奧地利維也納：科學(xué)調(diào)控 保障住房市場(chǎng)合理穩(wěn)定
大批廉租房是維也納市住房市場(chǎng)的主干，維也納市政府對(duì)這些房屋給予補(bǔ)貼，同時(shí)對(duì)房屋的租金和售價(jià)規(guī)定上限，對(duì)承租人的收入也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。
商品房在維也納市全部住房中所占比重不到10%，大批廉租房才是維也納市住房市場(chǎng)的主干，維也納市政府對(duì)這些房屋給予補(bǔ)貼，同時(shí)對(duì)房屋的租金和售價(jià)規(guī)定上限，對(duì)承租人的收入也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。這些房屋大多是在二戰(zhàn)后上世紀(jì)50年代—80年代由維也納市政府或者住房合作社投資修建或改建的。目前，維也納市60%以上的住房由協(xié)會(huì)性質(zhì)的住房合作社掌管，它同時(shí)也是維也納住房最大的投資方。住房合作社建房或改造項(xiàng)目的所需資金主要通過申請(qǐng)建房資助資金來滿足。市政府通過立法對(duì)建房資助資金進(jìn)行規(guī)范，在保證提供優(yōu)惠貸款和免稅的同時(shí)，也要求住房合作社保證其行為的非贏利性。這些住房大多以廉租的方式進(jìn)入市場(chǎng)，部分在出租10年—15年后可以出售，只有很少量直接出售，而且利潤(rùn)非常有限。
這類廉租房的申請(qǐng)有很多條件限制，最初只有奧地利公民才能申請(qǐng)，現(xiàn)在也對(duì)擁有奧地利居留許可的外國(guó)人開放。記者的一位朋友的母親就在申請(qǐng)廉租房。他告訴記者，除了對(duì)租住廉租房的家庭收入有嚴(yán)格上限標(biāo)準(zhǔn)外，在維也納要申請(qǐng)住房合作社的廉租房，首先需要加入成為其會(huì)員，而且只有年滿17歲才有資格申請(qǐng)，滿19歲后才能入住。朋友的母親申請(qǐng)一處地段不錯(cuò)的大約60多平方米的廉租房已經(jīng)1年多，最近才剛剛有些眉目。雖然等待的時(shí)間有些長(zhǎng)，但只有600歐元的月租還是很有吸引力的。不過朋友本人不能和母親同住，否則家庭收入標(biāo)準(zhǔn)將超過上限。而且像朋友母親這樣一個(gè)人租住廉租房，合作社還明確規(guī)定只能租住60平方米以內(nèi)的一居室房間。
除了住房合作社，維也納住房市場(chǎng)最重要的供應(yīng)源就是維也納市政府的房地產(chǎn)公司，在維也納有20多萬套住房。這些房子全部屬于公有，而且只出租。公租房主要是為維也納市低收入和有特別住房困難的群體提供住房保障。公租房的租金和物業(yè)管理費(fèi)都非常便宜，僅為市場(chǎng)價(jià)格的四分之一。如果是在維也納市領(lǐng)取最低生活保障的特困群體，公租房幾乎免收房租，但租房者的其他貸款、買車、出國(guó)旅游等基本生活需求之外的活動(dòng)都會(huì)受到影響。
政府干預(yù) 穩(wěn)定優(yōu)先
在記者的記憶里，房?jī)r(jià)在過去幾年似乎從未成為維也納當(dāng)?shù)厣鐣?huì)討論的焦點(diǎn)話題。究其原因，似乎可以概括為合理穩(wěn)定四個(gè)字。以記者站租用的商品房為例，雖然租金逐年上漲，但年均漲幅只有1%—2%。在一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲之時(shí)，維也納市政府仍然堅(jiān)持“政府干預(yù)、穩(wěn)定優(yōu)先”的調(diào)控理念。即使當(dāng)時(shí)有人嘲笑這是一種犧牲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“愚蠢的固執(zhí)”，但當(dāng)那些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅時(shí)，維也納依舊保持的穩(wěn)定就顯得尤為可貴。對(duì)維也納市政府來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的聯(lián)系并不需要多么緊密，由于住房關(guān)系民生，政府必須干預(yù)，以保障住房市場(chǎng)的合理穩(wěn)定。在這一背景下，過去10年，維也納市住房?jī)r(jià)格年均漲幅不到2%，如果考慮到通脹因素，實(shí)際房?jī)r(jià)基本未漲。
調(diào)控措施細(xì)致完善
政府的干預(yù)和調(diào)控對(duì)維也納住房市場(chǎng)的影響非常明顯。一方面，在政府干預(yù)下，維也納住房市場(chǎng)長(zhǎng)期保持供應(yīng)充足。維也納市目前有180多萬人，占奧地利全國(guó)人口總量的近四分之一，但有住房92萬套，平均每2人就可以有1套住房。在此基礎(chǔ)上，維也納市每年還要新建住房大約5000套。這種供大于求的局面為調(diào)控市場(chǎng)創(chuàng)造了非常有利的條件。
政府干預(yù)和調(diào)控下的維也納房地產(chǎn)市場(chǎng)以解決居民住宿需求為主，投資住宅可以實(shí)現(xiàn)保值或者緩慢增值，但如果考慮到通脹因素和還貸，很難出現(xiàn)暴利。維也納房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)一般僅為10%—15%，所以90%以上的住房建設(shè)項(xiàng)目都會(huì)申請(qǐng)政府補(bǔ)貼，這也間接強(qiáng)化了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力。同時(shí)，奧地利法律對(duì)房地產(chǎn)買賣也作出了嚴(yán)格規(guī)定。每人只能有一處自住房，如自住房在買下后3年內(nèi)轉(zhuǎn)賣，買賣的收入差要上繳50%的個(gè)人所得稅。如在3年后轉(zhuǎn)賣則不再收所得稅。非自住房如在10年內(nèi)轉(zhuǎn)賣，也要征收買賣差價(jià)50%的所得稅。如在10年后轉(zhuǎn)賣才免收所得稅。
在維也納，對(duì)于剛剛工作不久的年輕人來說，每月的可支配收入大約在1200歐元—1600歐元左右，買房負(fù)擔(dān)也還是比較大的，但租房問題不大，可能會(huì)暫時(shí)租不到滿意的地段，但租不到房的現(xiàn)象非常罕見。如果剛剛結(jié)婚，夫妻兩人的收入加上貸款，買一套50平方米—80平方米的小面積住房比較現(xiàn)實(shí)。不過在奧地利，總體來說，年輕人還是更喜歡租房子，這倒不是因?yàn)閷?duì)買房子沒有信心，更多是出于對(duì)未來是否留在維也納發(fā)展的考慮。
在政府干預(yù)下，維也納住房市場(chǎng)長(zhǎng)期保持供應(yīng)充足。