美國恐陷入房市疲軟與經(jīng)濟放緩的惡性循環(huán)
美國全國住宅建筑商協(xié)會15日說，6月份美國住宅建筑商信心指數(shù)在維持半年穩(wěn)定后大幅下挫。分析認為，這是美國房地產(chǎn)市場長期“量價齊跌”以及近期經(jīng)濟減速綜合作用的結(jié)果。更為嚴重的是，一旦房市加劇低迷，其與經(jīng)濟增長之間的相互反作用會愈加凸顯，兩者恐將陷入惡性循環(huán)。
信心重挫
美國全國住宅建筑商協(xié)會當天發(fā)布的調(diào)查顯示，6月份美國住宅建筑商信心指數(shù)比上個月下降3點至13，至去年9月以來的最低水平。該指數(shù)在過去六個月一直穩(wěn)定維持在16的水平，表明建筑商對市場前景的預(yù)期雖然不高，但依然比較穩(wěn)定。而6月這一行業(yè)敏感指數(shù)的大幅下挫意味著建筑商的市場信心已經(jīng)動搖，他們更加看淡美國房地產(chǎn)市場前景。
該協(xié)會指出，建筑商信心減弱的主要原因有兩個。一是止贖房屋和面臨止贖風險的房屋市場交易已進入了惡性競爭狀態(tài)，二是屋頂、合金、壁板、護墻板等建筑原材料成本不斷上升，使得所蓋新房能以成本價出售都極度困難。
該協(xié)會主席鮑勃·尼爾森說：“由于舊房價格持續(xù)走軟，加上原材料成本攀升，建筑商們現(xiàn)在已是在勉強維持?！?/P>
一般而言，建筑商信心指數(shù)高于50表明多數(shù)建筑商看好房屋銷售前景，低于50則意味著多數(shù)看淡市場前景。2009年1月，該指數(shù)曾一度下挫至8的歷史最低點。而在本輪金融危機開始的前五年，該指數(shù)一直保持在平均54的高位。
量價齊跌
本輪金融危機以來，本已經(jīng)歷泡沫破裂的美國房產(chǎn)市場更是雪上加霜。雖然局部地區(qū)或局部領(lǐng)域偶見改善，但整體復(fù)蘇依然非常乏力。作為最客觀的行業(yè)表現(xiàn)指標，美國房地產(chǎn)市場銷量和售價雙雙持續(xù)下跌，成為復(fù)蘇路上的最大障礙。
一方面，房屋買賣活動很不活躍，銷售不振。以往美國房產(chǎn)市場的買方需求很大程度上是被寬松的信貸環(huán)境推高，而危機以來各大銀行紛紛提高信貸要求，大量不符合條件的購房者被阻擋在市場外。同時，美國居民收入水平并未有效提升，很多雇員的薪資水平甚至低于衰退時期，消費意愿和能力均未達到危機前的水平。因此，即使房貸利率持續(xù)下降，也沒能有效刺激購買需求。到6月15日，美國房貸利率已連續(xù)兩個月下滑，30年期固定貸款利率目前已降至4.51%的低位。另外，房價下跌和貸款要求嚴格迫使舊房房主因擔心申請不到再次買房的貸款而不愿出售現(xiàn)有房屋。
作為美國住房銷售主力軍，4月份舊房銷量為505萬套，環(huán)比下降0.8%。而最新的經(jīng)濟學(xué)家調(diào)查預(yù)計，5月份舊房銷量還將下降4%，至485萬套。此外，當前美國月新房銷量也僅為30多萬套，不到經(jīng)濟學(xué)家認為健康的70萬套水平的一半。
另一方面，房價下跌明顯，甚至二次探底。
標準普爾公司公布的數(shù)據(jù)顯示，全美房價指數(shù)繼去年第四季度下跌3.6%后，今年第一季度再度環(huán)比下滑4.2%，已回落到2002年年中的水平。標普指數(shù)委員會主席戴維·布利策表示，除去首次購房稅收優(yōu)惠政策，美國房價在危機以來未見復(fù)蘇，甚至沒有出現(xiàn)穩(wěn)定跡象。
大規(guī)模止贖活動是房價下跌的主要原因。去年年底以來，美國房產(chǎn)市場止贖案例持續(xù)攀升，預(yù)計今年新增止贖房產(chǎn)數(shù)量將超過200萬套。止贖案例攀升使得房屋銷售競爭激烈，價格隨之大幅滑落，目前美國市場止贖房屋的售價平均折扣達到20%。美國聯(lián)邦住房金融局代理局長愛德華·德馬科表示，止贖房產(chǎn)仍是影響未來銷售的關(guān)鍵因素，止贖房產(chǎn)增加可能會延緩房價趨穩(wěn)或復(fù)蘇。
惡性循環(huán)
除了持續(xù)的量價齊跌帶來的長期考驗外，近期美國經(jīng)濟放緩則成為打壓建筑商對市場信心的最新不利因素。
在年初美國經(jīng)濟復(fù)蘇情況被一片看好的情況下，第一季度的表現(xiàn)卻令人大為失望。美國商務(wù)部兩次預(yù)估值均顯示，當季美國GDP按年率計算僅增長1.8%，明顯慢于2010年第四季度的3.1%。與此同時，近期美國各界、國際組織等也紛紛下調(diào)了美國今年全年經(jīng)濟展望。如果下半年經(jīng)濟成長沒有太大突破，這種預(yù)期對房市的負面影響將維持較長時間。
美國全國住宅建筑商協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家戴維·克羅指出，經(jīng)濟增長減速可能在更長期內(nèi)影響建筑商信心?！盀榱俗尫康禺a(chǎn)市場獲得重回軌道所需的動力，經(jīng)濟增長必須提速。”
同時，如果建筑商的房屋建設(shè)活動放緩，相應(yīng)的工作崗位就會更少。根據(jù)美國全國住宅建筑商協(xié)會的數(shù)據(jù)，每建一套新房平均可在一年內(nèi)創(chuàng)造3個就業(yè)崗位和9萬美元稅收。
更為嚴重的是，房產(chǎn)市場疲軟與經(jīng)濟放緩的作用是相互的，目前房產(chǎn)市場信心已受后者拖累，未來房市進一步低迷必然反作用于經(jīng)濟增長，屆時兩者將陷入可怕的惡性循環(huán)。
渣打銀行駐美國的經(jīng)濟學(xué)家戴維·塞門斯指出：“美國仍有大量的現(xiàn)房等待銷售，房屋建設(shè)不會很快給美國經(jīng)濟帶來有意義的助力?！?/P>
無論從歷史還是現(xiàn)實來看，房地產(chǎn)市場對美國經(jīng)濟都具有舉足輕重的影響，可謂一榮俱榮，一損俱損。本輪危機前美國經(jīng)濟繁榮很大程度上就是靠房地產(chǎn)市場推動的，盡管這種繁榮有不少泡沫成分。但鑒于房地產(chǎn)業(yè)本身的龐大規(guī)模和巨大產(chǎn)值，如果房地產(chǎn)市場無法復(fù)蘇，美國經(jīng)濟恐怕也很難實現(xiàn)真正復(fù)蘇。