新加坡、美國保障性住房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)
一、新加坡、美國保障性住房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)
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新加坡作為一個土地資源匱乏、人口密度高的城市國家，通過其富有特色的保障性住房--組屋，為80%以上的居民提供了品質(zhì)住房，被全世界承認(rèn)是解決保障性住房問題最成功的國家之一。其高效的土地供給和使用制度、強(qiáng)制型住房公積金制度、補(bǔ)貼制度以及準(zhǔn)入與退出制度構(gòu)成了其保障性住房建設(shè)和管理的核心制度。
1、高效的土地供給和使用制度。作為國土資源十分稀缺的島嶼型國家，新加坡政府十分重視保障性住房的土地供應(yīng)和使用效率，將土地權(quán)力分散到土地管理局和國家發(fā)展部，前者負(fù)責(zé)土地出售，后者負(fù)責(zé)土地利用規(guī)劃，以有效避免一方權(quán)力過大出現(xiàn)尋租行為而降低土地利用效率。在組屋的建設(shè)過程中，政府以強(qiáng)有力的法律支撐組屋的土地供應(yīng)，保障其數(shù)量充足；同時注重集約利用并盡可能與產(chǎn)業(yè)、交通融合，以實(shí)質(zhì)性提高土地利用效率。
2、強(qiáng)制型住房公積金制度。新加坡的住房公積金制度是組屋建設(shè)強(qiáng)有力的支撐。新加坡成立了中央公積金局、頒布了頒布了《中央公積金令》、制定了強(qiáng)制性儲蓄制度，規(guī)定政府和私企的員工自動成為中央公積金會員，由雇員和所屬單位按工資每月繳納公積金。1968年中央公積金局推行“公有住屋計劃”，擴(kuò)大了公積金的使用范圍，計劃推行公積金可以用來購買組屋或繳納首付，當(dāng)存款不夠首付時可以向建屋發(fā)展局貸款，公積金還可以被用來償還這部分貸款貸，并且公積金可以用來支付購買組屋的每月按揭金額，這加速了“居者有其屋”計劃的實(shí)現(xiàn)。
3、多元化的補(bǔ)貼制度，政府會根據(jù)收入情況的不同對住房水平進(jìn)行分級，制定出合理的公有住宅配售政策。
4、土地來源。為保證組屋計劃的順利實(shí)現(xiàn)，新加坡頒布了《土地征用法令》，規(guī)定建造組屋可以在任何地方征用土地，建屋發(fā)展局能夠以遠(yuǎn)低于私人發(fā)展商的價格獲得土地，確保了土地供給和房源供給，目前新加坡超過40%的土地都?xì)w建屋發(fā)展局。
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與新加坡不同，美國政府通過市場化手段制定保障性住房政策，從需求端出發(fā)，通過財政補(bǔ)貼、金融支持等手段在立法、金融、稅收等方面解決中低收入者住房難問題。
1、資金來源與土地供給。美國保障性住房資金來源大部門是利用民間資金，只有少量是由政府出資。為鼓勵私人投資建設(shè)保障性住房，通常采取降低貸款利息，來彌補(bǔ)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)損失，但要求保障性住房占房屋總數(shù)的13%左右，這使保障性住房資金投入增加的同時大大減輕了政府的財政負(fù)擔(dān)。
2、住房政策。美國保障性住房政策主要分為三部分：首先，針對低收入家庭，采取公房出租和租金補(bǔ)貼；其次，針對中低收入家庭，采取低息貸款、首付擔(dān)保及首付補(bǔ)貼；第三，針對所有購房者，采取用貸款利息抵個人所得稅。
3、保障范圍和保障形式。美國將收入低于平均收入40%的家庭界定為低收入家庭，按照不同等級享受不同的保障性住房待遇。保障形式主要分為兩部分，首先對于低收入者，美國政府從低租金提供公共住房演變成發(fā)放住房租金補(bǔ)貼；對于中低收入家庭，政府提供利率優(yōu)惠和首付擔(dān)保兩種主要的保障形式。
二、國外保障房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)對我國的啟示
國家要求，“十二五”期間國家對保障性住房建設(shè)要求3600萬套，覆蓋率達(dá)到20%。至2014年，全國仍約有1000萬套保障房待建設(shè)，未來兩年內(nèi)仍是快速增長期。歐盟國家社會住宅占有率平均是14%，我國的保障房建設(shè)目標(biāo)已達(dá)到發(fā)達(dá)國家的平均水平，可以預(yù)見，未來3-5年是保障房的平穩(wěn)增長和住區(qū)內(nèi)部提質(zhì)時期。國外保障房建設(shè)經(jīng)歷了150多年的摸索才得以逐步完善，我國卻用不到30年的時間就實(shí)現(xiàn)了“壓縮式”發(fā)展。為促進(jìn)保障房住區(qū)健康、可持續(xù)發(fā)展，我國應(yīng)充分借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，揚(yáng)長避短，避免住區(qū)問題的產(chǎn)生。
