印度地產(chǎn)三重天 貧富差距催生三種住宅市場(chǎng)
據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道，最近到印度走馬觀花式的一趟行程，發(fā)現(xiàn)這個(gè)并不遙遠(yuǎn)的鄰國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律與中國(guó)有很大區(qū)別，巨大的貧富差距更催生了完全不同的三個(gè)住宅市場(chǎng)；但印度中產(chǎn)階層面對(duì)住房問(wèn)題的焦慮，與中國(guó)房奴稱得上是同病相憐。 家住貧民窟 到印度的第一感覺(jué)無(wú)疑是基礎(chǔ)設(shè)施的糟糕，和印度人民的樂(lè)觀態(tài)度成鮮明對(duì)照。從首都新德里到最著名景點(diǎn)泰姬陵，由印度第一條高速公路相連接，但這條高速的平均時(shí)速只能達(dá)到五六十碼，因?yàn)檠鼐€沒(méi)有封閉，在經(jīng)過(guò)的每個(gè)小鎮(zhèn)都變成最熱鬧的馬路集市；老德里和新德里的大部分面積都被“城中村”占據(jù)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)更合適叫做“村中城”。 這與印度的土地制度直接相關(guān)。印度70%的土地屬于私人所有，并且基本是永久產(chǎn)權(quán)；即便是占30%的政府土地和產(chǎn)權(quán)不明的土地，很多也被失地進(jìn)城農(nóng)民占據(jù)。根據(jù)印度1949年憲法，“一切公民均享受在印度領(lǐng)土內(nèi)自由遷徙，在任何地方定居的權(quán)利?！薄肮裨谀睦锏怯?，就是哪里的選民?！边@讓居住了上億人口的貧民窟擁有了強(qiáng)大的政治力量，強(qiáng)大到足以抵擋任何政府部門的拆遷行為。 在享受權(quán)利的同時(shí)，居住在貧民窟里的人們也必須承受骯臟的環(huán)境和可憐的基礎(chǔ)設(shè)施。印度大城市并不像巴西那樣富人區(qū)與貧民窟界限分明，在筆者入住的五星級(jí)酒店旁邊，輕軌高架的下面，就是一個(gè)典型的貧民窟。其中一家屋頂是一塊破舊的帆布，墻體由碎磚頭搭建，立柱就是自然生長(zhǎng)的兩棵樹(shù)，沒(méi)有電，沒(méi)有自來(lái)水。 主人是一對(duì)看不出年齡的夫妻，還有五六個(gè)赤腳的孩子。門前用磚頭和一塊水泥板搭起一個(gè)休息的平臺(tái)，溫暖的冬日下午，一家人偎依在一起聊天，臉上一直帶著笑。樹(shù)邊依靠著一輛人力三輪車，車上有整套的大排檔用具，看得出他們一家是借此自食其力的。 印度政府也想改變這一切，官員們制定了雄心勃勃的計(jì)劃——每年100萬(wàn)套廉價(jià)房，徹底消滅貧民窟。但由于錯(cuò)綜復(fù)雜的政治生態(tài)和孱弱的執(zhí)行能力，這個(gè)計(jì)劃目前來(lái)看還難以實(shí)現(xiàn)。倒是產(chǎn)業(yè)無(wú)所不包的塔塔集團(tuán)，開(kāi)始試驗(yàn)的“最便宜住房”受到追捧，4000元人民幣的成本，一周時(shí)間就可以建成一套20平方米的一室住宅。 艾米的奮斗 永久性的私人土地制度是影響印度房地產(chǎn)行業(yè)的最大因素，無(wú)論商品房的開(kāi)發(fā)，還是保障房的建設(shè)，都必須尊重這個(gè)前提。 隨著印度經(jīng)濟(jì)最近20年的飛速發(fā)展，除了原來(lái)占總?cè)丝诓坏?%的富裕階層外，中產(chǎn)階層的一部分人也開(kāi)始擁有買房的能力。例如在印度遇到的導(dǎo)游艾米，他的經(jīng)歷與中國(guó)大城市奮斗的年輕人幾無(wú)差別。