美國德州看房記：近500平米大房只要24.8萬美元
在京滬等一線城市，美國房產(chǎn)推介日益吸引了國內(nèi)買家的目光。那么，真實(shí)的美國房地產(chǎn)究竟如何？筆者日前對美國南方最大的州得克薩斯州的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了詳細(xì)的考察。
考察以網(wǎng)絡(luò)直擊的方式進(jìn)行。美國朋友Jessica一直在美國幫我搜集研究資料，我們約定，2010年10月4日通過“現(xiàn)場直播”的方式調(diào)研美國房地產(chǎn)。她在10月2日就從明尼蘇達(dá)州的圣保羅飛到得克薩斯州的達(dá)拉斯，進(jìn)行這次“現(xiàn)場直播”的前期準(zhǔn)備工作。
砍價(jià)要大膽，有的可以砍掉50%
“Hi，我在Coldwell Banker Apex房地產(chǎn)中介公司W(wǎng)anda Arias小姐陪同下，驅(qū)車到了今天要看的第一所房子門前。為了及時(shí)解答你提出的問題，我讓W(xué)anda帶著筆記本電腦，上面有房子的各種信息?！?Jessica用iPhone與我聯(lián)系，她以買房者的身份，找房地產(chǎn)中介公司選房、看房，我遙控導(dǎo)演?！艾F(xiàn)場直播”開始了。
Jessica傳來一張照片，告訴我，現(xiàn)在停車的位置就是要看的房子前面的小星形廣場。這所房子位于加蘭市Caledonia Cove路的第2606號。這里雖然叫加蘭市，其實(shí)就相當(dāng)于達(dá)拉斯市的一個(gè)區(qū)，從這里到達(dá)拉斯市中心只有15分鐘的車程。達(dá)拉斯大都市面積在全國都市中名列第四。
接著，Jessica發(fā)來要看房子的正面照片。這是棟兩層的傳統(tǒng)獨(dú)立建筑，古色古香，精致漂亮，四周不與任何別的建筑相接。房子位于路的盡頭，很安靜，是美國人買房時(shí)最喜歡的位置。房子地基由鋼筋混凝土整體澆筑，內(nèi)墻為木頭，外墻由磚和石頭砌成，有前后陽臺(tái)、軒窗、門廊、月臺(tái)、游泳池、防盜燈、灑水裝置、圍墻，窗戶均為雙層玻璃。
我想知道這所房子是何時(shí)建的，以及房東出售這所房子的原因。Jessica咨詢中介后告訴我：“這所房子建于2007年，原來被一工人所有，因失業(yè)無力還貸被銀行收回?，F(xiàn)在這所房子的產(chǎn)權(quán)歸銀行所有。這所房子裝修好后幾乎還沒住過呢，是新房?！?/P>
“房子面積是多少？”
“487平方米。”(美國的房地產(chǎn)按平方英尺計(jì)算面積，為了方便中國讀者閱讀，文中提到面積均直接換算成平方米。)
美國住房面積的計(jì)算方法與中國不同，他們說的面積指精裝并供暖的室內(nèi)使用面積，車庫、地下室、閣樓等如果沒精裝和供暖就不算面積，均屬贈(zèng)送。獨(dú)立住房均附帶花園，有的還有游泳池。美國出售的住房幾乎都是精裝修，并配備空調(diào)、暖氣、冰箱、煤氣灶、微波爐等必要的電器和家具，也就是說，買了房子即可入住。
“地產(chǎn)面積呢？(地產(chǎn)面積就是整個(gè)院落的平面面積)”
“地產(chǎn)面積為697平方米。你猜這所房子要價(jià)多少？”她知道我過去研究過美國的房地產(chǎn)，估計(jì)能猜個(gè)八九不離十。
“300000美元？”
“你太棒了！299000美元?！?/P>
我知道，美國的房產(chǎn)的標(biāo)價(jià)是可以車模臀仕梢園鴨鄹襠畢露嗌?。耸|齏鷥吹潰骸爸薪楹芩歟嫡饉孔涌梢雜嘔17%，也就是說，現(xiàn)在這所房子299000×(1-17%)＝248170美元就可成交?！?/P>
“是不是這就是最低價(jià)了？還能砍嗎？”我見中介幾乎是主動(dòng)提出優(yōu)惠17%，想知道還能砍下多少來。
