揭秘“美式”以房養(yǎng)老
最近發(fā)布的《北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》首次提出“以房養(yǎng)老”，鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行等部門開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務。中信銀行近日率先推出“養(yǎng)老按揭”業(yè)務。
《經(jīng)濟日報》今天報道，有專家分析認為，我國現(xiàn)有房屋產(chǎn)權70年的規(guī)定是“以房養(yǎng)老”難以推行的最大阻力，對于抵押房產(chǎn)的老人來說，可能會面臨著產(chǎn)權到期，人活著“錢”花光了的問題。金融機構(gòu)也承擔著比較舊的房子到70年“大限”、獲取的收益或許不足以支付養(yǎng)老金的風險。
“以房養(yǎng)老”作為一種新型的養(yǎng)老方式，指的是老人可以將自己的產(chǎn)權房抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，定期獲得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務。房主去世后，該房產(chǎn)出售用于歸還貸款。
“以房養(yǎng)老”的觀念一提出，就引起了社會的關注。在國外，特別是在美國，“以房養(yǎng)老”已經(jīng)有了成熟的經(jīng)驗，從具體做法上不難看出，想用這個方式補充養(yǎng)老體制，不單單是銀行或房屋中介的事，政府的擔保起著重要作用。就讓我們來看看，美國老人是如何以房養(yǎng)老的吧。
美國絕大多數(shù)有房人都有當房奴的經(jīng)歷。有一句話是這樣說的——“人是房子的過客”。工薪階層供房幾十年，到了老年卻因收入不足不得不賣掉房子，離開住了幾十年的社區(qū)，另尋便宜的地方租住。
針對這種情況，從上個世紀末，美國不同的州開始嘗試“反式房產(chǎn)抵押貸款”，供年長者養(yǎng)老。取得了一定的成熟經(jīng)驗后，美國議會在2005年通過了贊成法案，由住房及城市發(fā)展部具體負責制定實施細則并進行審批和管理。該部在網(wǎng)上有詳細的解釋、申請條例、相關規(guī)定等，還有免費咨詢電話，不明白的地方，有專業(yè)工作人員耐心解答。
“反式房產(chǎn)抵押貸款”近年來在美國越來越普遍。這種貸款方式是將房屋主人所擁有的固定資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，按月發(fā)放，供他們在有生之年使用。這樣有助于老年公民在經(jīng)濟上得到保障，緩解社會養(yǎng)老金使用的壓力，滿足他們在醫(yī)療和生活上的需要。老年人居有定所，而且老有所養(yǎng)。
申請條件
62歲以上
美國聯(lián)邦住房局規(guī)定，申請成為貸款人的要求并不復雜。所有62歲以上的老人，擁有已經(jīng)付清按揭的、或是所欠按揭數(shù)目已經(jīng)很少的居住房，不欠任何聯(lián)邦債務(比如欠稅、欠聯(lián)邦學生貸款等)，要抵押的房產(chǎn)是申請人的主要自住房，就可以申請。
在辦理借款時候的手續(xù)費，可以算在貸款里，大約為全部借款的2%，老年借款人不必拿出任何現(xiàn)金。
具體做法
三次估價
從技術上講，這種貸款是由聯(lián)邦政府作保，用自住房作抵押，幫助老年人找一家銀行借貸。與買房借貸不同的是，申請者無需有工作，無需有經(jīng)濟來源等要求。而所能“借”的錢，有具體的計算公式，由銀行負責計算具體貸款的總額。
其中，房產(chǎn)部和貸方銀行要對申請者所擁有的住房進行三次估價，以其中最低的估價為準。合格的房產(chǎn)包括獨立別墅式住宅、單元住宅、聯(lián)合式住宅等等。如果房主人將連體住房中的某幾個單元出租，但是自己也住在同一建筑中，那么也是合格的申請者。
