中、日、韓住房保障制度探析
一、我國住房保障制度
住房保障制度是是政府利用國家和社會的力量，通過行政手段為中低收入家庭提供適當?shù)淖》浚瑥亩鉀Q住房問題。受各國經(jīng)濟發(fā)展水平和文化傳統(tǒng)等因素制約，住房保障制度在各國不盡相同。雖然我國已經(jīng)初步建立起了廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房為主的多層次住房保障體系，但是在相關(guān)政策上還需要進一步完善。
1949至1977年是我國住房保障制度的傳統(tǒng)時期，為完全福利化的住房供給模式。1978至1998年為改革時期，保障性住房開始實行商品化和福利化并重。1999年至2004年為深入改革時期，繼續(xù)推行商品化政策。2004年至今，政府大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，出臺了《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，在此階段保障性住房開始逐步發(fā)揮其保障性功能。目前，我國現(xiàn)行住房保障制度有以下三種形式：
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廉租住房是由地方政府向本地區(qū)常住的最低收入居民家庭提供的一種社會保障住房，是由政府采取實物配租、租金補貼等多種形式，為幫助城鎮(zhèn)中低收入居民家庭解決住房困難而建立的一系列運作程序和規(guī)章制度。廉租住房的保障資金包括地方財政預算撥款、10%以上的土地出讓凈收益、住房公積金全部增值收益和廉租住房保障專項補助等。
（二）經(jīng)濟適用房制度
經(jīng)濟適用房是政府提供政策優(yōu)惠，按照合理標準建設(shè)具有社會保障性質(zhì)，限定銷售價格和套型面積，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)的政策性住房，具有商品性和福利性雙重屬性。政府通過劃撥土地，控制開發(fā)商利潤、稅費減半征收、給予經(jīng)濟適用住房消費者部分購置稅費減免等優(yōu)惠對經(jīng)濟適用住房進行變相補貼。
（三）公共租賃住房制度
公共租賃住房是以政府或有關(guān)投資者將所持有的房屋以低于市場價的租金水平租給低收入居民家庭。目前，我國公共租賃住房發(fā)展還處于起步階段，2010年，北京、重慶、廈門等城市已經(jīng)開始了先行實踐并出臺實施意見。2011年以來，多數(shù)城市響應(yīng)國家要求，制定了“十二五”時期公共租賃住房規(guī)劃并開始積極實施。
二、日、韓住房保障制度
日本政府主張住房是國民生活的必需品，不同于一般的商品，因此不能完全依靠市場機制解決國民的住房問題，以防大部分中低收入階層無房可住的情況發(fā)生。所以日本政府對住房市場采取適當干預，對低收入階層給予政策支持，以保證每個國民“住有所居”。二戰(zhàn)以來，日本政府為了緩解二戰(zhàn)以來普遍的城市房荒問題，首先，完善其住房保障法。日本政府先后出臺了《住房金融庫法》《公營住宅法》《城市住房計劃法》等四十余部法律，在法律上規(guī)范了各級政府在住房供應(yīng)方面的職責。其次，成立專門的政府機構(gòu)。日本政府不僅成立建設(shè)省住宅局作為決策協(xié)調(diào)機構(gòu)行使相關(guān)政府職能，還成立了住宅公團行使具體建設(shè)職能，除此之外，住宅金融公庫通過提供長期的低息貸款服務(wù)以支持公共住房建設(shè)。
韓國對中低收入戶公共住房政策主要表現(xiàn)為，針對中低收入（低于收入20%的無房者）提供60平方米以下的中小型住房和針對低收入（低于平均收入50%的無房者）提供30年租賃期的公共租賃住房，并在財政、宅地、金融和稅制等方面給予優(yōu)厚支持。總的來說，首先韓國擁有完整的住房保障法律體系，不僅包括《國土建設(shè)規(guī)劃法》《首都圈整備規(guī)劃法》等國家級法規(guī)，還包含《穩(wěn)定勞動者居住和籌措購房資金支援法》等的支援性法規(guī)。其次，韓國擁有住房保障單獨責任機構(gòu)，從韓國政府設(shè)立大韓住宅公社到韓國土地開發(fā)公社再到租賃住房管理公團。最后充足的保障資金也是不可或缺的特點之一。包括國民住宅緊急資金、國民住宅資金和期付金融等等。
三、日、韓住房保障制度對我國的啟示
日本、韓國為典型的較發(fā)達的亞洲國家，完備的公共住房法律體系是支撐其公共住房事業(yè)發(fā)展的根基。它們從住宅用地的供應(yīng)和規(guī)劃、住房的權(quán)屬、低收入者住房租賃、住房管理等方面問題，為公共住房政策的實施提供重要的法律支持，也為住房保障體系的建立提供了保障。而我國的住房保障法制化建設(shè)十分滯后，缺乏住房保障法規(guī)，連最基本的《住房法》都尚未完整頒布。因此，應(yīng)盡快制定出符合我國國情的住房保障法律法規(guī)體系。
為了住房保障政策的順利實施，不少國家都設(shè)立了專門的住房保障政策實施機構(gòu)。日本成立建設(shè)省住宅局、住房公團負責實施住房建設(shè)計劃，而我國雖然目前已設(shè)立住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，但是當保障性住房在建設(shè)用地獲取、規(guī)劃、管理等實施環(huán)節(jié)中，涉及到國土、財政、稅務(wù)等多部門之間的協(xié)調(diào)，導致我國保障性住房的規(guī)劃、政策措施落實難度較大，所以成立專門的住房保障服務(wù)機構(gòu)迫在眉睫。