“要是中介要多少就給多少，那才傻呢。在美國買房，一定要學(xué)會(huì)砍價(jià)。你可以挑房子的瑕疵，挑出一處瑕疵，就可以殺下一部分價(jià)格。比如，你喜歡游泳，就要裝出不喜歡游泳的樣子，說游泳池對你來說沒什么用處，況且你還有小孩，擔(dān)心孩子自己到院子里玩耍會(huì)落水，這樣，至少能殺下一個(gè)百分點(diǎn)。如果你認(rèn)為附近沒有等級好的學(xué)校，就又砍下一個(gè)百分點(diǎn)。你看，價(jià)格就這樣一個(gè)百分點(diǎn)一個(gè)百分點(diǎn)地給砍了下來了，購房者至少能砍下標(biāo)價(jià)的20%，有的甚至能砍下50%?！?BR>
精裝地下室算面積
“看來你是買房的老手了。對了，這所房子有沒有地下室？”我見Jessica一直沒提地下室的事，便開口問道。
“你這個(gè)美國通怎么現(xiàn)在也愚鈍了？美國住房是南北有別的。南方州的房子幾乎都沒地下室，因?yàn)檫@里暖和。北方州就必須有地下室，因?yàn)槟抢锖?，有地下室就可以使住人的房間不直接接觸寒冷的地面?！?/P>
Jessica接著說：“2009年夏天，我在明尼蘇達(dá)州圣保羅花28萬美元買的一處房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)的房屋面積是400多平方米，100多平方米的地下室雖然有地板供暖，但沒有裝修，所以不算面積。我把那房子買下后，裝修了地下室，現(xiàn)在出售，地下室就算面積了，就該寫500多平方米了。”
“那美國房子的地下室都有什么房間？作什么用處？”我問Jessica。
“這要根據(jù)個(gè)人情況而定了，你可以隨意分隔地下室。我家的地下室有客房、雜物間、衛(wèi)生間、鍋爐、空調(diào)和配電室，剩余的地方供健身、娛樂所用，我擺了臺(tái)球桌、乒乓球臺(tái)、跑步機(jī)、KTV等健身、娛樂器械。我要強(qiáng)調(diào)一下，美國的地下室可不是都在地下，一般都是半地下，是有窗戶的。我家房子的地下室從后面看就是房子的一層。”
邊角的房子更值錢
她繼續(xù)介紹這所房子：“房子坐南朝北。其實(shí)美國人對房子的朝向并不重視，他們重視的是景觀(View)，就是從房子里望出去，能直接看到的景色，所以，邊角的房子要比建筑群里的房子價(jià)格高些，因?yàn)樵谕饷嬉曇案_闊，能將自然景色盡收眼底。這所房子就在一個(gè)居民區(qū)的角上，坐落在Hay Hubbard 湖畔?！?/P>
我知道，雖然同在一個(gè)城市，但地區(qū)不同，房價(jià)相差很大。我問她這所房子位于達(dá)拉斯市的什么位置。
很快，她傳來了達(dá)拉斯市的交通圖，然后解釋說：“這所房子位于達(dá)拉斯市東部，這里是非常理想的居住區(qū)，因?yàn)樵诤?，景色秀麗，空氣好，也安靜，所以，這里的房價(jià)在達(dá)拉斯來說是比較高的。房子距Lyles中學(xué)只有960米，距離Starlite飯店只有1.8公里?！?/P>
房子的環(huán)境確實(shí)不錯(cuò)。我接著迫不及待地問，“那房子的房間結(jié)構(gòu)是怎樣的？”
“這所房子有5個(gè)臥室，4個(gè)衛(wèi)生間，3個(gè)客廳，2個(gè)壁爐，1個(gè)廚房，2個(gè)餐廳， 1個(gè)書房，1個(gè)活動(dòng)室，1個(gè)吧臺(tái)?！?/P>
“告訴你，地板可是硬木地板，臥室和客廳、餐廳還鋪有地毯。另外，車庫面積74平方米不計(jì)算在房子面積內(nèi)，這你是知道的。我們還是先看看房子周圍的情況吧?！闭f完，Jessica把房子?xùn)|側(cè)游泳池的照片發(fā)給我。
