值得中國(guó)借鑒的德國(guó)住房保障制度
為何國(guó)內(nèi)保障房建設(shè)陷入了“越喊越消極”的怪圈？與世界上住房保障做得出色的國(guó)家相比，我國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)作為國(guó)家“支柱產(chǎn)業(yè)”正是最大弊端。以德國(guó)為例，德國(guó)憲法明確規(guī)定德國(guó)是一個(gè)高福利國(guó)家，與醫(yī)療、教育等一樣，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一，不把住宅建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的"支柱產(chǎn)業(yè)"。
正因如此，德國(guó)政府住房保障制度向低收入家庭傾斜，如在柏林，單身居民年收入低于1.7萬(wàn)歐元（約16萬(wàn)元人民幣）、兩口之家年收入低于2.5萬(wàn)歐元（約23.5萬(wàn)元人民幣）的德國(guó)公民，都可以申請(qǐng)“福利住房”，德國(guó)政府是以低于成本的租金供應(yīng)給低收入居民的。據(jù)悉，德國(guó)政府目前已建成使用的“福利住房”已超過(guò)1000萬(wàn)套，占到全德家庭總數(shù)的41%以上。
除此之外，德國(guó)還規(guī)定自有自用的住宅不需要交納不動(dòng)產(chǎn)稅，只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買(mǎi)賣(mài)還要交3.5%的交易稅。如果通過(guò)買(mǎi)賣(mài)獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。德國(guó)法律還規(guī)定,對(duì)于房?jī)r(jià)、房租超高乃至暴利者要承擔(dān)刑事責(zé)任。
正是得益于強(qiáng)大的住房保障體系以及民生為導(dǎo)向的房地產(chǎn)政策，德國(guó)各級(jí)政府都不敢通過(guò)抬高地價(jià)和房?jī)r(jià)來(lái)增加稅收，德國(guó)民眾購(gòu)房意欲也不強(qiáng)，德國(guó)房?jī)r(jià)十年來(lái)幾乎沒(méi)有漲過(guò).
放棄房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”是關(guān)鍵
隨著2003年國(guó)務(wù)院“18號(hào)文”的頒布，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)做了肯定，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)也正式開(kāi)進(jìn)了“快車(chē)道”，房地產(chǎn)也被視為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心支柱產(chǎn)業(yè)。
但與此同時(shí)，在房?jī)r(jià)飆升的背后，老百姓居住問(wèn)題日益惡化，富裕階層通過(guò)炒房獲取暴利，大部分中低收入階層要么為房子“背負(fù)”二三十年的債務(wù)，要么只能對(duì)高房?jī)r(jià)望而輕嘆。對(duì)此，知名評(píng)論人葉檀的觀點(diǎn)可謂一針見(jiàn)血，“只有一個(gè)辦法能夠讓你住上房子，就是迅速地讓自己變成赤貧階層，申請(qǐng)保障性住房。”
正因如此，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的定位到了需要改變的時(shí)候，高房?jī)r(jià)不僅透支了老百姓幾十年的消費(fèi)力，造成內(nèi)需一直不振，同時(shí)也削弱了中國(guó)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力，阻礙了科技創(chuàng)新、制度創(chuàng)新。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)獲得好下場(chǎng)，上世紀(jì)日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅、本世界美國(guó)次貸危機(jī)正好給我們上了生動(dòng)的一課。
德國(guó)的住房保障制度，正好是我們學(xué)習(xí)的最佳對(duì)象，放棄房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的定位，把住房保障作為房地產(chǎn)政策制定的最重要目標(biāo)之一，以民生為導(dǎo)向，才能真正實(shí)現(xiàn)平抑高房?jī)r(jià)。