部分轉(zhuǎn)軌國(guó)家房地產(chǎn)稅的評(píng)稅和征管經(jīng)驗(yàn)
2011-07-22 00:00:00 《中國(guó)房地產(chǎn)》
上世紀(jì)80年代以來(lái)，前蘇聯(lián)加盟共和國(guó)及波羅的海實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的一部分國(guó)家開(kāi)始了向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型的改革。這些轉(zhuǎn)軌國(guó)家普遍對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的稅收制度進(jìn)行了改革，其中包括建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和政治體制相配套的房地產(chǎn)稅制。由于各國(guó)市場(chǎng)化程度、政治制度、社會(huì)習(xí)俗和轉(zhuǎn)軌歷史路徑均存在差異，在房地產(chǎn)評(píng)稅的組織和實(shí)施過(guò)程中也呈現(xiàn)出多樣性。轉(zhuǎn)軌國(guó)家的房地產(chǎn)稅評(píng)稅和征管的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)正在進(jìn)行的房地產(chǎn)稅改革無(wú)疑具有重要的借鑒意義。
一、五個(gè)轉(zhuǎn)軌國(guó)家的房地產(chǎn)稅評(píng)估和征管經(jīng)驗(yàn)
(一)俄羅斯
1．房地產(chǎn)稅設(shè)置
俄羅斯目前有3種房地產(chǎn)稅：公司房地產(chǎn)稅是對(duì)公司房地產(chǎn)賬面值(不含土地)征收的州級(jí)稅；個(gè)人房地產(chǎn)稅是對(duì)建筑物(公寓、鄉(xiāng)村別墅、車庫(kù)等)征收的地方稅；土地稅是對(duì)土地的地籍價(jià)值征收的地方稅。從目前的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)看，這些稅都不是以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ)的，盡管土地稅的評(píng)稅引入類似于市場(chǎng)的力量。
2．房地產(chǎn)稅評(píng)估的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)
地方財(cái)政的重要稅收是個(gè)人房地產(chǎn)稅和土地稅，都不以市場(chǎng)現(xiàn)值(Current Market Value)為評(píng)稅基礎(chǔ)。個(gè)人房地產(chǎn)稅的稅基由財(cái)產(chǎn)計(jì)量局 (Bureau Of Technical Inventory， 以下簡(jiǎn)稱 BTI)計(jì)算，采用標(biāo)準(zhǔn)化的歷史重建成本法估價(jià)，與前蘇聯(lián)時(shí)期的評(píng)估方法差別不大。土地稅根據(jù)地籍價(jià)值評(píng)估，與房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格關(guān)系不大，并于2002年和2007年進(jìn)行了重估。根據(jù)聯(lián)邦房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理局(Federal Agency for Cadastre Of Immovable Property，以下簡(jiǎn)稱FACIP)的標(biāo)準(zhǔn)，地方土地委員會(huì)負(fù)責(zé)評(píng)估地籍價(jià)值，一般承包給獲得聯(lián)邦資質(zhì)的私營(yíng)評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。
3．評(píng)稅結(jié)果公示和納稅人申訴
地方報(bào)刊應(yīng)刊登地籍評(píng)估的分區(qū)情況。 FACIP的網(wǎng)站會(huì)公布一部分州的土地評(píng)估信息，以及城市區(qū)域內(nèi)居住用地評(píng)估中使用的全部規(guī)程和各土地利用分類的地籍評(píng)估參數(shù)。城市地區(qū)的宗地信息來(lái)源于地方土地管理部門(mén)。納稅人可以檢查這些評(píng)估信息和有關(guān)法規(guī)，但尚未出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)稅納稅人關(guān)于評(píng)稅結(jié)果申訴的法令。
(二)烏克蘭
1．房地產(chǎn)稅設(shè)置
烏克蘭將房地產(chǎn)稅劃歸中央稅(1991)，但從未開(kāi)征。地方政府沒(méi)有財(cái)政自主權(quán)，其絕大多數(shù)收入來(lái)源于中央的共享稅。而對(duì)土地征稅始于 1992年，與俄羅斯使用的方法相似，承租國(guó)有土地和擁有私有土地需繳稅。
2．房地產(chǎn)稅評(píng)估的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)