“這是房子?xùn)|側(cè)的大陽臺(tái)，這個(gè)陽臺(tái)正對公園和湖，陽臺(tái)面積很大，可以在上面打拳呢。有鐵旋轉(zhuǎn)樓梯從一樓月臺(tái)直通陽臺(tái)，陽臺(tái)上也有門通向屋內(nèi)。月臺(tái)很大，有兩個(gè)門，一個(gè)通向開放式客廳，一個(gè)通向主餐廳，這里可是開Party的好地方?！睆腏essica發(fā)來的照片看，美國的陽臺(tái)都是露天的，可以在上面充分享受陽光和空氣，飽覽美好景色。我想，中國人喜歡把陽臺(tái)封起來，這大概是因?yàn)榉孔用娣e小的緣故吧，好在陽臺(tái)上放置東西。
Jessica發(fā)給我房子后面的照片，車庫就在那里，可以停放3輛轎車?！霸趺礃?？房子不錯(cuò)吧？很適合你居住，跑跑步、游游泳、打打拳，在房子附近就可以做這些活動(dòng)。”Jessica接著說，“我現(xiàn)在就看到了那個(gè)湖，這是個(gè)人工湖，非常大，是城市建筑取土后留下的湖泊?！?/P>
Jessica還告訴我，房子?xùn)|面有塊公共綠地，如果想使用那塊地，可以向房主協(xié)會(huì)(HOA)租下來，每年交350美元的土地租金，這樣就可以在上面種自己喜歡的郁金香花了。
看房時(shí)房主必須離場
加蘭市共有人口215768人，其中白人占67.7%，黑人占12.4，亞洲人占7.9%，其他族裔占12%。目前，加蘭市共有75277套住房，有家庭戶73241戶，每個(gè)家庭戶人口2.93人，也就是說加蘭市的住房基本飽和。
看完房子外部，朋友和中介Wanda小姐要進(jìn)入屋內(nèi)。美國由中介代理出售的房屋，都在總門上裝個(gè)盒子，盒子上有中介設(shè)定的密碼，輸入密碼后，盒子打開，就可以取出房子的所有鑰匙。美國的房產(chǎn)中介必須通過考試才能上崗，中介服務(wù)費(fèi)一般是房屋交易價(jià)的7%。如果房主仍使用房子，中介帶買主看房，房主必須提前離開，看房過程是不允許“第三者”在場的，也就是說，由中介代理出售的房產(chǎn)買主和賣主不見面，因?yàn)橘I主與中介要討價(jià)還價(jià)，不便讓第三方在場。房主把自己的房子委托給中介負(fù)責(zé)出售，會(huì)告訴中介期望價(jià)格和保底價(jià)格，賣房過程房主是無權(quán)參與的。一般看房時(shí)間為半個(gè)小時(shí)，看完房后，中介要把自己的名片留給房子主人。
普通住宅主臥70平方米
朋友一進(jìn)門，就把樓梯的照片傳了過來：“這是樓梯，夠氣派吧！你看了這樓梯，大概就知道房子很堅(jiān)固、很考究了。樓梯具有夢幻般的設(shè)計(jì)，在樓梯上部有個(gè)‘拱橋’，美國人叫‘羅密歐與朱麗葉拱廊’，這房子特別適合恩愛情侶居住?！?
她接著介紹：“在樓梯旁有個(gè)關(guān)著的門，那是個(gè)雜物室，有的家庭也把這個(gè)房間用作壁櫥，大衣、雨傘等可放在里面，有客人來，外套一般也掛在里面?！?/P>
朋友邊說邊上樓，說要從二樓拍張門廳的照片，好讓我對房間的布局有個(gè)總體印象。照片發(fā)過來后，朋友解釋說：“一進(jìn)門右手的那個(gè)房間是客廳，雙開玻璃門。右手第二個(gè)門是書房，書房里有套間，套間里面有床和衛(wèi)生間。對著正門是開放式客廳。進(jìn)門的左手方向就是餐廳和廚房?！?/P>
朋友接著告訴我一樓的房間情況：廚房1個(gè)、餐廳2個(gè)、客廳2個(gè)、書房1個(gè)、衛(wèi)生間2個(gè)、雜物間1個(gè)。
從二樓拍完照下到一樓，朋友發(fā)來了挨著正門的那個(gè)客廳的照片，這是個(gè)傳統(tǒng)客廳，就是獨(dú)立房間的那種，北、西兩面墻上有寬大的玻璃窗。
美國人看房子內(nèi)部，主要看廚房和主臥室。“看到了嗎？這是廚房，里面所有裝配都是不銹鋼、實(shí)木和大理石材料，很豪華。廚房配備空調(diào)、暖氣、冰箱、六灶頭煤氣灶、微波爐、飲水機(jī)、大理石面操作臺(tái)和餐柜等，應(yīng)有盡有，入住進(jìn)來不需要添置任何東西就可烹飪中國大餐了?！?/P>