1、建立以政府為主導(dǎo)的多層次住房保障體系。新加坡和美國解決中低收入家庭住房難問題的實(shí)踐證明，單一的依賴市場機(jī)制來解決住房問題是非常困難的，必須依靠政府行為。政府作為國家經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者，必須靈活地采取干預(yù)手段。堅(jiān)持以政府為主導(dǎo)、推行保障性住房制度建設(shè)，以確保保障性住房的供需平衡。我國保障性住房建設(shè)注重推動住房商品化、社會化，更應(yīng)該注重中低收入群體的住房需求，根據(jù)實(shí)際情況對保障性住房政策進(jìn)行調(diào)控。加大保障性住房建設(shè)力度，構(gòu)建以政府為主導(dǎo)的多層次的住房保障體系，完善保障性住房配套設(shè)施，解決中低收入群體住房難問題。
2、建立并完善保障性住房政策法規(guī)。新加坡為有效的實(shí)施保障性住房建設(shè)，制訂了一系列配套的法律法規(guī)。我國應(yīng)在保障性住房制度建設(shè)中，也應(yīng)加快相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)。從立法上對住房保障對象的保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金的來源等做出明確的規(guī)定，并設(shè)立專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。地方政府可根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，制定出具有地方特殊的住房保障條例。
3、完善我國保障性住房融資體系和住房公積金制度
我國保障房建設(shè)資金來源主要是政府的財政補(bǔ)貼、土地出讓及銀行貸款，融資渠道比較單一，資金利用效率偏低。供給的主體，應(yīng)凝聚多方力量，積極引進(jìn)社會資本。借鑒與房地產(chǎn)企業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院和其他成功合作的案例經(jīng)驗(yàn)，制定一系列激勵政策促進(jìn)未來發(fā)展和社會資金的不斷注入。
擴(kuò)大住房公積金的覆蓋人群，加大住房公積金的使用范圍，避免出現(xiàn)公積金沉淀、公積金運(yùn)作難的問題。建立專門的公積金監(jiān)管部門，管理保障性住房建設(shè)項(xiàng)目啟動資金，簡化公積金貸款手續(xù)；對低收入家庭放寬政策，允許其將住房公積金應(yīng)用到更廣泛的層面。我國應(yīng)建立住房公積金與房價的互動機(jī)制，單位和個人支付比例可以適當(dāng)浮動，約束單位主動提高住房公積金繳費(fèi)比例，使住房公積金能真正發(fā)揮作用。
4、確保保障性住房的房源供給。土地供應(yīng)是保障性住房建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，供應(yīng)量的多與少、質(zhì)的好與壞直接關(guān)系保障性住房的整體布局、建設(shè)質(zhì)量與后期運(yùn)作。我國應(yīng)確保保障性住房用地供給，加快推進(jìn)廉租住房建設(shè)、公共租賃住房建設(shè)，加大棚戶區(qū)改造力度，進(jìn)一步擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)。鼓勵企業(yè)利用自有存量土地參與保障性住房建設(shè)，解決企業(yè)困難職工住房難問題。還可以通過購買、改造、租賃等方式，增加保障性住房房源。
5、改善保障性住房周邊居住環(huán)境。營造一個良好的居住環(huán)境是保障中低收入人群住房質(zhì)量的關(guān)鍵。加快對保障性住房居住環(huán)境的總體規(guī)劃，是滿足居民真實(shí)需求客觀要求。為避免住區(qū)環(huán)境的衰敗、設(shè)施主體和功能異質(zhì)等問題，可通過居民自治、政府支持的方式保證住區(qū)的正常運(yùn)營。我國保障性住房建設(shè)應(yīng)多利用中心城市“三舊”改造的土地，以小規(guī)模、分散的方式，避免郊區(qū)大型住宅小區(qū)的建設(shè)，改變求快、求量的建設(shè)理念，同時完善保障房周邊配套設(shè)施的建設(shè)，包括交通線路、公共服務(wù)設(shè)施和公共活動空間等等。