由于缺乏一般意義上的房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用于不同的場(chǎng)合，包括私有、財(cái)政保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、收印花稅和抵押登記等。評(píng)稅機(jī)構(gòu)包括財(cái)產(chǎn)計(jì)量局(BTI)、城市土地資源管理部門(mén)(評(píng)估土地和分區(qū))、國(guó)家房地產(chǎn)基金會(huì)(評(píng)估國(guó)有房地產(chǎn))、私營(yíng)經(jīng)紀(jì)商和房地產(chǎn)評(píng)估局等。BTI負(fù)責(zé)所有房地產(chǎn)的所有權(quán)登記和注冊(cè)，并承擔(dān)幾乎所有的房地產(chǎn)評(píng)估工作。其在烏克蘭大約有200個(gè)分支機(jī)構(gòu)，通過(guò)收費(fèi)自籌資金。房地產(chǎn)通常由業(yè)主提出評(píng)估要求，使用重置成本法評(píng)估。與BTI類似，土地資源委員會(huì)的地方分支機(jī)構(gòu)登記土地權(quán)利，為土地私有化和征稅目的進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)登記和注冊(cè)。
土地稅的評(píng)估基于單位土地價(jià)值，再進(jìn)行質(zhì)量、區(qū)位和特定宗地的分區(qū)調(diào)整綜合確定；對(duì)未評(píng)估的土地按面積計(jì)征。法人組織自己計(jì)算稅額并上繳，個(gè)人由稅收監(jiān)管部門(mén)投寄稅單通知。國(guó)家稅務(wù)總局的地方分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)征收，地方政府沒(méi)有征管機(jī)構(gòu)，故對(duì)引入耗時(shí)費(fèi)力的土地稅反應(yīng)冷淡。
總的來(lái)看，土地稅根據(jù)地塊面積計(jì)征，計(jì)稅價(jià)值不以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)。市場(chǎng)交易信息沒(méi)有官方來(lái)源，也不對(duì)外公布。
(三)愛(ài)沙尼亞
1．房地產(chǎn)稅制及實(shí)施
愛(ài)沙尼亞在轉(zhuǎn)軌后，并未像其他前蘇聯(lián)加盟共和國(guó)一樣對(duì)土地和建筑物都征稅。在1993年只是對(duì)包括政府所有的土地在內(nèi)的土地資產(chǎn)價(jià)值征稅，納稅人包括私有土地的所有者和公有土地的使用者。土地稅收是結(jié)合土地制度改革和土地私有化進(jìn)行的，對(duì)政府所有的土地征稅也以鼓勵(lì)私有化為動(dòng)機(jī)。土地稅由中央稅轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤蕉惡螅胤阶h會(huì)在中央政府確立的法律限制下制定本地土地稅，在0．1％～2．5％之間。所有土地被分為12個(gè)區(qū)類，地方政府為每一區(qū)類設(shè)置稅率，適用于耕地的稅率較低。
在土地稅實(shí)施早期，土地的私人所有權(quán)受限制，市場(chǎng)交易很少，而且產(chǎn)權(quán)不清晰。盡管如此，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)采用的仍是市場(chǎng)現(xiàn)值，很多價(jià)值是“猜測(cè)”評(píng)估出來(lái)的，但目前價(jià)值評(píng)估的過(guò)程正在逐漸地公開(kāi)和透明。
2．房地產(chǎn)稅評(píng)估的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)
隸屬于國(guó)家環(huán)境部的全國(guó)土地委員會(huì)(Na- tional Land Board)監(jiān)督各地區(qū)政府的縣地籍辦公室(County cadastral offices)實(shí)施土地評(píng)估，結(jié)果要經(jīng)過(guò)地方政府的審核。土地委員會(huì)對(duì)城鄉(xiāng)土地實(shí)施區(qū)類劃分，對(duì)城市土地，區(qū)類價(jià)格取決于區(qū)位、質(zhì)量和用途；對(duì)于農(nóng)村土地，區(qū)類價(jià)格取決于區(qū)位、土壤利用潛力和生產(chǎn)力。土地評(píng)估價(jià)格分區(qū)的地圖在地方市政廳展示，接受納稅人的申訴和評(píng)議2周之后才最終生效。隸屬于財(cái)政部的國(guó)家稅務(wù)和海關(guān)委員會(huì)負(fù)責(zé)打印稅單、實(shí)際征收和稽核管理。
