2016年第二季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告
2016-07-29 00:00:00 本網(wǎng)站
GDP增速穩(wěn)定，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略有回落
2016年二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值340637億元，同比增長(zhǎng)6.7%，從環(huán)比看，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)1.8%，增速略有回升，整體呈現(xiàn)基本穩(wěn)定的趨勢(shì)。
圖1-1-1-1： 2012年第二季度-2016年第二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP變化趨勢(shì)圖
2016年1-6月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）258360億元，同比名義增長(zhǎng)9.0 %，增速與1-5月份相比略有回落，下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元，同比名義增長(zhǎng)6.1%，增速比1-6月份下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資31149億元，增長(zhǎng)5.6%，增速下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.8%。
進(jìn)入今年，“去庫(kù)存”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，在此背景下，開發(fā)商減少了對(duì)固定資產(chǎn)的投資，以消化庫(kù)存商品房為主要目標(biāo)，受此影響2016年1-6月全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速出現(xiàn)小幅下降；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也略有收窄，基本保持穩(wěn)定，其中住宅投資占比持續(xù)在66%左右，同比增長(zhǎng)比率也有所收窄，增長(zhǎng)率為5.6%。詳見圖1-1-1-2。
圖1-1-1-2： 2014年第二季度-2016年第二季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資比較圖
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比企穩(wěn)微增
2016年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68135億元，同比增長(zhǎng)15.6%，增速較上季度略有回升，整體來(lái)看呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖的趨勢(shì)。
從資金來(lái)源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款仍然為開發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源渠道，其兩項(xiàng)占資金來(lái)源比例超過60%。從占比情況看，2016年第二季度除國(guó)內(nèi)貸款占比小幅下降外，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款、自籌資金、利用外資占比均略有增加。2016年第二季度，除利用外資增長(zhǎng)率降幅略有收窄外，其余各項(xiàng)資金來(lái)源渠道增長(zhǎng)率均有小幅的下滑，尤其是自籌資金，同比小幅下降0.1%。整體來(lái)看，各項(xiàng)資金到位情況基本穩(wěn)定，房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。詳見圖1-1-2。
圖1-1-2： 2016年1-6月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)分布圖
從資金來(lái)源的增長(zhǎng)率來(lái)看，2013年國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率處于高位，平均同比增長(zhǎng)率為29.44%；2014年同比增長(zhǎng)率持續(xù)下降且下降幅度逐漸增大；2015年一季度同比增長(zhǎng)率首次下降為負(fù)值，為近年來(lái)的最低值；三季度開始，房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款環(huán)比有所增加，同比增長(zhǎng)率震蕩回升，降幅有所收窄，2016年一季度房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款明顯增加，同比增長(zhǎng)率回升至正值，到二季度房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)率出現(xiàn)回落。