貸方銀行根據(jù)老年夫婦中年輕的一位為準，參考利息率、房子的價值等方面，給予申請者相應的現(xiàn)金貸款。申請人可以選擇以終身年金方式每月定額取款，或者選擇按照需要不定期取款。也可以是綜合型，比如在一年中定額某幾個月，在另外幾個月里不定額。不過一旦希望改變原定的方式，那么銀行將收取20美元的手續(xù)費。
申請人年齡越大、房子價值越高、利息率越低，那么申請人所能得到的貸款越高。
特別之處
政府擔保
這種專為老年人設計的“反式房產(chǎn)抵押貸款”，不僅不同于買房按揭貸款，也不同于其他以房產(chǎn)抵押的貸款，因為借款人永遠不用擔心償還。借款銀行將一直提供現(xiàn)金到老人不再居住在所抵押的房產(chǎn)里，或是不再符合聯(lián)邦政府規(guī)定的借款人條件——比如有非法行為的時候為止。
在借款人在世時，房子所有權為借款人所有。在他們離世后，該所有權歸住房及城市發(fā)展部。由該部把房子出售后，如果在還清貸方銀行款項后尚有盈余，該部將把這筆錢交給老人的遺產(chǎn)繼承人。如果不足還款，那么住房及城市發(fā)展部將出錢補足欠缺部分，銀行也不會吃虧。
這筆通過預支自家房產(chǎn)而得到的現(xiàn)金，可以在老年人退休后解決他們相當大的經(jīng)濟壓力。聯(lián)邦政府規(guī)定了相當寬松的使用范圍，讓老年人能夠更舒適地享受生活。
老人可以用這些錢支付平時的日常開支、修繕房屋、付醫(yī)療和藥品費用、償清以往的各種債務和房貸、用于學習旅行和娛樂、購買健康保險、繳納必要的稅金、甚至給親友買禮物，但是不能用于非法交易。
案例
無債全家輕松
阿維利·山諾爾是退休的美國海軍陸戰(zhàn)隊中校。他在退役后和妻子回到了弗吉尼亞老家買了房子安頓下來。因為在軍隊時他一直到處調(diào)動，所以買房子時間很晚，到了65歲退休的時候，房子按揭還沒有付清。
山諾爾知道政府有“反式房產(chǎn)抵押貸款”項目，可是他一直猶豫是不是要等到全部付清按揭才能申請。他咨詢后得到的回答是，他完全夠申請資格。
山諾爾先用抵押貸款償還了全部按揭貸款，從此不再欠債，而且可以和妻子終身住在買下的房子里，無債無憂了。
他所接到的抵押款，每月為1400美元，這讓老夫妻手頭變得寬裕多了。
晚年達成夢想
84歲的托馬斯·哈丁是一位二戰(zhàn)時期的美國飛行員，他一直是社區(qū)飛行俱樂部成員。他在女兒的幫助下，申請了“反式房產(chǎn)抵押貸款”。
他得到了8萬美元的貸款。身體一直健康的托馬斯用其中的一部分錢，買下了一架屬于自己的小飛機，實現(xiàn)他多年以來的愿望。
豐富退休生活
` 瑪麗·埃爾菲一直為家庭付出，她從來沒有工作過。在她已經(jīng)72歲的時候，她和丈夫申請到了“反式房產(chǎn)抵押貸款”。她和丈夫商量用這些錢投資開一個糖果店。這個小店使瑪麗又忙碌又興奮。她買了電腦，學會了上網(wǎng)訂貨和做廣告。她說：“退休生活因為有了這筆錢變得有意思多了?！?特約美國撰稿 溫玉順 制圖吳薇)
以房養(yǎng)老
全球?qū)嵺`
日本
日本老齡化現(xiàn)象十分嚴重，導致其“以房養(yǎng)老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。
加拿大
超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬至30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房屋產(chǎn)權人不變，可一直住到逝世。
新加坡
60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)，由公益性機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時產(chǎn)權由這些機構(gòu)處理，“剩余價值”(房價減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。
英國
英國有不少老年人把自己的養(yǎng)老地點選擇在西班牙、南非等國家。這些國家物價水平較低，英國老人把本國的住宅出售后，可在物價便宜的國家享受到比本國更好的生活和服務。