美國(guó)：三類人要買房，年輕人多租房
擁有房產(chǎn)曾是美國(guó)人實(shí)現(xiàn)“美國(guó)夢(mèng)”的一個(gè)重要標(biāo)志，是一個(gè)人“美好和成功人生”的象征。在他們看來(lái)，前面有草坪、四周有圍欄的房屋不僅是美好的居所，還是毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的絕佳投資。不過(guò)，這樣的日子已經(jīng)一去不返。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計(jì)，即便陷入低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)最終恢復(fù)，但是在不久的將來(lái)，美國(guó)人將住房視作家庭儲(chǔ)備金的日子也將結(jié)束。金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，美國(guó)約有四分之一的自有住房淪為負(fù)資產(chǎn)，許多業(yè)主因無(wú)法償還房貸而面臨房屋被收回的窘境。美國(guó)置業(yè)買房的觀念也開(kāi)始轉(zhuǎn)變，租房成為新的流行。
租房也許比買房更實(shí)惠
“自從房地產(chǎn)泡沫發(fā)生以來(lái)，消費(fèi)者心理發(fā)生了180°的大轉(zhuǎn)彎”，卡姆登資產(chǎn)信托公司的老板里克·坎伯表示?？返琴Y產(chǎn)信托公司是一家美國(guó)房地產(chǎn)投資信托公司，主要從事多戶型住宅大廈的信托投資。在危機(jī)爆發(fā)前，購(gòu)房是美國(guó)人的夢(mèng)想，但現(xiàn)在很多人也逐漸認(rèn)識(shí)到租房的好處。直到泡沫開(kāi)始，卡姆登的“遷出率”(每年因?yàn)橘I到房子而離開(kāi)卡姆登旗下公寓的租客人數(shù)百分比)大約在12%－14%?？膊硎?，因?yàn)橹般y行給任何想要買房的人提供貸款，數(shù)字一度升至最高24%。而現(xiàn)在“遷出率”下降至10%左右。
來(lái)自美國(guó)東卡羅萊納大學(xué)的伊萊·貝拉查和佛羅里達(dá)國(guó)際大學(xué)的肯·約翰遜對(duì)于購(gòu)房和其他資產(chǎn)投資的相對(duì)回報(bào)率做了一番分析。該分析報(bào)告表明，在過(guò)去30年的大部分時(shí)間中，美國(guó)人租房會(huì)比買房更實(shí)惠。他們的研究當(dāng)然有很多大膽的假定，其中最顯著的一條假定就是由于沒(méi)有買房而節(jié)省下來(lái)的資金，將會(huì)被租房者有條不紊地用來(lái)投資。不過(guò)，這個(gè)分析仍舊很有用，能夠糾正大部分人認(rèn)為租房是浪費(fèi)錢的這樣一種觀念。
鼓勵(lì)美國(guó)人買房的社會(huì)理由聲稱，擁有房產(chǎn)能夠使得人們的社會(huì)參與度更高，他們孩子在學(xué)校的表現(xiàn)也更出色。不過(guò)這條理由在實(shí)際生活中的表現(xiàn)卻不甚明顯。
只有三分之二的人有房產(chǎn)
與2004年的最高值69.2%相比，目前美國(guó)的住房擁有率在2010年第四季度已經(jīng)下降到了66.5%。這是自1998年以來(lái)最低的數(shù)據(jù)，但是也仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及德國(guó)。德國(guó)在2007年的住房擁有率僅為46%，而瑞士的數(shù)字則更低。
這些差距反映了各國(guó)根深蒂固的分歧，其中一些是文化因素。柏林的一位房地產(chǎn)顧問(wèn)薩沙·黑特里希表示，“德國(guó)人很難接受上下班路上需要一個(gè)小時(shí)?！边@就促使了人們更傾向于在市中心租房，在租金很低廉的地方尤為如此，譬如柏林。另外還有體制因素。德國(guó)抵押貸款相當(dāng)保守，如果沒(méi)有大筆現(xiàn)金保障，人們很難申請(qǐng)到貸款。此外，德國(guó)的房東也給租客提供了充分保障。比如租約是自由的，租金是否上漲由一個(gè)系統(tǒng)決定，該系統(tǒng)會(huì)將相似類型房產(chǎn)的租金做一番比較。在得知對(duì)房地產(chǎn)需求高以及收入穩(wěn)定的情況下，保守的投資者感到安全。
大多數(shù)年輕人是先租房
據(jù)分析，目前美國(guó)仍然堅(jiān)持買房的人群大致可以分為三類：一是外國(guó)移民，購(gòu)買房產(chǎn)能使他們獲得安定感，也能贏得社會(huì)尊重；二是收入較高、較穩(wěn)定的中產(chǎn)階級(jí)，有購(gòu)房置業(yè)的基礎(chǔ)；三是持有傳統(tǒng)觀念的美國(guó)人，他們把擁有房產(chǎn)看作個(gè)人最大的財(cái)富。大多數(shù)年輕人則以租房為主，從而形成了美國(guó)住房擁有率與年齡段有直接聯(lián)系的現(xiàn)象，年齡越大，擁有住宅的比例越高。如25歲以下人群，住房擁有率僅為24%左右；70歲以上人群的住房擁有率達(dá)到82%左右。
許多年輕人從上大學(xué)起就養(yǎng)成在外租房的習(xí)慣，畢業(yè)后，由于自身經(jīng)濟(jì)狀況不寬裕，而往往又不愿與父母住在一起，租房已成為年輕人流行的時(shí)尚。甚至在結(jié)婚后，他們?cè)谕庾夥烤幼∫蚕喈?dāng)普遍。
美國(guó)金融業(yè)專家認(rèn)為，政府不應(yīng)該盲目鼓勵(lì)民眾購(gòu)買住房，應(yīng)該鼓勵(lì)老百姓作出正確的決定。作為個(gè)體，人們更應(yīng)該更廣義地去理解“買房置業(yè)”的概念，不是只看到買房相對(duì)租房而言的成本收益。把買房子視為一項(xiàng)明智的長(zhǎng)期投資的觀點(diǎn)并非永遠(yuǎn)正確。買房不一定適合每個(gè)人。專家強(qiáng)調(diào)，年輕人特別是單身人士和無(wú)孩子的夫婦更適合于租房，只有孩子多的家庭才適合買房，或者隨著工齡的增加，收入增多，有了買房的基礎(chǔ)再“置業(yè)”，則是明智的選擇。