出生在人口最多最貧窮的北方邦，艾米靠刻苦攻讀進(jìn)入最高學(xué)府尼赫魯大學(xué)，研究生畢業(yè)后他進(jìn)入一家美資呼叫中心工作，月薪相當(dāng)于人民幣3000元左右，這個(gè)收入在德里不可能買得起均價(jià)3萬(wàn)元/平方米的新房；于是他到北京大學(xué)進(jìn)修了一年中文，回到印度后開(kāi)了一家從義烏進(jìn)口小商品的小貿(mào)易公司，同時(shí)兼職當(dāng)導(dǎo)游。 2011年，艾米拿出20萬(wàn)元積蓄為父母和兄弟姐妹在北方邦首府勒克瑙買下一塊200平方米的土地，在這塊永久屬于他的土地上可以蓋一棟小二樓，當(dāng)然還需要40萬(wàn)元的建筑和裝修費(fèi)用，他準(zhǔn)備再用2年把錢掙出來(lái)。艾米告訴我一個(gè)秘密：他準(zhǔn)備曲線解決自己在德里的住房問(wèn)題——考外交部的公務(wù)員，政府會(huì)分配房子的。 買地仍然是中產(chǎn)階層解決住房問(wèn)題的首選，因此商品房的開(kāi)發(fā)規(guī)模與覆蓋人群，與印度總?cè)丝谙啾?，事?shí)上非常有限，2010年的在建規(guī)模剛剛達(dá)到1000億美元，約為中國(guó)的十分之一。在號(hào)稱全印度商品住宅建設(shè)量最大的德里，逛了幾天也沒(méi)能在市中心發(fā)現(xiàn)在建樓盤，只在出城以后的高速公路旁看到少量樓盤。 商業(yè)地產(chǎn)同樣集中在三個(gè)一線城市——孟買、德里和班加羅爾(在印度的地位相當(dāng)于中國(guó)的上海、北京、深圳)，約占市場(chǎng)價(jià)值的70%；四個(gè)二線城市——金奈、普納、海德[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]拉巴和加爾各答占據(jù)了20%。在價(jià)格上，德里郊區(qū)衛(wèi)星城的住宅價(jià)格在1萬(wàn)元/平方米左右，最好的新德里地段能賣到12萬(wàn)元/平方米；金融中心[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]孟買的均價(jià)約為6萬(wàn)元/平方米。在房貸政策上，印度比中國(guó)更為寬松，首付比例在2010年以前只要15%，2011年為了調(diào)控才提高到20%。 世界第一的豪宅 印度的貧富差距可能稱得上全球第一了。一方面擁有世界上最多的3.72億貧困人口(印度政府2010年統(tǒng)計(jì)數(shù)字)，一方面擁有世界上最多的頂級(jí)富豪(福布斯2008世界前十大富豪中4位為印度人)。 印度人習(xí)慣一大家人住在一起，而且最好能有巨大的招待客人的空間，能滿足這種需求的住宅一般都要超過(guò)200平方米，總價(jià)超過(guò)1500萬(wàn)元。但孟買超過(guò)人民幣10萬(wàn)元/平方米的豪宅，并不是印度富豪的理想居[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]所。除了占地巨大的莊園，他們還在市中心發(fā)明了“摩天大樓式別墅”——一套住宅=一棟100多米高的大廈。 這其中最著名的無(wú)疑是穆克什·安巴尼的“安提拉”(Antilia，傳說(shuō)中的神秘島嶼)。這位石油大亨耗資10億美元建設(shè)的住宅面朝阿拉伯海，建筑面積超過(guò)凡爾賽宮，總高174米，相當(dāng)于普通公寓50層樓高，600名傭人為6位主人服務(wù)——穆克什·安巴尼，他的母親、妻子，還有3個(gè)孩子。 但已經(jīng)落成經(jīng)年的豪宅，主人卻一直沒(méi)住進(jìn)去，接觸到的幾位印度精英說(shuō)：全印度都在流傳這樣的傳言——穆克什·安巴尼認(rèn)為“安提拉”風(fēng)水不好。 | ||