度新建商品住宅成交量明顯出現(xiàn)下滑，成交量明顯減少。預(yù)計(jì)2018年二季度，成都市新建商品住宅成交量或有所回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍然會(huì)以穩(wěn)定運(yùn)行為主。見(jiàn)圖3-1-3。
圖3-1-3：2017年10月-2018年3月一圈層新建商品住宅成交量圖
3. 商品住宅成交均價(jià)平穩(wěn)上漲
2018年第一季度，根據(jù)我公司在中心城區(qū)均勻布設(shè)的176個(gè)商品住宅交易樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)延續(xù)了上季度回暖的趨勢(shì)，本季度商品住宅成交價(jià)格有所上漲，漲幅較上季度有所收窄，截止2018年3月，成交均價(jià)為,10074元/平方米，環(huán)比上漲3.43%，同比去年上漲19.76%，同比、環(huán)比均有所上漲。2013年成都市房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，呈現(xiàn)持續(xù)回升態(tài)勢(shì)，但漲幅持續(xù)收窄；2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣，造成成交均價(jià)持續(xù)小幅下降；2015年上半年，房地產(chǎn)延續(xù)了2014年不景氣的狀況，房?jī)r(jià)持續(xù)下降，但降幅明顯收窄，而2015年下半年開(kāi)始隨著“降準(zhǔn)”“降息”、下調(diào)購(gòu)房首付比例等一系列利好措施的頒布，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始企穩(wěn)回升；進(jìn)入2016年，在政府一系列利好措施的推動(dòng)下，成都市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲至今。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“七十個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)”中成都新建商品房房?jī)r(jià)指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，成都市自2014年5月開(kāi)始銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)持續(xù)下行，到了10月降幅逐漸收窄，下降趨勢(shì)一直延續(xù)到2015年4月，自5月開(kāi)始銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比止跌上漲，漲勢(shì)一直延續(xù)至2016年三季度，均呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢(shì)，而三季度價(jià)格指數(shù)漲幅明顯回升，到2016年四季度成都市新建商品房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)小幅下滑，下滑趨勢(shì)延續(xù)至2017年三季度，2017年四季度，成都市新建商品房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)波動(dòng)上漲，,在2018年1季度，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)整體穩(wěn)定，小幅上漲，而二手住宅價(jià)格指數(shù)在2018年1季度出現(xiàn)小幅下滑的趨勢(shì)。見(jiàn)圖3-1-4、圖3-1-5。
圖3-1-4：2013年一季度-2018年一季度一圈層商品住宅成交均價(jià)比較圖
圖3-1-5：2014年1月-2018年3月成都住宅分類(lèi)價(jià)格指數(shù)比較圖
新建商品住宅供應(yīng)量方面，2018年一季度供應(yīng)量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，總供應(yīng)量為175.96萬(wàn)平方米，總成交量為43.15萬(wàn)平方米，平均供求比為4.08?！皟蓵?huì)”相繼召開(kāi)，均明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，一方面是調(diào)控政策不放松，持續(xù)進(jìn)行差別化調(diào)控，另一方面是同步建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制。在此背景下，成都堅(jiān)持 “房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，加之“春節(jié)”假期以及“搖號(hào)政策”的進(jìn)一步推行，成都市新建商品住宅供應(yīng)量以及成交量均有明顯下滑。但房?jī)r(jià)逐漸趨于穩(wěn)定。見(jiàn)圖3-1-6。
圖3-1-6：2017年10月-2018年3月一圈層新建商品住宅成交供應(yīng)對(duì)比圖
1. 2018年第一季度，GDP增速基本保持穩(wěn)定，固定資產(chǎn)投資增速穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源增速有所回落，整體保持穩(wěn)定；國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)本季度出現(xiàn)小幅下滑，整體趨穩(wěn)；預(yù)計(jì)2018年二季度宏觀經(jīng)濟(jì)整體偏穩(wěn)，或?qū)⑦M(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)資金監(jiān)管，全國(guó)貨幣政策或持續(xù)延續(xù)收緊。
2. 2018年第一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行整體以穩(wěn)為主，成交價(jià)格整體保持平穩(wěn)、緩慢增長(zhǎng)，在調(diào)控政策的“持續(xù)發(fā)力”下，熱點(diǎn)城市降溫效果明顯，房?jī)r(jià)明顯趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)。預(yù)計(jì)2018年二季度，各個(gè)城市將堅(jiān)持“兩會(huì)”的調(diào)控目標(biāo)，一方面是調(diào)控政策不放松，持續(xù)進(jìn)行差別化調(diào)控，另一方面是同步建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制，持續(xù)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調(diào)。預(yù)計(jì)在此背景下全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加趨于理性發(fā)展，整體以穩(wěn)定運(yùn)行為主。
本季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)運(yùn)行，新建商品房供應(yīng)量、成交量受“春節(jié)”假期以及政策的調(diào)控均明顯，成交價(jià)格持續(xù)平穩(wěn)上漲，二手房市場(chǎng)與新建商品住宅市場(chǎng)基本一致，成交價(jià)格持續(xù)平穩(wěn)上漲。預(yù)計(jì)2018年二季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)實(shí)施“限購(gòu)”、“限貸”、“限售”等調(diào)控措施，調(diào)控政策不放松，持續(xù)進(jìn)行差別化調(diào)控，同時(shí)同步建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，預(yù)計(jì)在此背景下，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸理性回歸，成交價(jià)格將持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行。