瘋狂的德國房地產(chǎn)：一線城市高房價 已無法出租
近兩年來，在慕尼黑、漢堡、柏林等德國大城市，看房的人排成長龍；越來越多的購房者閉著眼睛就簽署了購房協(xié)議；房屋中介的交易成交速度達(dá)到歷史最短時間。房屋中介紛紛擔(dān)心，可供成交的房屋越來越少。據(jù)德國的房屋搜索引擎ImmobilienScout24統(tǒng)計，自金融危機(jī)爆發(fā)以來，利用其引擎進(jìn)行的購買搜索數(shù)量翻了5倍。
國際貨幣基金組織（IMF）近日提出警告，在G20的任何一個國家中，其房價上漲的幅度，都沒有像德國這樣劇烈。在過去的幾年中，德國大城市的房價急劇上升：以一處80平方米的三居室公寓來說，在慕尼黑，其價格比兩年前漲了30%。在一些大城市，例如柏林、漢堡、慕尼黑，房價在過去的四年中，攀升了幾乎50%。據(jù)德國房地產(chǎn)協(xié)會（IVD）的一項調(diào)查顯示，僅僅在過去的12個月中，大城市的房價上升了9.1%。并且有機(jī)構(gòu)預(yù)計：2012年，在德國會有價值為100億歐元的住房被交易。
德國房價原本被稱為“無泡沫”，因為在美國英國西班牙房價暴漲的時候，德國幾乎紋絲不動。但是這一切正在改變，在其他地區(qū)房價泡沫破滅的時候，德國似乎開始吹大。
由于德國是歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)的救援國，歐洲央行購買危機(jī)國家國債的計劃，讓敏感的德國人非常不安，因為德國人經(jīng)歷過魏瑪共和國時期的惡性通脹，在這種局勢下，房產(chǎn)成為德國人想象在未來對抗通脹的方法。
歐債危機(jī)讓南歐的投資者開始了新的逃亡，例如在西班牙，由于房地產(chǎn)泡沫破滅，很多人將目光轉(zhuǎn)向了相對較穩(wěn)定的德國房地產(chǎn)市場。據(jù)IVD估計，來自外國的投資者占德國房屋投資市場的四分之一。例如在柏林，有30%的購房者來自意大利、西班牙、俄羅斯、英國和法國。還有一些來自中國、俄羅斯和阿拉伯國家的富有人群，對古堡等高端房產(chǎn)產(chǎn)生興趣。
不過，我相信德國的房價的漲勢會放緩。首先，2011年，德國政府批準(zhǔn)的建筑申請增長了22%。并且在2011年，新建成的住房比前一年增長了15%。這些都會緩沖現(xiàn)在的緊張局勢。
由于私人投資者對通貨膨脹和歐元解體的擔(dān)心，將資金投入到黃金、房產(chǎn)等實物中去，導(dǎo)致住房市場的泡沫。但是過不了多久，投資者就會清醒過來，因為我們不會再經(jīng)歷一個超通脹的時期。雖然在過去的幾年中，各國央行不斷對資本市場進(jìn)行干預(yù)，但是物價上漲的程度，實際上并未高出危機(jī)爆發(fā)前的時期。據(jù)德國統(tǒng)計部門公布的數(shù)據(jù)顯示，德國10月份的通脹率為2%，這個水平明顯低于馬克時期。在1970年到1982年，德國的物價上漲水平為5%。在1990年代初的時候，物價上漲水平為3.7%到5.1%?？坡〗?jīng)濟(jì)研究所的調(diào)查顯示，從長期的觀察來看，在通貨膨脹時期，通貨膨脹首先導(dǎo)致原材料與食品價格的上升，而房地產(chǎn)價格的上升幅度僅為物價上漲水平的五分之一。原因很簡單，在通脹時期，央行會提高利率，從而提高購房借貸成本，繼而導(dǎo)致對房地產(chǎn)的需求下降，從而其價格下降。
瘋狂的德國房地產(chǎn)
值得一提的是，德國的住房投資，面臨著一系列的成本，這將阻礙泡沫的膨脹。在德國一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，尤其是農(nóng)村，房價并沒有上升。而在過去的四年中，70%的房屋交易發(fā)生在德國的幾個重要大城市，而這些城市的房價已經(jīng)很高。房屋已經(jīng)不值得出租。租金收益，即房屋購買價格與年租房收益的比率，在很多城市，已經(jīng)開始下降。甚至在漢堡、慕尼黑，已經(jīng)達(dá)到了一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)。剔除通貨膨脹部分，投資房產(chǎn)收益幾乎所剩無幾。
另外，低價的融資成本時期可能很快就會成為過去。當(dāng)前的房貸利率是由政治決定的。當(dāng)歐洲央行宣布購買危機(jī)國家國債，以減輕這些國家的負(fù)債的計劃宣布之后，人們預(yù)期聯(lián)邦債券的收益率會上升，從而導(dǎo)致大型銀行的融資成本上升。而這些銀行會將這些成本轉(zhuǎn)移給那些向銀行借貸的人。