英國豪宅投資客請注意：是時候掂量物業(yè)持有方式了
200萬英鎊以上房產(chǎn)稅費即將飆升
英國豪宅投資客請注意：是時候掂量物業(yè)持有方式了
Rockowitz絕不孤單，同時被列入逃稅嫌疑調(diào)查名單的還包括其他59處房產(chǎn)的所有者，他們都通過離岸公司持有英國的豪宅。
“通過離岸公司在英國持有豪宅，可節(jié)省遺產(chǎn)繼承稅。”衛(wèi)達仕（Withers）律師事務所合伙人Katie Graves說，對于資本利得稅，在新法案通過前，以離岸公司或者個人名義持有均不需要繳納。
外媒數(shù)據(jù)稱，1999年起，在英屬維爾京群島（BVI）上，約9.5萬個離岸公司為持有英國房產(chǎn)而設立。大量外資資金涌入，讓倫敦中心區(qū)的房價在3年里暴漲了50%。
“通過離岸公司在英國持有豪宅的投資者需要盡早檢討其架構。”Katie Graves說，今年3月，通過離岸公司購買豪宅已需要繳納新的印花稅。而兩項新的稅例也計劃在明年上半年推出。
下周，一項針對英國豪宅征收年度費用的新法案將提交立法草案，該法案計劃最早于明年4月1日實施；另一項針對資本利得稅的修訂法案也將于明年4月6日生效，在新規(guī)定下，通過離岸公司持有英國豪宅的投資者，在出售房產(chǎn)時也將需繳納資本利得稅。
“投資者需要認識到，不是（持有資產(chǎn)的）結構越復雜越好了?！盞atie Graves建議，投資者需要先明確投資意圖，再決定具體的結構安排，如果安排不當，復雜的離岸結構可能為其帶來巨大的成本負擔。
年費警戒線：200萬英鎊
對于想要投資英國房產(chǎn)的富豪來說，買豪宅還是買公寓，現(xiàn)在成了一個大問題。
“價值在200萬英鎊以上的物業(yè)是新稅負的主要目標?！盞atie Graves介紹，如果通過離岸公司持有英國住宅物業(yè)，買入時適用15%印花稅，持有中每年需繳納相應的年度費用，賣出時，住宅物業(yè)銷售的收益將需要繳納資本利得稅。
根據(jù)物業(yè)價值，年度費用分為4個等級：價值在200萬-500萬英鎊間的住宅物業(yè)，年繳1.5萬英鎊；500萬-1000萬英鎊，年繳3.5萬英鎊；1000萬-2000萬英鎊，年繳7萬英鎊；價值超過2000萬英鎊的住宅物業(yè)，需年繳14萬英鎊。物業(yè)價值由所有者自行衡量，但須提交英國稅務海關總署（HMRC）審核。此外，年度費用也并非固定不變，而會根據(jù)英國每年的CPI指數(shù)相應上漲（價值門檻不變）。
對于已在英國持有物業(yè)的投資者（通過離岸公司持有），主要的影響是年度費用（繼續(xù)持有）和資本利得稅（出售）?！澳壳百Y本利得稅的稅率尚未確定，預計會在20%至28%之間?！盞atie Graves表示。
對投資者而言，兩種新增稅種會帶來多少新增成本？Katie Graves給出一個例子：假設1986年，投資者A以33萬英鎊通過BVI公司買入倫敦一處住宅物業(yè)，現(xiàn)在物業(yè)價值300萬英鎊。如果明年4月后賣出，適用稅
率可能高達28%，資本利得稅可能高達約74.8萬英鎊（征稅基礎為房產(chǎn)價值扣除抵扣項后的凈值）。如果繼續(xù)持有，每年則需要支付1.5萬英鎊的年度費用。
如果是新投資者，今年3月后通過離岸公司購入英國物業(yè)，適用15%印花稅，而如果直接以個人名義買入，稅率則大幅下降至7%，不過這一新稅率仍然比原稅率高出2%。
“新法案意在阻止瞄準豪宅（價值在200萬英鎊以上的物業(yè)）的物業(yè)投資者以離岸公司名義持有房產(chǎn)?！盞atie Graves說，對于確實會使用所持物業(yè)的投資者來說，如以個人名義持有房產(chǎn)，除印花稅稅率僅為7%外，投資者也無需支付年度費用和物業(yè)銷售后的資本利得稅。不過投資者去世時，其持有物業(yè)可能需要繳納40%的遺產(chǎn)繼承稅。
HMRC資料顯示，2012-2013年度，估值低于32.5萬英鎊的住宅物業(yè)可豁免遺產(chǎn)繼承稅，價值超過該門檻的部分適用40%稅率。
“一種方式是將房產(chǎn)轉給配偶?！盞atie Graves說，配偶繼承房產(chǎn)屬于遺產(chǎn)繼承稅的豁免情況；另一種方式則是增加抵扣項的金額，比如通過貸款購買房產(chǎn)，但這種情況下，投資者應考慮因貸款而減少的稅額是否大于貸款利息等費用，否則可能得不償失。
另一種選擇是購買保險。Katie Graves建議，投資者可事先購買回報額與遺產(chǎn)繼承稅稅額相當?shù)谋ｋU投資，這樣，在稅費實際發(fā)生時，可抵消遺產(chǎn)繼承稅對個人資產(chǎn)的一次性沖擊。
巧設離岸信托豁免年費
對于純粹的投資客，新稅法生效后，如果你繼續(xù)堅持通過離岸公司投資英國物業(yè)，最簡單的方法就是“化整為零”。
“新稅法僅針對價值超過200萬英鎊的物業(yè)，投資者可選擇買入那些價值低于200萬的房產(chǎn)?！盞atie Graves說，通過離岸公司持有價值低于200萬英鎊的房產(chǎn)仍具有吸引力，這種情況下投資者只需就房產(chǎn)出租后產(chǎn)生的租金收入繳納20%的所得稅。
此外，持有中發(fā)生的物業(yè)維護費用等還可以抵扣，“現(xiàn)在還不確定年度費用是否可以抵扣?！?/P>
不過，對于持有豪宅供家庭成員居住的投資者而言，以個人名義直接持有可能是更明智的選擇。另一種備選方案是通過離岸信托持有英國的住宅物業(yè)。
“如果是（離岸）信托直接持有房產(chǎn)，不需要繳納年度費用，但依然適用資本利得稅?！盞atie Graves強調(diào)必須是“直接持有”，對于那些使用離岸信托通過公司間接持有物業(yè)的投資者來說，把公司從整體架構中剔除，通過離岸信托直接持有物業(yè)就可節(jié)省年度費用。
離岸信托不在年度費用的征收范圍內(nèi)，但資本利得稅和遺產(chǎn)繼承稅依然適用。不過，如果相關房產(chǎn)為信托受益人的首要個人居所，資本利得稅可以豁免。遺產(chǎn)繼承稅的征收時點不是在個人去世時，而是信托成立后的第十年征收。