由于缺少土地交易數(shù)據(jù)，最初的評(píng)稅主要依賴專家，使用能得到的任何價(jià)格信息。城市地區(qū)的交易土地按其成交價(jià)格的固定百分比進(jìn)行評(píng)估。當(dāng)前由于私人土地市場(chǎng)的發(fā)育，更多的交易數(shù)據(jù)是可獲得的，公證員參與每項(xiàng)土地交易，公證費(fèi)和印花稅都以交易價(jià)為計(jì)算依據(jù)，不斷減少的交易稅率使得公布的交易信息準(zhǔn)確度越來(lái)越高。
1997年開(kāi)始，全國(guó)土地委員會(huì)從交易登記中收集房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。隨著土地私有化的進(jìn)行 (2002年有44％的土地是私有的)，交易登記為房地產(chǎn)評(píng)估提供了大量信息，為縣地籍辦公室確定合適的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)提供了信息。
3．評(píng)稅結(jié)果公示和納稅人申訴
土地評(píng)估結(jié)果在全國(guó)土地委員會(huì)的網(wǎng)站上至少公示20天，《土地估價(jià)法》規(guī)定，至少10天之前要告知公眾有關(guān)網(wǎng)上公示的情況。
土地稅并不是一個(gè)重要的稅種，只占地方政府稅收收入的7％，但在最小的地方政府稅收中則占到1／3強(qiáng)?？偟膩?lái)看，愛(ài)沙尼亞的土地稅占全部稅收的比重及占GDP的比重都不高。部分原因在于其評(píng)估主要以未開(kāi)發(fā)土地的交易價(jià)格為依據(jù)。愛(ài)沙尼亞土地稅的整個(gè)評(píng)估過(guò)程很透明，房地產(chǎn)業(yè)主可以獲取評(píng)估過(guò)程的信息及評(píng)估結(jié)果。
(四)拉脫維亞
1．房地產(chǎn)稅設(shè)置
拉脫維亞的房地產(chǎn)稅僅針對(duì)土地和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，后來(lái)居住類不動(dòng)產(chǎn)逐步納入征稅范圍。該項(xiàng)稅收的法律基礎(chǔ)源于1997年12月通過(guò)的《不動(dòng)產(chǎn)稅渤。該項(xiàng)稅收收入歸地方政府所有，但由中央政府確定稅基和稅率水平，地方政府缺乏稅制變動(dòng)的自主權(quán)。2005年，房地產(chǎn)稅收占地方稅收的比重為14％，占地方政府全部收入的7．7％。
2007年1月，地籍價(jià)值成為房地產(chǎn)稅的稅基。目前，拉脫維亞房地產(chǎn)稅的稅基評(píng)估應(yīng)用土地的地籍登記價(jià)值和建筑物的產(chǎn)籍價(jià)值，稅率為 1．5％。地籍(產(chǎn)籍)價(jià)值是指在特定估價(jià)日期，符合一般地籍(產(chǎn)籍)評(píng)估原則的房地產(chǎn)價(jià)值。拉脫維亞的國(guó)家土地服務(wù)局(State Land Service，以下簡(jiǎn)稱SLS)評(píng)估土地地籍價(jià)值的確定因素主要有土地面積、法定用途、地上是否有阻礙物、不動(dòng)產(chǎn)所在分區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)以及地籍估價(jià)修正系數(shù)等。評(píng)估建筑物產(chǎn)籍價(jià)值的確定因素主要有建筑物類型、建筑物體量或面積、建筑折舊、建筑所在土地估價(jià)分區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)值以及評(píng)估修正系數(shù)等。
2．房地產(chǎn)稅評(píng)估的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)
SLS負(fù)責(zé)地籍管理、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)和實(shí)施房地產(chǎn)批量評(píng)稅，同時(shí)計(jì)算不同分類的建筑物產(chǎn)籍價(jià)值和土地地籍價(jià)值。
1995-1999年，SLS用“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值”計(jì)算土地的地籍價(jià)值；1998年開(kāi)始實(shí)施基于市場(chǎng)價(jià)值的批量評(píng)估方法，1998-1999年間，這些數(shù)據(jù)用于城市政府劃定估價(jià)分區(qū)，類似于英國(guó)評(píng)估住宅房地產(chǎn)而使用的區(qū)段估價(jià)法。2000年以來(lái)，批量評(píng)稅系統(tǒng)用于房地產(chǎn)稅評(píng)估，特別是用于城市化地區(qū)已開(kāi)發(fā)土地的評(píng)稅工作；2002年，該系統(tǒng)用于農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)稅評(píng)稅工作，土地肥沃度一直是評(píng)估農(nóng)地的基礎(chǔ)；2004年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息開(kāi)始用于房地產(chǎn)稅評(píng)估，通過(guò)劃定“估價(jià)分區(qū)”，實(shí)現(xiàn)地籍價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值間的可比性。