川企成墨爾本“拿地王”
安逸，人們喜歡用這樣一個詞來形容住在成都的幸福生活。而在南半球澳洲，也有一個安逸的城市——墨爾本，連續(xù)四年被授予“世界最宜居城市”桂冠。去年的評比中，墨爾本在醫(yī)療、教育和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面均獲滿分。這樣一個宜居城市，自然獲得了全球開發(fā)商的青睞，在早期意大利、新加坡、馬來西亞的房產(chǎn)商搶灘當(dāng)?shù)厥袌鲋?，近兩年來，中國多家開發(fā)商也紛紛進(jìn)軍墨爾本房地產(chǎn)市場。其中，一家深耕成都多年的川企——成都興元房地產(chǎn)開發(fā)公司在當(dāng)?shù)貚渎额^角，一年之間豪擲1億澳元拿下7塊地，被業(yè)內(nèi)稱為“拿地王”。如今，就連墨爾本銀行的兩位行長Sean O’Donnell(肖恩·奧唐納)和Jim Serafim(吉姆·謝拉菲姆)也因為想為這個“大客戶”提供量身定做的服務(wù)，而專門去墨爾本大學(xué)孔子學(xué)院進(jìn)修中文。實際上，在走出去投資的各個領(lǐng)域中，房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險行業(yè)，在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)絕不是“有錢任性”、“買買買”那么簡單的事情。除了有雄厚的資金，川企憑什么能與行業(yè)巨頭同臺競爭？初入澳洲他們吃過哪些虧，又獲得了哪些寶貴經(jīng)驗？華西都市報特派記者深入當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行業(yè)，為你揭秘首個“吃螃蟹”的川企如何在當(dāng)?shù)卣痉€(wěn)腳跟。
地產(chǎn)年增值6%川企看中墨爾本“錢景”
富士貴區(qū)最大的開發(fā)項目，是成都興元房地產(chǎn)公司修建的“富貴天城”。準(zhǔn)備今年6月開建，明年5月開售。3月20日中午，墨爾本初春的太陽有點刺眼。華西都市報記者一行驅(qū)車從市區(qū)向西出發(fā)，十分鐘后來到富士貴區(qū)。在西郊通往市中心的大道旁邊，有一大片被圍起來的空地，東南角售樓處的風(fēng)格讓我們覺得很是眼熟。這里，就是興元房地產(chǎn)公司在墨爾本拍下的第一塊地，樓盤名叫“富貴天城”，是富士貴區(qū)從建區(qū)以來最大的開發(fā)項目。準(zhǔn)備今年6月開建，明年5月開售?！斑@片區(qū)域?qū)儆谡畠?yōu)先發(fā)展的地方，也是從西區(qū)進(jìn)入墨爾本市區(qū)的必經(jīng)之路，交通便利?！卑拇罄麃喤d一公司董事姚煌告訴記者，墨爾本市區(qū)的公寓住宅均價約9000澳元/平方米，富士貴區(qū)的公寓預(yù)計均價6000-7000澳元/平方米，一室一廳的公寓總價最低約25萬澳元。2013年12月底，成都興元房地產(chǎn)在墨爾本注冊了“澳大利亞正興集團(tuán)”，姚煌所在的興一公司是集團(tuán)下屬公司之一。一年多來，正興集團(tuán)在墨爾本豪擲1億澳元密集拿地，包括在CBD和富人區(qū)的幾個地塊，至今已有7塊地收入囊中，可謂是2014年墨爾本的“拿地王”。初入澳大利亞房地產(chǎn)市場，為何如此密集地在同一個城市拿地？“其實在進(jìn)入市場之前我們做了很多考察和可行性報告，除了墨爾本還有悉尼、布里斯班等?！币驼f，經(jīng)過考察，公司認(rèn)為墨爾本所在的維多利亞州政府比較支持房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，同時這邊的地價相對不是太高。以富士貴區(qū)的這塊地為例，總面積1萬平方米，地價僅2300萬澳元。此外，近年來墨爾本房地產(chǎn)市場以約6%的年增速升值，新開發(fā)的公寓受到年輕人青睞，市場前景看好。
拿地只占20%拿批文前花千萬做報告
在墨爾本搞房產(chǎn)開發(fā)，地價只占總成本的20%-30% ，但是設(shè)計和建造要占70%-80%?！奥犇氵@么說，在墨爾本拿地豈不是很簡單？”面對華西都市報記者的疑問，姚煌給了一個肯定的答案：“是的，拿地挺簡單的?！彼f，當(dāng)?shù)卣畬τ谕赓Y企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場也并無特殊要求，拿地都是通過公開競拍。政府政策支持、拿地成本低，銷售前景好……在澳洲開發(fā)房產(chǎn)似乎是穩(wěn)賺不賠的事情了，但姚煌告訴華西都市報記者，拿地之后的工作才是“技術(shù)活”。在澳洲開發(fā)房地產(chǎn)與國內(nèi)有著很大不同，雖然地價便宜，但是造價卻很貴。“在墨爾本搞房產(chǎn)開發(fā)，地價只占總成本的20%-30%，但是設(shè)計和建造要占70%-80%?！币浴案皇抠F”項目為例，該地塊規(guī)劃共建5棟，地下一層，地上最高建33層，整個項目建好要花3億澳元，每平方米要花2000澳元。為何設(shè)計與建造如此貴？姚煌給記者拉了一個清單：在澳洲拿地之前，要先花數(shù)月時間做多項調(diào)研，包括環(huán)境污染、地質(zhì)情況、交通、噪音、垃圾、社區(qū)環(huán)境、房屋設(shè)計等等?！