定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)率于2012年1月達(dá)到歷史低點(diǎn)，在經(jīng)歷2013年年初的大幅上漲階段后，漲幅穩(wěn)步回落。2014年3月開始，定金及預(yù)收款同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，繼而同比增長(zhǎng)率持續(xù)下滑，進(jìn)入2015年后開始降幅收窄，增長(zhǎng)率逐月回升，至三季度增長(zhǎng)率已經(jīng)升至正值，2016年一季度定金及預(yù)付款同比增長(zhǎng)率持續(xù)回升，且增幅有所回升，到第二季度，定金及預(yù)付款同比增長(zhǎng)率持續(xù)上漲，僅在季度末出現(xiàn)微幅回落。詳見圖1-1-3。
圖1-1-3： 2013年第二季度-2016年第二季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長(zhǎng)率比較圖
3． 國(guó)房景氣指數(shù)企穩(wěn)回升
2016年6月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.4，環(huán)比上月下降0.08個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲1.77個(gè)百分點(diǎn)，同比保持上漲。從2010年3月開始，國(guó)房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至2013年7月開始震蕩回升，8月以來(lái)保持相對(duì)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上有所下滑，12月環(huán)比有較大回升。2014年國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，全年均位于綜合景氣線以下，2015年一季度下降幅度持續(xù)增大，達(dá)到低谷，從二季度開始，景氣指數(shù)線止跌企穩(wěn)回升趨勢(shì)明顯，2015年9月國(guó)房景氣指數(shù)經(jīng)歷了一段時(shí)間的上升后出現(xiàn)震蕩下滑的趨勢(shì)，進(jìn)入2016年，房產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，國(guó)房景氣指數(shù)有所回升，受市場(chǎng)的調(diào)節(jié)的影響，在本季度末出現(xiàn)小幅下降。從整體來(lái)看，2016年季三度預(yù)計(jì)國(guó)房景氣指數(shù)或仍然保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，大起大落的可能性不大。詳見圖1-1-4。
圖1-1-4： 2011年-2016年二季度年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)對(duì)比圖
綜上所述，2016年第二季度，經(jīng)濟(jì)增速保持穩(wěn)定，國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩中趨穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資增速略有放緩。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在中央定調(diào)去庫(kù)存的大環(huán)境下，在不限購(gòu)城市再次下調(diào)購(gòu)房首付比例、降低在房產(chǎn)交易中的契稅和營(yíng)業(yè)稅。地方政府也紛紛出臺(tái)公積金貸款政策、財(cái)政補(bǔ)貼等一系列利好政策，刺激市場(chǎng)促進(jìn)庫(kù)存去化，剛性需求及改善型需求得到了極大的支持。在此大環(huán)境下，國(guó)房景氣指數(shù)在2016年而季度整體有所回升，在季度末受市場(chǎng)的調(diào)節(jié)略有下降。
2016年第二季度，一圈層新建商品房供應(yīng)量環(huán)比有所增長(zhǎng)，同比有所減少；新房成交量環(huán)比、同比均有所增長(zhǎng)，商品住宅成交價(jià)格企穩(wěn)回升，二手房成交量同比、環(huán)比均有較大幅度的增長(zhǎng)，成交價(jià)格穩(wěn)中有漲。
1. 新建商品房季度供應(yīng)量環(huán)比增加
2016年第二季度，成都市新建商品房總供應(yīng)量為416.46萬(wàn)平方米，同比下降18.75%，環(huán)比增長(zhǎng)34.45%。分月來(lái)看，隨著成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，開發(fā)商對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期較好，因此4月份加大了新建商品房的供應(yīng)，5月份受市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，供應(yīng)量有所下降，6月份新建商品房供應(yīng)量波動(dòng)上升。從季度上看，成都市房產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯，開發(fā)商對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)有較好的預(yù)期，因此加大了對(duì)新建商品房的供應(yīng)。本季度成都市新建商品房供應(yīng)量環(huán)比有所增加。見圖3-1-1。
圖3-1-1：2016年1月-2016年6月一圈層新建商品住宅供應(yīng)量比較圖
從供應(yīng)商品房的用途來(lái)看，2016年第二季度一圈層新建商品房總供應(yīng)面積為416.46萬(wàn)平方米，其中商業(yè)辦公用房34.98萬(wàn)平方米，占比9%；新建商品住宅（含商業(yè)配套及車位，下同）供應(yīng)面積為381.48萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)面積的91%。見圖3-1-2。