全國(guó)26個(gè)大區(qū)級(jí)政府設(shè)置了“估價(jià)分區(qū)”，7個(gè)區(qū)級(jí)市政府(類似于直轄市的設(shè)置)建立了建筑物的基本產(chǎn)籍評(píng)估體系。2007年，SLS開(kāi)始實(shí)施全面的建筑物產(chǎn)籍評(píng)估系統(tǒng)，不再使用建筑物賬面原值或余值進(jìn)行評(píng)稅，考慮建筑物當(dāng)前使用類型、坐落和房地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)評(píng)稅價(jià)值的影響。建筑物所在地的地方政府與SLS合作，共同確定建筑物產(chǎn)籍價(jià)值。
拉脫維亞至少每5年實(shí)施批量重估，如果評(píng)估分區(qū)的最新市場(chǎng)成交價(jià)與基準(zhǔn)價(jià)格相差超過(guò) 10％以上，特別是估價(jià)分區(qū)的影響因素改變、房地產(chǎn)業(yè)主要求自費(fèi)重估其財(cái)產(chǎn)時(shí)，市政府可以每年更新產(chǎn)籍價(jià)值。
3．評(píng)稅結(jié)果公示和納稅人申訴
納稅人若對(duì)納稅額、納稅期限或房地產(chǎn)用途認(rèn)定有爭(zhēng)議，可向市政府提出申訴；當(dāng)納稅人認(rèn)定批量評(píng)估程序不一致，估價(jià)錯(cuò)誤或地籍信息不準(zhǔn)確時(shí)，也可向SLS申訴。
所有土地估價(jià)分區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)值都可在SLS官網(wǎng)上查詢，用于評(píng)估的數(shù)據(jù)和規(guī)范程序的更新信息可在SLS的地方分支機(jī)構(gòu)查詢。特定地塊的批量評(píng)估信息可從SLS的客服中心或網(wǎng)上付費(fèi)獲取，在地籍登記處打印。最近，SLS進(jìn)一步完善了網(wǎng)站，任何人可免費(fèi)查詢地籍基本信息，包括土地的地籍號(hào)、地址、土地冊(cè)頁(yè)碼、地上物的地籍號(hào)以及地籍圖上的位置等。
(五)立陶宛
1．房地產(chǎn)稅設(shè)置
立陶宛有3種房地產(chǎn)稅收，土地稅對(duì)城鄉(xiāng)土地按面積征收，標(biāo)準(zhǔn)稅率為1．5％，農(nóng)地減按0．5％計(jì)征；法人所有房地產(chǎn)價(jià)值稅，稅率為1％，2007年以來(lái)地方議會(huì)在0．3％到1％之間決定具體稅率：對(duì)土地使用者征收地租稅，稅率與土地所有者的稅率接近。1996-2005年，房地產(chǎn)稅收入占地方政府收入比重從6％上升至12％；房地產(chǎn)稅收入中，地租稅降至0．2％，其余兩稅則大幅升至85．2％。
2．房地產(chǎn)稅評(píng)估的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)
立陶宛的全國(guó)企業(yè)注冊(cè)中心(The State EnterpriSe Center Of Registers，以下簡(jiǎn)稱 SECR)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅的登記、評(píng)估和其他相關(guān)職責(zé)。1998年開(kāi)始，SECR就開(kāi)始搜集存量房地產(chǎn)的銷售信息。當(dāng)房地產(chǎn)建成后，其信息就記入房地產(chǎn)產(chǎn)籍系統(tǒng)；房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和其他信息就記錄到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記處。在發(fā)生房地產(chǎn)交易時(shí)，產(chǎn)籍系統(tǒng)中的房地產(chǎn)信息保持不變，但房地產(chǎn)登記處的數(shù)據(jù)相應(yīng)變動(dòng)，購(gòu)買或銷售的相關(guān)價(jià)格信息將進(jìn)入數(shù)據(jù)庫(kù)。
2006年前，盡管該國(guó)已具備計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)，但土地和房地產(chǎn)并不按市場(chǎng)價(jià)值評(píng)稅。實(shí)際上，2002年開(kāi)始將市場(chǎng)信息引入到土地和房地產(chǎn)的批量評(píng)稅中，但與真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值仍有很大差異，應(yīng)稅價(jià)值由基準(zhǔn)評(píng)估價(jià)和修正系數(shù)確定。土地基準(zhǔn)評(píng)估價(jià)取決于生產(chǎn)力、區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施可得性、環(huán)境狀況和其他因素，建筑物的基準(zhǔn)評(píng)估價(jià)由重置成本經(jīng)區(qū)位系數(shù)調(diào)整得出。
