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1.     GDP增速平穩(wěn)環(huán)比有所回升，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率持續(xù)回落

2014年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值636463億元，同比增長(zhǎng)7.4%，環(huán)比三季度增長(zhǎng)1.5%，增速保持平穩(wěn)環(huán)比有所回升，但國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍然存在一定的下行壓力。

2014年1-12月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）502005億元，同比名義增長(zhǎng)15.7%，增速比1-11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落3.9個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95036億元，同比名義增長(zhǎng)10.50%，增速比1-11月份回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資64352億元，增長(zhǎng)9.2%，增速回落1.3個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.7%。

由此可見(jiàn)，2014年全國(guó)固定資產(chǎn)投資持續(xù)回落，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已明顯下滑至10%左右，為近三年來(lái)的最低值。隨著市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，住宅投資占比逐漸減小，增長(zhǎng)比率已跌破2012年年中時(shí)的低位。詳見(jiàn)圖1-1-1。

1.     房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)

2014年1-12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金121991億元，同比下降0.1%，為近三年以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。增速較去年平均增長(zhǎng)率30.09%下降明顯，整體開(kāi)看，今年同比增幅持續(xù)下降且明顯低于去年。

從資金來(lái)源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款仍然為開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源渠道，其兩項(xiàng)占資金來(lái)源比例接近7成。從占比情況看，2014年第四季度由于受取消限購(gòu)及央行降息等政策的刺激影響，與上季度相比，個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)收款占比有所增加，而國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金占比有微幅下降。2014年第四季度，除利用外資、自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款出現(xiàn)正增長(zhǎng)趨勢(shì)外，其余各資金來(lái)源渠道增長(zhǎng)率均處于下降通道。其中利用外資本季度持續(xù)大幅增長(zhǎng)，而自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款雖然為正增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度有所下滑；其余資金來(lái)源均出現(xiàn)不同程度的負(fù)增長(zhǎng)，其中個(gè)人按揭貸款同比降幅有所回升。詳見(jiàn)圖1-1-2。

從資金來(lái)源的增長(zhǎng)率來(lái)看，2013年國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率處于高位，平均同比增長(zhǎng)率為29.44%；但今年以來(lái)同比增長(zhǎng)率持續(xù)下降且下降幅度較大，12月同比增長(zhǎng)8.00%，為今年最低位?？傮w來(lái)看，雖然從數(shù)據(jù)上看貸款余額繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但漲幅持續(xù)收窄，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款難度有所上漲。

定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)率于2012年1月達(dá)到歷史低點(diǎn)，在經(jīng)歷2013年年初的大幅上漲階段后，漲幅穩(wěn)步回落。2014年3月開(kāi)始，定金及預(yù)收款同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，繼而同比增長(zhǎng)率持續(xù)下滑，2014年全年平均同比增長(zhǎng)率為-8.24%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2011年來(lái)的平均水平，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售量同比急劇減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)“遇冷”且走低趨勢(shì)明顯。詳見(jiàn)圖1-1-3。

1.     國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，下降幅度增大

2014年12月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為93.93，環(huán)比上月回落0.37個(gè)百分點(diǎn)，同比回落3.28個(gè)百分點(diǎn)，同比已連續(xù)11個(gè)月下降，且12月同比下降幅度為全年最大值。從2010年3月開(kāi)始，國(guó)房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至2013年7月開(kāi)始震蕩回升，8月以來(lái)保持相對(duì)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上有所下滑，12月環(huán)比有較大回升。進(jìn)入2014年后，國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，全年均位于綜合景氣線以下，且四季度下降幅度明顯增大。2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭轉(zhuǎn)向，國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，預(yù)計(jì)國(guó)房景氣指數(shù)處于綜合景氣線以下的情況將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。詳見(jiàn)圖1-1-4。

綜上所述，2014年第四季度，一方面國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)放緩，固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力增大。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在刺激內(nèi)需方面，中央及地方本季度陸續(xù)重磅出臺(tái)相關(guān)利好政策以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展；另一方面四季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)疲軟，其商品房銷售面積、銷售額等房產(chǎn)市場(chǎng)核心指標(biāo)仍然下滑，但下降幅度有所回升。隨著限購(gòu)、限貸政策的全面放寬，刺激市場(chǎng)需求入市的力度加大，預(yù)計(jì)2015年全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸止降并小幅回升。