圖3-1-2：2016年第二季度一圈層新建商品房用途供應(yīng)量圖
2. 新建商品住宅季度成交量增長(zhǎng)
2016年第二季度，新建商品住宅季度總成交275.78萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)46.93%，同比上漲20.8%。月度來(lái)看，4月份成交量基本與3月份持平，5月份成交量有所上漲，6月份在市場(chǎng)的調(diào)節(jié)下成交量略有減少。從整體上看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，成都市2016年二季度成交總量環(huán)比明顯增加。預(yù)計(jì)2016年三季度，成都市新建商品住宅成交量或受到市場(chǎng)的調(diào)節(jié)出現(xiàn)小幅的波動(dòng)，但大起大落的可能性不大。見圖3-1-3。
圖3-1-3：2016年1月-2016年6月一圈層新建商品住宅成交量圖
2016年第二季度，成都市二手房成交量為289.82萬(wàn)平方米，同比去年大幅上漲59%，環(huán)比上季度大幅上漲51.09%，同比、環(huán)比均有較大幅度的上漲。從月度上看，4月份在3月份的火熱的基礎(chǔ)上持續(xù)升溫，加之“營(yíng)改增”政策的頒布，將二手房成交量推向峰值，5月份成交量有所回落，6月份二手房成交量基本與5月份持平?？傮w來(lái)看，二手房成交量仍然在持續(xù)上漲，且遠(yuǎn)超過去年同期水平，預(yù)計(jì)2016年三季度二手房市場(chǎng)在市場(chǎng)的調(diào)節(jié)下有所起伏，但大起大落的可能性不大。見圖3-1-4。
圖3-1-4：2016年1月-2016年6月一圈層二手房成交量比較圖
4. 商品住宅成交均價(jià)持續(xù)回升
2016年第二季度，根據(jù)我公司在中心城區(qū)均勻布設(shè)的176個(gè)商品住宅交易樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)延續(xù)了上季度回暖的趨勢(shì)，本季度商品住宅成交價(jià)格平穩(wěn)回升，截止2016年6月成交均價(jià)為8025元/平方米，環(huán)比上漲0.3%，同比去年上漲1.19%，同比、環(huán)比均有所上漲。自2011年四季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)持續(xù)下滑，2012年2季度止住下滑趨勢(shì)后持續(xù)小幅回升，2013年一直延續(xù)回升態(tài)勢(shì)，但漲幅持續(xù)收窄；2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣，造成成交均價(jià)持續(xù)小幅下降；進(jìn)入2015年后，國(guó)家重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)，刺激住房剛性需求和改善型需求，以取消限購(gòu)、實(shí)施房貸及公積金新政、多次降準(zhǔn)降息以及營(yíng)業(yè)稅免征期調(diào)整、調(diào)整購(gòu)房首付比例等多重手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了有效的刺激作用，到了2015年三季度，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖，房?jī)r(jià)穩(wěn)中微漲，進(jìn)入2016年，在一系列如下調(diào)購(gòu)房首付比例、下調(diào)交易中產(chǎn)生的契稅、再次調(diào)整公積金政策、實(shí)行“營(yíng)改增”等利好措施的推動(dòng)下，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)更加明顯，截止本季度，成都市新建商品住宅房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)穩(wěn)中有漲的趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“七十個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)”中成都新建商品房房?jī)r(jià)指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，成都市自2014年5月開始銷售價(jià)格指數(shù)持續(xù)下行，到了10月降幅逐漸收窄，下降趨勢(shì)一直延續(xù)到2015年4月，自5月開始銷售價(jià)格環(huán)比止跌上漲，漲勢(shì)一直延續(xù)至本季度，均呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢(shì)，且漲幅在本季度略有回升。見圖3-1-5、圖3-1-6。
圖3-1-5：2011年二季度-2016年二季度一圈層商品住宅成交均價(jià)比較圖
圖3-1-6：2011年4月-2016年6月成都住宅分類價(jià)格指數(shù)比較圖
新建商品住宅成交量方面，4月份成交量基本與3月份持平，5月份成交量有所上漲，6月份在市場(chǎng)的調(diào)節(jié)下成交量略有減少?？傮w看本季度成都市新建商品住宅成交量明顯有所上漲。