鞍拇罄麃喺畬Ω呙芏确慨a(chǎn)的開發(fā)有嚴(yán)格規(guī)定，必須調(diào)查土地重金屬污染、地下水污染、地質(zhì)構(gòu)成等情況，如果不調(diào)研清楚就拿不到建筑許可證?！币驼f，“富士貴”這塊地地下1.5米就是巖石，因此規(guī)劃時地下只建一層停車場，地面還要另建5層停車場才能滿足住戶需求。其中，每一項調(diào)研都需要專家團(tuán)隊出具報告，政府綜合專家報告和設(shè)計方案后才決定給不給批文。而聘請專家的費(fèi)用不菲，都是以小時計費(fèi)，每小時約200-400澳元?！斑@塊地我們設(shè)計費(fèi)花了700萬澳元，加上專家的費(fèi)用，開工前就花了1000萬澳元?！?/P>
環(huán)境要求嚴(yán)苛河邊建房陰影不能投進(jìn)河里
有的鄰居可能對你的項目不滿，那就必須從設(shè)計上修改，而有的項目則不為當(dāng)?shù)厝怂邮堋?/P>
維護(hù)社區(qū)環(huán)境，是在墨爾本開發(fā)房地產(chǎn)環(huán)節(jié)中特別重要的一環(huán)。如果新建的房屋在設(shè)計上影響了社區(qū)環(huán)境和居民生活，那很有可能設(shè)計方案會被反對、修改，甚至數(shù)年也不能通過，最終擱淺。“我們建住宅有時候覺得旁邊有小學(xué)很好，但是一旦房子建高了，陰影、噪音會影響到他們。建在球場或者河邊也有這個問題?！币驼f，當(dāng)?shù)卣幸粋€特殊要求，建在墨爾本雅拉河邊的高樓陰影不能投進(jìn)河里(除政府特批建筑之外)，“政府會讓專家出具報告，通過三維模型和仿真太陽的軟件，來測量上午9點、中午12點、下午3點等幾個時間的陰影情況。你騙他騙不了，差一點都不行?！遍_發(fā)商拿到土地后，必須經(jīng)過一個月的公示，給周圍鄰居一個提意見的時間?！坝械泥従涌赡軐δ愕捻椖坎粷M，那就必須從設(shè)計上修改，而有的項目則不為當(dāng)?shù)厝怂邮?，這樣很有可能拿不到批文不能開發(fā)?！币驼f，他們公司去年5月拿下了墨爾本CBD北邊的一塊地，10月公示了設(shè)計建造的方案，其間就遭到鄰居們的反對?！八麄兎磳κ且驗楦浇际且坏絻蓪拥姆孔雍托W(xué)，而我們規(guī)劃新建5層樓高的公寓，可能會有陰影擋住他們的光線?！币驼f，收到鄰居們的反對意見后，他們對方案進(jìn)行了修改。然而，前后修改了5次，依然沒有通過。無奈之下，公司找到市政府尋求幫助，市政府邀請居民參加聽證會，市政廳13名議員對該項目進(jìn)行投票?！敖Y(jié)果11票贊同，2票反對，我們的方案通過了。現(xiàn)在再等1個月時間，看還有沒有鄰居會到法院去上訴。”姚煌說，在澳大利亞開發(fā)房產(chǎn)一定要尊重當(dāng)?shù)卣?、法律，并且尊重周圍社區(qū)的鄰居。許多房地產(chǎn)公司在拿地后會購買專家的社區(qū)報告，了解社區(qū)的居民構(gòu)成，有的甚至?xí)ヒ患乙患野菰L。“有可能買了地卻建不起來，或者時間拖很長，對項目、資金都會有影響?！?/P>
經(jīng)驗之談
城市人數(shù)增長快公寓對購房者更有吸引力經(jīng)過在墨爾本房地產(chǎn)市場一年多的磨合，正興集團(tuán)已經(jīng)逐漸入鄉(xiāng)隨俗，首個房產(chǎn)項目的營銷已經(jīng)順利開展起來。那么，對于未來墨爾本房地產(chǎn)市場的發(fā)展，他們有何看法？對于有意愿進(jìn)入該市場的川企，他們又有何建議？對此，姚煌表示，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)市場對外資的準(zhǔn)入門檻并不高，拿地也比較容易。但正因為這樣，市場的競爭也非常激烈。“除了本土開發(fā)商，馬來西亞、新加坡、印尼的開發(fā)商很多，大家都在爭地，今年土地價格比去年增長了20%?！币驼J(rèn)為，川企大多對當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計審批流程不熟，對維州的法律和規(guī)劃不熟，“還要看政黨的變化，執(zhí)政黨不同，政策方針也不一樣，對房子的設(shè)計規(guī)定也不一樣。”由于在海外施工，設(shè)計團(tuán)隊必須使用本地人，施工方也是本地，這些都是短板?！暗袊康禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)過這么多年的高速發(fā)展，我們企業(yè)已經(jīng)具備了快速交地、施工和銷售的能力，而這邊本土企業(yè)節(jié)奏比較慢，做100套的樓盤已經(jīng)很不得了了，但我們在建高層、大項目上有經(jīng)驗?！币徒ㄗh，在充分了解政策法規(guī)的同時，還需要對消費(fèi)者需求做好調(diào)查。他說，正興集團(tuán)在墨爾本的7塊地盡管分布于市區(qū)的東南西北，周邊環(huán)境各不相同，但是在開發(fā)建設(shè)上仍主打公寓住宅。根據(jù)當(dāng)?shù)卣A(yù)計，未來幾年墨爾本的人數(shù)將有較快速的增長，公寓新房對購房者更有吸引力。