美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)走向復(fù)蘇？ 業(yè)內(nèi)稱目前是投資好機(jī)會(huì)
夏威夷銀行國(guó)際部副總裁張勝日表示，投資美國(guó)房地產(chǎn)目前是好機(jī)會(huì)，但必須掌握更好的投資技巧
2008年美國(guó)由房貸市場(chǎng)引起的金融海嘯至今將近四年，直接導(dǎo)致美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格跌入低谷。然而，危中有機(jī)。近日，有相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括中國(guó)在內(nèi)的多國(guó)投資者加大了投資美國(guó)房地產(chǎn)的意愿。到底此類跨國(guó)投資是陷阱還是金礦？
昨日，夏威夷銀行國(guó)際部副總裁張勝日在廣州的一場(chǎng)投資講座上提出，“金融危機(jī)后美國(guó)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的態(tài)度更加謹(jǐn)慎，非現(xiàn)金很難實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的購(gòu)買。而投資者在持有足夠現(xiàn)金流的前提下，投資美國(guó)房地產(chǎn)目前是好機(jī)會(huì)，但必須掌握更好的投資技巧?！?/P>
美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)走向復(fù)蘇？
美國(guó)的房?jī)r(jià)從2006年開始走下坡路，主要是受到次貸危機(jī)和銀行經(jīng)濟(jì)狀況滑坡的影響。但是今年就夏威夷州看來，由于當(dāng)?shù)刈匀粴夂颦h(huán)境的優(yōu)勢(shì)，越來越多外國(guó)人包括中國(guó)人，前來航海、度假，高端房屋市場(chǎng)的需求一直非常強(qiáng)勁。
數(shù)據(jù)顯示，2009年夏威夷提交的瓦胡島房?jī)r(jià)排名前十的十幢海邊豪宅中，有3幢的買家是中國(guó)人，其中一個(gè)中國(guó)人購(gòu)買了排名第一的豪宅，價(jià)格約900多萬美元。2010年至今，夏威夷州的高爾夫球場(chǎng)中有4個(gè)被中國(guó)投資商買下，這種投資熱潮過去只出現(xiàn)在日本投資商身上。
2012年德勤公司關(guān)于地產(chǎn)趨勢(shì)的報(bào)告指出，外資進(jìn)入將成為2012年美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)上升的最主要推動(dòng)力。包括來自中東、日本、中國(guó)的國(guó)際投資者中，超過60%認(rèn)為他們已經(jīng)準(zhǔn)備好進(jìn)入美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)。
張勝日表示，從美國(guó)的商場(chǎng)、酒店、工業(yè)用地、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)主要投資方向來看，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是商業(yè)地產(chǎn)有迅速恢復(fù)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)基金的復(fù)蘇也預(yù)示著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)即將復(fù)蘇。
州與州之間的房地產(chǎn)稅相差10倍
在夏威夷，公寓目前的價(jià)格為30萬-60萬美元，獨(dú)棟房子價(jià)格在50萬-60萬美元左右，折合人民幣大約在300多萬元左右，比不少?gòu)V州的中高檔房子都便宜。
但是，由于稅務(wù)結(jié)構(gòu)的不同，往往令不清楚相關(guān)法規(guī)的中國(guó)投資者在美國(guó)購(gòu)房的成本高出房?jī)r(jià)很多。
“美國(guó)州和州之間房產(chǎn)稅不同，部分州的房產(chǎn)稅會(huì)超過房?jī)r(jià)的3%，而夏威夷的房產(chǎn)稅為0.342%，差距約10倍?！辈粌H是這方面的差距大，張勝日進(jìn)一步舉例，美國(guó)的房子價(jià)格也與中國(guó)不同，美國(guó)不按照每平方米單價(jià)計(jì)算，而是根據(jù)房子的整體狀況經(jīng)過評(píng)估后以一個(gè)總價(jià)出售。同一個(gè)區(qū)域兩幢房子由于室內(nèi)設(shè)計(jì)、方位等因素的不同，每平方米的價(jià)格可能相差10%到20%。
買房還需要考慮其他的后續(xù)支出。張勝日表示，如果購(gòu)買的是高檔公寓，就需要支付公寓管理費(fèi)。以夏威夷為例，一般高檔的公寓每月管理費(fèi)在600-2000美元左右。
外國(guó)人賣房要交15%的交易稅
美國(guó)在房地產(chǎn)投資方面還有針對(duì)外國(guó)人的特殊條例。
比如，外國(guó)人在美國(guó)賣房需要繳納房?jī)r(jià)15%的稅。張勝日指出，“在美國(guó)投資房地產(chǎn)應(yīng)該找專業(yè)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所巧妙避稅。比如，一個(gè)很流行的辦法是，先注冊(cè)成立一家美國(guó)公司，再以該公司的名義買房。由于公司在當(dāng)?shù)刈?cè)，持有的房產(chǎn)也會(huì)按照當(dāng)?shù)氐囊?guī)定賣房時(shí)免收15%的稅。而在美國(guó)開辦一家公司非常容易，只需繳納75美元就可以?！?/P>
同樣，在美國(guó)賣出商場(chǎng)所得到的利潤(rùn)也要交稅。張勝日說：“如果以50萬美元買入，以100萬美元賣出，所得到的50萬美元利潤(rùn)就需要交稅。但是，如果在賣出商場(chǎng)的半年內(nèi)買入了一個(gè)更大的價(jià)格更高的商場(chǎng)，利潤(rùn)就自動(dòng)滾到下一筆交易的成本中，那這筆稅款就可以免掉，這就是美國(guó)投資中‘以小換大’的方法?！?/P>
投資建議
在美買房
先找當(dāng)?shù)貢?huì)計(jì)師事務(wù)所
目前，外國(guó)投資者在美國(guó)的商業(yè)投資項(xiàng)目比較寬泛，主要包括商業(yè)地產(chǎn)和賓館項(xiàng)目，以及零售、教育、旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。而購(gòu)買銀行收回的用作抵押的地產(chǎn)是房產(chǎn)投資的一個(gè)重要趨勢(shì)。另外，購(gòu)買銀行地產(chǎn)債務(wù)項(xiàng)目、跟政府合作等都有利于在美國(guó)投資房產(chǎn)。
張勝日表示，未來將有更多中國(guó)的銀行走出國(guó)門，這將更有力地支持中國(guó)投資商在美國(guó)的投資行為。對(duì)于美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資，進(jìn)入越早競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)，“只要有成熟的想法就可以去做了。”
張勝日建議，投資者在美國(guó)買房子前先在當(dāng)?shù)卣业綍?huì)計(jì)師事務(wù)所，由會(huì)計(jì)師給量身做好購(gòu)房規(guī)劃再購(gòu)房，能夠?qū)崿F(xiàn)有效避稅并節(jié)約成本。