按照行政區(qū)域劃分，2016年第二季度，高新區(qū)和成華區(qū)是新建商品住宅成交量最多的區(qū)域，兩個(gè)區(qū)域成交量占比合計(jì)56.9%，超過全市成交量5成，占有相當(dāng)大的市場(chǎng)比重。這說(shuō)明城東（東大街沿線和攀成鋼片區(qū)）和城南（人民南路沿線和大源、燈塔、清和片區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)片區(qū)）仍然是商品住宅交易的熱點(diǎn)區(qū)域，這符合成都城市天府新區(qū)的規(guī)劃遠(yuǎn)景和軌道交通的發(fā)展特點(diǎn)。其次為錦江區(qū)、金牛區(qū)，成交量較少的區(qū)域?yàn)榍嘌騾^(qū)和武侯區(qū)。詳見表3-1-1、圖3-1-7。
表3-1-1：2014年--2015年中心城區(qū)新建商品住宅成交明細(xì)表
單位：平方米
錦江 | 金牛 | 成華 | 武侯 | 青羊 | 高新 | |
2014年1月 | 120418.65 | 43743.35 | 201912.72 | 77600.54 | 94051.42 | 201616.84 |
2月 | 78276.48 | 42185.01 | 152399.94 | 50577.20 | 57585.71 | 147137.29 |
3月 | 167652.81 | 68572.49 | 214189.78 | 91518.34 | 159778.28 | 210494.99 |
4月 | 161974.02 | 59394.83 | 199440.19 | 66800.23 | 173062.82 | 209559.22 |
5月 | 260552.24 | 97014.97 | 280913.47 | 157422.54 | 162228.22 | 331304.24 |
6月 | 97740.28 | 31987.38 | 89111.37 | 40468.21 | 46278.47 | 148372.18 |
7月 | 172946.84 | 48815.82 | 125742.20 | 62825.08 | 76251.36 | 251703.63 |
8月 | 193805.77 | 44542.05 | 124423.51 | 54739.42 | 48164.14 | 151681.44 |
9月 | 94072.95 | 51042.35 | 164698.41 | 54810.13 | 60984.54 | 187310.72 |
10月 | 168735.46 | 46760.28 | 136436.45 | 53213.94 | 65537.25 | 196792.94 |
11月 | 132219.94 | 68274.79 | 209666.35 | 79407.63 | 125098.24 | 246043.67 |
12月 | 144042.18 | 113385.01 | 235763.30 | 86735.93 | 98445.20 | 326008.84 |
2014年合計(jì) | 1792437.62 | 715718.33 | 2134697.69 | 876119.19 | 1167465.65 | 2608026.00 |
2015年1月 | 151263.25 | 91445.92 | 149032.45 | 62382.50 | 61449.76 | 233113.78 |
2月 | 89934.64 | 39733.94 | 93290.98 | 32839.20 | 33429.64 | 123411.01 |
3月 | 112826.61 | 67912.71 | 164005.26 | 62703.90 | 51383.29 | 212468.16 |
4月 | 115977.89 | 55350.01 | 158752.66 | 43613.99 | 65250.53 | 243782.27 |
5月 | 132154.53 | 68587.46 | 176505.60 | 65664.49 | 60328.04 | 274774.42 |
6月 | 168085.75 | 114479.73 | 170477.04 | 55567.11 | 60606.08 | 252600.04 |
7月 | 123247.52 | 100458.07 | 171932.02 | 51459.79 | 60041.09 | 265340.30 |
8月 | 107230.12 | 126915.63 | 148454.08 | 43923.03 | 59834.12 | 224669.93 |
9月 | 151297.43 | 90290.72 | 138939.61 | 44844.64 | 49536.65 | 245769.94 |
10月 | 197587.07 | 77793.14 | 160455.38 | 45053.54 | 54025.37 | 217068.95 |
11月 | 181526.53 | 83663.57 | 181504.81 | 48043.82 | 73053.38 | 259701.22 |
12月 | 175917.22 | 89942.23 | 201362.26 | 63714.77 | 78395.73 | 239288.73 |
2015年合計(jì) | 1707048.56 | 1006573.13 | 1914712.15 | 619810.78 | 707333.68 | 2791988.75 |
2016年1月 | 111138.08 | 70213.21 | 258916.77 | 32668.69 | 49800.45 | 194029.53 |
2月 | 74834.08 | 46351.68 | 88491.22 | 22425.43 | 41754.58 | 116260.96 |
3月 | 166983.60 | 117779.31 | 198342.23 | 49527.14 | 75778.99 | 279538.74 |