朋友走到廚房里頭，拍了一張照片發(fā)給我：“這是早餐廳，和廚房是相連的，在房子的東南角處，兩面都是大玻璃窗，非常明亮。”這個(gè)餐廳在正門進(jìn)去左手，是個(gè)很大的宴會(huì)廳，朋友的iPhone沒有廣角鏡頭，只能拍下餐廳的一角。
過了一會(huì)兒，朋友又發(fā)來主客廳的照片：“主客廳是開放式客廳，對著正門，兩層樓高度，兩排窗戶，采光非常好，顯得寬敞明亮。主客廳有燒天然氣的壁爐?！?/P>
這所房子5間臥室的面積分別是83.7平方米、46.2平方米、27平方米、24平方米和15.4平方米，3間客廳的面積分別是45.6平方米、28平方米和30.8平方米，書房面積為24.2平方米，廚房面積為23.1平方米，2個(gè)餐廳的面積分別為25.2平方米和11平方米。
“那個(gè)83.7平方米的臥室就是主臥室吧？怎么這么大？是不是數(shù)據(jù)有錯(cuò)誤？”我看到這組數(shù)據(jù)，不相信一所普通工人的房子會(huì)有80多平方米的臥室。83.7平方米這可是使用面積，相當(dāng)于中國的100多平方米，這在中國就是一套房子的總面積呢。
朋友聽我懷疑主臥室的面積，笑著說：“沒錯(cuò)，我現(xiàn)在住的房子的主臥室就70多平方米。美國人特別重視主臥室，主臥室設(shè)在整棟房子最好的位置，有陽臺(tái)、衛(wèi)生間、小書房、兩個(gè)壁櫥，壁櫥是Walk In Closet那種，就是人可以進(jìn)去換衣服。其實(shí)壁櫥就是一個(gè)房間，里面有放置衣物的架子。”說完，朋友先把壁櫥照片發(fā)了過來。
聽了朋友的解釋，感覺很有道理。人的一生有三分之一的時(shí)間是在床上度過的，三分之一的時(shí)間在工作，六分之一的時(shí)間在路上，六分之一的時(shí)間在酒吧、餐廳和起居室。
所以，不管住多大面積的房子，臥室的使用率是最高的。這就是美國人重視主臥室的原因。主臥室體現(xiàn)了隱秘、便利、寬敞、溫馨、舒適的特點(diǎn)。
朋友邊說，邊進(jìn)入了主臥室的衛(wèi)生間，告訴我說，主臥室的衛(wèi)生間是4個(gè)衛(wèi)生間里最大的，盆浴有高壓水流按摩。還有淋浴室、廁所、雙面盆梳洗臺(tái)，非常寬敞。
我又收到二樓客廳的照片，朋友解釋說，家人可以在這里看電視、喝咖啡。
房價(jià)半年跌21.3%，仍是買方市場
朋友坐在客廳的沙發(fā)上，又給我發(fā)來一組數(shù)據(jù)。
這所房產(chǎn)的銷售廣告2010年4月18日刊登在《達(dá)拉斯早報(bào)》上，并一直掛在達(dá)拉斯早報(bào)網(wǎng)上，4月18日標(biāo)價(jià)380000美元，6月4日則降為370000美元，6月23日繼續(xù)降為355000美元，8月19日降到現(xiàn)在的299000美元，每平方米的使用面積僅為610美元，半年來要價(jià)下跌了21.3%。2008年，該房子的納稅額為10060美元，2009年納稅額為10141美元，年稅率約為3%。
朋友起身，繼續(xù)給我發(fā)照片：“這是與二樓客廳相鄰的活動(dòng)室，可以放臺(tái)球桌等健身器材，也可供孩子玩耍?！闭驹诙菛|側(cè)的大陽臺(tái)上可以看到附近公園和湖的景色?！昂苊腊桑亢昧?，我們在這里呆了快一個(gè)小時(shí)了，今天下午還有3處房子要看呢，我們必須離開這里了，其他房間就不看了?！?/P>
篇幅所限，本文略去調(diào)研另外3處房子的“現(xiàn)場直播”。下面，我將根據(jù)朋友發(fā)來的各種數(shù)據(jù)，對美國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析。