2006年1月頒布的房地產(chǎn)稅法改變了房地產(chǎn)的評(píng)稅方法：建筑物應(yīng)稅價(jià)值按市場(chǎng)比較法和收益法計(jì)算的平均市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，使用計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)(CAMA)用于評(píng)稅，每5年重估1次。生產(chǎn)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施等類型的房地產(chǎn)采用重建成本法結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)進(jìn)行評(píng)稅。土地評(píng)稅仍使用慣例，以國(guó)家土地局編制的土地估價(jià)圖進(jìn)行評(píng)估。
在評(píng)稅質(zhì)量控制上，SECR采用評(píng)估比率研究?jī)?yōu)化房地產(chǎn)批量評(píng)稅結(jié)果，但市場(chǎng)數(shù)據(jù)的缺乏影響了分析的范圍和深度。盡管房地產(chǎn)交易有活躍的市場(chǎng)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)尚未對(duì)公眾開(kāi)放。
3．評(píng)稅結(jié)果公示和納稅人申訴
自然人和法人都可在SECR網(wǎng)站上免費(fèi)得到批量評(píng)稅數(shù)據(jù)，納稅人可以向網(wǎng)站提交不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)后得到評(píng)稅結(jié)果。另外，納稅人可免費(fèi)收到房地產(chǎn)評(píng)稅信息。
評(píng)稅申訴需在評(píng)稅結(jié)果公布3個(gè)月內(nèi)提交給SECR的評(píng)稅官，后者需在2個(gè)月內(nèi)作出決定。若納稅人對(duì)其決定不滿，可上訴至法院。征稅強(qiáng)制行動(dòng)需在評(píng)稅官作出決定或法院判決生效后才可采用。若批量評(píng)稅結(jié)果超過(guò)獨(dú)立評(píng)估結(jié)果 20％以上，該不動(dòng)產(chǎn)需重估。
目前，批量評(píng)估技術(shù)已經(jīng)應(yīng)用于房地產(chǎn)稅評(píng)估中，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)發(fā)展，基于市場(chǎng)價(jià)值評(píng)稅的數(shù)據(jù)收集工作也已開(kāi)展。
二、有關(guān)啟示
(一)評(píng)稅和征管設(shè)計(jì)應(yīng)與政府管理層級(jí)相適應(yīng)
上述5國(guó)在轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，普遍設(shè)置了“聯(lián)邦——州——地方”三級(jí)政府，但更為強(qiáng)調(diào)中央集權(quán)，州和地方只在名義上享有較高的自主管理權(quán)，如俄羅斯在1999年后，卻幾乎沒(méi)有稅收立法權(quán)。
從上述5國(guó)的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)稅收在總財(cái)政收入中占比較低，也不是地方政府的主要財(cái)政收入來(lái)源。為保持房地產(chǎn)稅負(fù)在各州的平衡，由聯(lián)邦政府設(shè)立獨(dú)立于地方稅收征管部門(mén)的專門(mén)評(píng)稅機(jī)構(gòu)，該評(píng)稅機(jī)構(gòu)采取垂直設(shè)置，在地方的分支機(jī)構(gòu)和當(dāng)?shù)卣坏?，開(kāi)展具體的房地產(chǎn)稅評(píng)稅工作。地方政府從評(píng)稅分支機(jī)構(gòu)獲取稅單及其他納稅信息后，負(fù)責(zé)征收管理。
(二)房地產(chǎn)評(píng)稅工作可以利用商業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力
在轉(zhuǎn)軌之初，房地產(chǎn)特別是土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚未理順，房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍，市場(chǎng)信息大多集中于商業(yè)性的房地產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)紀(jì)和咨詢機(jī)構(gòu)中。上述5國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)稅工作都爭(zhēng)取合理利用商業(yè)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)能力，盡快建立起以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評(píng)稅系統(tǒng)。
