倫敦樓價(jià)：英倫年輕人的至痛
英國(guó)土地登記管理局近日披露了英國(guó)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。與2010年夏季相比，倫敦房?jī)r(jià)小幅上漲1.3%，平均價(jià)格約為34.6萬英鎊。當(dāng)然，毫無意外的是，倫敦也是英國(guó)全國(guó)唯一房?jī)r(jià)出現(xiàn)年度增長(zhǎng)的地區(qū)。英格蘭和威爾士的平均房?jī)r(jià)比去年下跌2.1%，至16.3萬英鎊。年度房?jī)r(jià)跌幅最大的是英格蘭東北部地區(qū)，跌幅達(dá)8.8%，平均房?jī)r(jià)在10萬英鎊左右。整體上看，公寓和兩層獨(dú)立公寓樓的跌幅最大。今年夏季的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，房?jī)r(jià)整體出現(xiàn)了2010年春季以來最大波動(dòng)。月房?jī)r(jià)浮動(dòng)最大的是英格蘭西南地區(qū)，平均房?jī)r(jià)上浮2.2%。目前，英國(guó)平均房?jī)r(jià)約在23.5萬英鎊。
自金融危機(jī)以來，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。英國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)的研究表明，多達(dá)82.7萬英國(guó)房貸者陷入“負(fù)資產(chǎn)”境地。對(duì)于首次購(gòu)房者來說，其最大障礙是難以申請(qǐng)貸款。除非這一狀況得到改善，否則，很難看到倫敦以外地區(qū)的房地產(chǎn)交易復(fù)蘇。英國(guó)房屋建筑協(xié)會(huì)抱怨說，新建房屋水平降至上世紀(jì)20年代以來最低水平，由于得不到建筑許可，未來可能出現(xiàn)嚴(yán)重的房屋短缺。歐金（倫敦）投資以及英國(guó)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)研究中心則預(yù)測(cè)，鑒于新建房屋減少，2015年房?jī)r(jià)上漲步伐或加快至4%。
另外，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)代售房標(biāo)價(jià)連續(xù)第二個(gè)月下調(diào)。據(jù)英國(guó)主流房地產(chǎn)搜尋網(wǎng)站Rightmove分析，其原因在于標(biāo)價(jià)和成交價(jià)之間的差距在擴(kuò)大，標(biāo)價(jià)逐月上升，而成交價(jià)卻保持相對(duì)穩(wěn)定?？凑块T每月的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，目前房屋成交價(jià)平均比標(biāo)價(jià)低14%。如果用其他的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，兩者之間差距會(huì)更大。英國(guó)另一個(gè)房地產(chǎn)搜索網(wǎng)站Zoopla的調(diào)查也證實(shí)了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上賣方的務(wù)實(shí)態(tài)度。他們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在市場(chǎng)上代售的房子，近40%的賣主都把標(biāo)價(jià)下調(diào)過至少一次，平均下調(diào)幅度是標(biāo)價(jià)的7%。去年，有32%代售房屋的標(biāo)價(jià)平均下調(diào)6%。仍然和之前提到的因素一樣，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，銀行按揭貸款“吝嗇”，都影響到買方的熱情。
只有倫敦房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，而且，全英國(guó)最貴的房子都在倫敦。據(jù)歐金（倫敦）投資調(diào)查，位于倫敦西邊的肯辛頓區(qū)的維多利亞路上，平均房?jī)r(jià)大約是640萬英鎊。著名的肯辛頓花園就在那里，附近還有每年夏天舉辦逍遙音樂節(jié)的皇家阿爾伯特音樂廳以及自然歷史博物館等熱門景點(diǎn)?？闲令D宮是已故戴安娜王妃的故居，現(xiàn)在已經(jīng)成為英國(guó)的時(shí)尚地標(biāo)。其實(shí)，維多利亞路的房?jī)r(jià)原本在倫敦排名第十，只是因?yàn)?010年有一幢豪宅轉(zhuǎn)手賣出，成交價(jià)格為1100萬英鎊，因此拉抬了整條街的平均房?jī)r(jià)。在上一次調(diào)查中，全英房?jī)r(jià)最貴的地點(diǎn)是倫敦貝爾格萊維亞區(qū)的切斯特廣場(chǎng)，但據(jù)最新房?jī)r(jià)調(diào)查，切斯特廣場(chǎng)排名第三。在全英房?jī)r(jià)最貴的前20條街道中，有14條街道位于倫敦的肯辛頓和切爾西區(qū)。如果有人想要在倫敦房?jī)r(jià)最貴的前十條街道上買房子，那么，口袋里至少要有600萬英鎊以上的資金。按現(xiàn)在的匯率算，也就是約7000萬元人民幣。
在英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于壓抑狀態(tài)的大環(huán)境下，豪華住宅，尤其是在倫敦的豪華住宅卻仍然紅火，這也帶動(dòng)了倫敦整體房?jī)r(jià)的上漲。而豪華住宅房?jī)r(jià)上漲的壓力，很大程度是因?yàn)橥鈬?guó)人來這里買地產(chǎn)。根據(jù)英國(guó)地產(chǎn)公司萊坊的調(diào)查，過去一年中，價(jià)值200萬英鎊以上的房產(chǎn)有約52%為外國(guó)人所購(gòu)買，而價(jià)值超過500萬的房產(chǎn)更有64%被外國(guó)客戶買去。這項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率增加最快的外國(guó)客戶是烏茲別克和西班牙的買主。烏茲別克、俄羅斯以及澳大利亞買主的購(gòu)買力，當(dāng)然是來源于各類原材料價(jià)格上漲這個(gè)因素。與此同時(shí)，亞洲經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)大大推動(dòng)了亞洲富豪們?cè)趥惗刭?gòu)房需求的增長(zhǎng)。亞洲主要客戶來自中國(guó)、馬來西亞和印度。
有專家分析認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，英國(guó)在2030年前很難再現(xiàn)1997年到2007年十年間的超級(jí)大牛市景象。英國(guó)平均房?jī)r(jià)在1997至2007年那十年間從5.5萬英鎊翻了近兩番，達(dá)到17.5萬英鎊。而同期英格蘭東南平均房?jī)r(jià)更是從6萬英鎊翻兩番多，漲到27.5萬英鎊。國(guó)際會(huì)計(jì)審計(jì)事務(wù)所普華永道的分析報(bào)告也指出，考慮到通貨膨脹、貨幣貶值的因素，英國(guó)2030年房產(chǎn)平均實(shí)價(jià)高于今日平均房產(chǎn)價(jià)格的可能只有50%。換句話說，現(xiàn)在投資英國(guó)房產(chǎn)的人，20年后能得到實(shí)際資本增值的可能性只有一半。
和中國(guó)的年輕人類似，大批英國(guó)的年輕人也越來越痛感買房夢(mèng)似乎正在離他們遠(yuǎn)去。英國(guó)住房事務(wù)大臣格蘭特·沙普斯曾表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)年輕人來說是很“恐怖”的。30年前的時(shí)候，如果孩子三十多歲還和父母住在一起簡(jiǎn)直就是“笑話”，如今卻早已成了“無奈的事實(shí)”。沙普斯認(rèn)為，解決問題的首要途徑是“把房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來”。
（作者系VC/PE金融業(yè)者，大本鐘獎(jiǎng)暨全球杰青評(píng)選天使投資人）