德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家：德國樓市成為歐債避風(fēng)港
德意志銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家黑克·皮特斯博士(Dr.Heiko Peters) 日前接受中國證券報記者采訪時指出，德國房價在1999年后經(jīng)歷了“十年不漲”后，最近兩三年受益于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，資本流入，房價出現(xiàn)持續(xù)上漲。但從全球來看，德國的房價還是相對便宜，德國的房地產(chǎn)市場目前沒有泡沫。
經(jīng)歷“十年不漲”
中國證券報：我們發(fā)現(xiàn)德國老百姓買房的比例并不高，可能也就在50%左右，其他的人都是租房。為什么德國人不喜歡買房？
皮特斯：2010年德國人買房的比例是45.7%。之所以出現(xiàn)這樣的數(shù)據(jù)，一個原因是德國人工作的流動性很大。另外在租房市場上，德國政府對承租人也有比較好的保護(hù)。更重要的一個原因是，從數(shù)據(jù)上可以看到，從2000年至2009年，德國的房價持續(xù)下滑，這也打擊了德國的買房熱情。
中國證券報：2000年至金融危機(jī)發(fā)生的2008年前，全球很多國家和地區(qū)的房價都有一輪持續(xù)的上漲，為什么在此期間德國的房價卻是往下走？
皮特斯：這和東、西德合并后出現(xiàn)的暫時性房地產(chǎn)泡沫有關(guān)。上世紀(jì)90年代兩德統(tǒng)一后，德國的房價出現(xiàn)了大幅上漲。在此后的幾年內(nèi)，西德興建了很多房子。但由于供大于求，加上德國進(jìn)入老齡化社會，政府出臺了有益于租客的政策，市場買房的需求下降，從1999年開始德國房地產(chǎn)市場持續(xù)疲軟。從1999年到2005年，德國的房價下跌了大約8%，此后到2009年德國的房價都保持不動，德國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十年不漲。
避風(fēng)港效應(yīng)顯現(xiàn)
中國證券報：我們看到德國的房價從2009年至今出現(xiàn)了明顯的上漲，主要是由于什么原因？
皮特斯：德國近年來房價確實(shí)出現(xiàn)了上漲行情。
這有很多原因，首先對于住房的需求來自于德國就業(yè)市場的好轉(zhuǎn)。德國的失業(yè)率目前在6%左右，處于歷史低位。家庭收入的提高使居民有意愿去進(jìn)行大宗消費(fèi)。另外居民也在追求住房條件的改善，人均居住面積在提高。與此同時，德國的貸款利率水平很低，這也大大減輕了購房者的融資壓力。
其次，德國的房價與外界資金流入有很重要的聯(lián)系。歐洲債務(wù)危機(jī)后，可以看到德國的國債收益率持續(xù)下滑，這意味著避險資金在涌入德國。資金進(jìn)入德國后，需要進(jìn)行投資，德國的房地產(chǎn)市場就是一個很好的標(biāo)的。
另外房價的上漲也與歐元的貶值有關(guān)。歐洲債務(wù)危機(jī)后，歐元持續(xù)貶值，投資者普遍擔(dān)心未來的風(fēng)險。德國的房地產(chǎn)市場恰恰是合適的投資市場，價格波動不大，差不多每年5%的租金回報率高于大多數(shù)國債產(chǎn)品。
中國證券報：你認(rèn)為目前德國的房價是否合理，房地產(chǎn)市場是否存在泡沫？
皮特斯：目前來看，德國一些區(qū)域和大城市的房價在過去兩年出現(xiàn)了比較大的漲幅，但如果用可支配收入/房價這個比例來衡量的話，德國目前的房價水平低于長期平均水平20%。目前德國的房價還是便宜的，德國的房地產(chǎn)市場是健康的，不能說有泡沫。
我們預(yù)計未來德國的房地產(chǎn)價格會繼續(xù)溫和上漲。根據(jù)德意志銀行的預(yù)測，在2015年以前，德國的房價平均每年會有3%的漲幅。