2014年第四季度，一圈層新建商品住宅供應(yīng)量充足，新房成交量迅速增加，商品住宅成交價(jià)格持續(xù)小幅下降，二手房成交量平穩(wěn)中有微幅下降。

1.     新建商品住宅季度供應(yīng)充足，供應(yīng)量環(huán)比微增

2014年第四季度，成都市新建商品住宅總供應(yīng)量為561.01萬(wàn)平方米，同比去年上漲20.58%，環(huán)比上漲5.42%。分月來(lái)看，在經(jīng)歷了9月供應(yīng)量大幅增加而成交量仍然持續(xù)下降的背景下，市場(chǎng)庫(kù)存量居高，為了很好的去存化量，10月減少了新建商品住宅供應(yīng)總量；隨著房貸實(shí)施細(xì)則、降低住房公積金門(mén)檻、央行降息等政策的明確和出臺(tái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信心增加，為年底集中銷量做好充分的準(zhǔn)備，11月、12月新建商品住宅供應(yīng)量迅速回升并達(dá)到今年的最高值?？傮w來(lái)看，2014年第四季度供應(yīng)正常，供應(yīng)量充足。見(jiàn)圖2-1-1。

從供應(yīng)商品房的用途來(lái)看，2014年第四季度一圈層新建商品房總供應(yīng)面積為561.01萬(wàn)平方米，除去商業(yè)辦公用房53.07萬(wàn)平方米，新建商品住宅（含配套車位，下同）供應(yīng)面積為507.94萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)面積的90%。見(jiàn)圖2-1-2。

1.     新建商品住宅季度成交量環(huán)比上漲

2014年第四季度，新建商品住宅季度總成交253.26萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)28.26%，同比下降7.98%。月度來(lái)看，今年2月受春節(jié)假期因素影響較大，成交量有較大下降，但3月至4月成交量恢復(fù)至正常水平；5月由于成都市發(fā)布購(gòu)房入戶新政策，造成成交量短時(shí)間內(nèi)集中爆發(fā)，成交量創(chuàng)新高；其后的6月由于配套政策后勁不足，成交量快速下滑；到了7月，隨著多地限購(gòu)政策的松動(dòng)及相應(yīng)政策的出臺(tái)，對(duì)商品房成交有一定的刺激作用，一直壓抑等待的剛需群體在利好的驅(qū)動(dòng)下短期內(nèi)爆發(fā)，造成成交量迅速回升；8月至9月，雖然政府出臺(tái)刺激政策，限購(gòu)政策放松短期內(nèi)刺激需求入市，但無(wú)法根本改變需求預(yù)期；本季度自“9.30”房貸新政頒布實(shí)施后，由于市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)，10月成交量并未因利好政策的出臺(tái)而迅速反應(yīng)造成較大的反彈，僅呈現(xiàn)平穩(wěn)微幅增長(zhǎng)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)；11月市場(chǎng)導(dǎo)向逐漸明朗化，剛性需求及改善型需求迅速得以釋放，新建商品住宅成交面積達(dá)到86.07萬(wàn)平方米，成交套數(shù)9122套；12月繼央行降息后資金得以盤(pán)活，個(gè)人按揭貸款及定金預(yù)收款增加，新建商品住宅成交量迅速增漲，共成交100.4萬(wàn)平方米，成交套數(shù)10109套。總體來(lái)看，季度總成交量較上季度有明顯的增加，隨著信貸支持力度的加大及信貸調(diào)整的升溫，預(yù)計(jì)未來(lái)新房成交量將持續(xù)平穩(wěn)增加。見(jiàn)圖2-1-3。

1.     二手房季度成交量環(huán)比、同比雙增長(zhǎng)