利用方式上，主要以房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息有償獲取、雇傭商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)參與評(píng)稅工作、評(píng)稅爭(zhēng)議調(diào)處中的第三方鑒證為主。特別是在房地產(chǎn)稅評(píng)稅系統(tǒng)建立初期，政府部門(mén)沒(méi)有大量的評(píng)估專業(yè)人才儲(chǔ)備，必須吸收專業(yè)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)參與評(píng)稅工作，這是保障房地產(chǎn)稅改革順利實(shí)施的關(guān)鍵。
(三)評(píng)稅方法應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況相匹配
房地產(chǎn)稅收是地方政府較為重要的財(cái)政收入來(lái)源，5國(guó)大多效法西方發(fā)達(dá)市場(chǎng)體的房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)，即以“受益論”和“價(jià)值捕獲”理論為指導(dǎo)，認(rèn)為按評(píng)估價(jià)值征收房地產(chǎn)稅可以使政府獲得由于公共設(shè)施改善帶來(lái)的房地產(chǎn)增值，并用于公共產(chǎn)品的提供。因此以市場(chǎng)價(jià)值作為房地產(chǎn)評(píng)稅的稅基，是轉(zhuǎn)軌國(guó)家房地產(chǎn)稅實(shí)施的最終目標(biāo)。
轉(zhuǎn)軌國(guó)家在轉(zhuǎn)軌初期大多沒(méi)有建立起完善的生產(chǎn)要素市場(chǎng)，特別是土地作為最重要的生產(chǎn)和生活資料，其市場(chǎng)化程度是房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)、評(píng)稅和征管制度建設(shè)的重要約束。從上述5國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，改革初期大多采用基于“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值”的評(píng)稅標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)系數(shù)修正的方法評(píng)稅。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育、市場(chǎng)成交開(kāi)始活躍后，才漸漸引入“市場(chǎng)價(jià)值”。在計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)稅系統(tǒng)開(kāi)發(fā)方面，應(yīng)預(yù)留相應(yīng)的市場(chǎng)信息接口。
(四)評(píng)稅信息和過(guò)程應(yīng)保持透明
在上述5國(guó)房地產(chǎn)評(píng)稅實(shí)踐中，都比較重視納稅人的知情權(quán)和參與權(quán)。盡管受到房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息可獲得性的限制，評(píng)稅部門(mén)還是盡可能讓納稅人接觸到更多的評(píng)稅信息。主要以報(bào)紙和網(wǎng)站公示、評(píng)稅的地方分支機(jī)構(gòu)提供信息打印服務(wù)、評(píng)稅信息的免費(fèi)查詢和投遞服務(wù)等手段，實(shí)現(xiàn)納稅人對(duì)房地產(chǎn)評(píng)稅信息的知情和掌握。
(五)評(píng)稅爭(zhēng)議調(diào)處機(jī)制應(yīng)健全
評(píng)稅爭(zhēng)議調(diào)處機(jī)制是維護(hù)納稅人權(quán)益、保持房地產(chǎn)稅征管過(guò)程客觀公正的重要環(huán)節(jié)。從上述 5國(guó)的實(shí)踐看，爭(zhēng)議調(diào)處機(jī)制尚不完善，俄羅斯等部分國(guó)家尚未出臺(tái)法案對(duì)爭(zhēng)議調(diào)處進(jìn)行規(guī)范。
建立評(píng)稅爭(zhēng)議調(diào)處機(jī)制的目的是使評(píng)稅機(jī)構(gòu)能盡快得到納稅人的反饋，及時(shí)修正評(píng)稅結(jié)果。應(yīng)借鑒國(guó)際上的成熟經(jīng)驗(yàn)，采取分級(jí)調(diào)處的方式。納稅人可逐級(jí)向評(píng)稅實(shí)施機(jī)構(gòu)、獨(dú)立第三方仲裁和專業(yè)法院申訴，以提高申訴處理效率，保證房地產(chǎn)稅收的及時(shí)繳交。