4月 | 162112.53 | 106042.31 | 180579.99 | 53240.92 | 79985.14 | 282614.74 |
5月 | 204476.67 | 103715.48 | 191978.84 | 51862.09 | 75172.09 | 375033.69 |
6月 | 141862.69 | 77125.49 | 188149.68 | 57167.59 | 75708.93 | 350954.25 |
2016年小計(jì) | 861407.65 | 521227.48 | 1106458.73 | 266891.86 | 398200.18 | 1598431.91 |
圖3-1-7：2016年第二季度中心城區(qū)新建商品住宅區(qū)域成交量圖
新建商品住宅供應(yīng)量方面，2016年二季度供應(yīng)量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形勢(shì)有所緩和，總供應(yīng)量為416.46萬(wàn)平方米，總成交量為275.78萬(wàn)平方米，平均供求比為1.51。整體來(lái)看，2016年二季度，開發(fā)商加大了銷售力度，成交量明顯有所增加，一圈層新建商品房庫(kù)存壓力有所緩解。見圖3-1-8。
圖3-1-8：2016年1月-2016年6月一圈層新建商品住宅成交供應(yīng)對(duì)比圖
新建商品住宅價(jià)格方面，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖的趨勢(shì)下，成都新建商品住宅價(jià)格有所回暖，企穩(wěn)回升；在房產(chǎn)市場(chǎng)回暖以及“去庫(kù)存”的大環(huán)境下成都市新建商品房成交量環(huán)比大幅上漲，成交量明顯增加。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著 “去庫(kù)存”的進(jìn)一步深入，各項(xiàng)去存措施的實(shí)施，必將推動(dòng)新建商品房的進(jìn)一步消化，在此背景下，新建商品住宅價(jià)格將持續(xù)緩慢上漲。
二手住宅方面，2013年受政策發(fā)布的影響，起伏較大，受此影響，成都市二手房成交量一直在較低位保持平穩(wěn)發(fā)展。2014年成都市二手房成交量處于震蕩緩慢回升的過程中，到年底有明顯的增長(zhǎng)達(dá)到峰值。2016年二季度 “營(yíng)改增”的正式實(shí)施，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，二手房成交量環(huán)比、同比均有較大幅度的上漲，成交價(jià)格也保持穩(wěn)中有漲的趨勢(shì)，成交價(jià)格進(jìn)一步回升。
綜上所述，2016年第二季度，一、二線城市住宅市場(chǎng)均有所回暖，一線城市成交相對(duì)有所放緩，但部分二線城市成交火熱，成交量與成交價(jià)格均有明顯回升。成都住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲，樓市回暖跡象明顯。二季度，成都市再次調(diào)整公積金政策，加之 “去庫(kù)存”的深入貫徹，成都市房產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯，成交量環(huán)比大幅上漲，庫(kù)存壓力得以有效緩解。預(yù)計(jì)三季度成都房地產(chǎn)市場(chǎng)將在穩(wěn)定中發(fā)展，成交量或受市場(chǎng)的調(diào)節(jié)有所波動(dòng)，但大跌大漲的可能性不大，成交價(jià)格或延續(xù)本季度穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。
1、二圈層整體成交均價(jià)小幅上漲
截止2016年6月，二圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價(jià)為5512元/㎡，其中環(huán)比小幅上漲1.51%，同比去年微幅下降0.21%，整體來(lái)看二圈層房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖。二圈層地區(qū)本季度各城市價(jià)格變化趨勢(shì)基本一致，除新都環(huán)比微幅下降0.18%，其他地區(qū)價(jià)格均環(huán)比有所上漲，其中溫江區(qū)漲幅最大，環(huán)比上漲3.8%。二圈層各區(qū)域價(jià)格與去年同期相比，變化趨勢(shì)不盡一致，其中雙流區(qū)與龍泉驛區(qū)有所下降，降幅分別為4.14%、3.17%；郫縣、新都、溫江同比均有所上漲，漲幅分別為2.67%、4.23%、0.68%?？傮w來(lái)看，2016年第二季度二圈層各區(qū)縣成交均價(jià)較上季度有所回升。見圖3-2-1。
圖3-2-1：2015年2季度-2016年2季度二圈層新建商品住宅成交均價(jià)圖
（數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客成都房產(chǎn)網(wǎng)）
二圈層方面，在目前來(lái)看其住宅價(jià)格相比一圈層仍有較明顯的優(yōu)勢(shì)，一圈層內(nèi)新房?jī)r(jià)格相對(duì)較高，并且成都軌道交通持續(xù)發(fā)展，多條地鐵及快速通道的開工建設(shè)使得二圈層交通狀況持續(xù)改善，將對(duì)二圈層各區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定的推動(dòng)作用，且本季度二圈層房產(chǎn)市場(chǎng)交易較火爆，去存效果明顯，庫(kù)存壓力有所緩解，
相關(guān)信息