2014年第四季度，成都市二手房成交量為123.65萬(wàn)平方米，同比去年同期上漲8.06%，環(huán)比上季度上漲8.34%。自去年3月初“國(guó)五條”發(fā)布，造成二手房成交量短時(shí)間激增過(guò)后，二手房成交量在低位保持相對(duì)平穩(wěn)；進(jìn)入2014年后，除2月因春節(jié)假期成交量下降及5月、12月受新政的影響短期成交力量上漲外，其余月份月度成交量均比較正常。總體來(lái)看，二手房與新建商品住宅趨勢(shì)基本一致，二手房市場(chǎng)受新建商品房市場(chǎng)的擠壓影響，10月二手房成交小幅下滑，11月緩慢回升，到了12月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，加上成交量在較低位穩(wěn)定已久，從而迅速向上發(fā)展，成交面積高達(dá)55.66萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)了25.74%，達(dá)到2014年二手房成交量的最高位。見(jiàn)圖2-1-4。

1.     商品住宅成交均價(jià)持續(xù)下降，降幅收窄

2014年第四季度，根據(jù)我公司在中心城區(qū)均勻布設(shè)的176個(gè)商品住宅交易樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)連續(xù)四個(gè)季度下降，截止2014年12月成交均價(jià)為8001元/平方米，環(huán)比下降0.21%，同比去年下降3.04%。自2011年四季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)持續(xù)下滑，2012年2季度止住下滑趨勢(shì)后持續(xù)小幅回升，2013年一直延續(xù)回升態(tài)勢(shì)，但漲幅持續(xù)收窄；進(jìn)入2014年，由于調(diào)控政策尚未明朗，加上全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣，造成成交均價(jià)持續(xù)小幅下降。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“七十個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)”中成都新建商品房房?jī)r(jià)指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，成都市自2014年5月開(kāi)始銷售價(jià)格指數(shù)持續(xù)下行，到了10月降幅逐漸收窄，房地產(chǎn)市場(chǎng)有回暖的跡象。見(jiàn)圖2-1-5、圖2-1-6。

新建商品住宅成交量方面，2013年以來(lái)，部分剛性需求在受壓制許久后釋放，成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)也使房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。進(jìn)入2014年，由于2月是春節(jié)傳統(tǒng)節(jié)假日，新房及二手房交易均暫停，造成今年一季度成交量有所下滑，成交均價(jià)也小幅下降；二季度5月成都市發(fā)布了《成都市人民政府關(guān)于完善我市購(gòu)房入戶政策的通知》，因此造成許多購(gòu)房者趕在政策實(shí)施前集中交易，使得二季度短期內(nèi)新房及二手房成交量集中爆發(fā)；三季度隨著全國(guó)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，成都市人民政府于7月默認(rèn)取消限購(gòu)，繼而推出地方財(cái)政補(bǔ)助政策等多方面刺激需求入市，但市場(chǎng)并未作出迅速的反應(yīng)，從新房及二手房成交量上看未發(fā)生明顯的回升，成交價(jià)格持續(xù)下降；四季度在全國(guó)大部分城市取消限購(gòu)及“9.30”房貸政策重磅出臺(tái)的背景下，政府弱化行政干預(yù)實(shí)行市場(chǎng)機(jī)制的思路較為明確，這無(wú)疑增強(qiáng)了購(gòu)房者的信心，在經(jīng)歷了長(zhǎng)期的徘徊觀望后，剛性需求及改善型需求得到集中釋放。從本季度成交量顯示，11月至12月有一個(gè)較大幅度的上升，特別是12月隨著公積金貸款政策的調(diào)整和央行降息的影響，推動(dòng)了各項(xiàng)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，造成成交量達(dá)到本年度的峰值。成都市新建商品住宅市場(chǎng)有回暖的趨勢(shì)，但由于全國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期處于低位運(yùn)行其增速仍然持續(xù)放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)上行的壓力較大，其后續(xù)發(fā)展仍有待觀察。

按照行政區(qū)域劃分，2014年第四季度，高新區(qū)和成華區(qū)新建商品住宅成交量仍然排名前兩位，兩區(qū)域成交量占比合計(jì)53.34%，超過(guò)全市成交量一半，這說(shuō)明城東（東大街沿線和攀成鋼片區(qū)）和城南（人民南路沿線和大源、燈塔、清和片區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)片區(qū)）仍然是商品住宅交易的熱點(diǎn)區(qū)域，尤其是高新區(qū)成交量近幾年一直排名全市前列，這符合成都城市天府新區(qū)的規(guī)劃遠(yuǎn)景和軌道交通的發(fā)展特點(diǎn)。見(jiàn)表2-1-1、圖2-1-7。