日本人買房如同找對(duì)象 看看外國(guó)人的購(gòu)房觀
日本人買房如同找對(duì)象
在和中國(guó)同為亞洲國(guó)家的日本，有一幢自己的房子同樣是大多數(shù)人的“畢生追求”。然而，日本租房的人還是多于買房的人，其主要原因卻不是大多數(shù)人所認(rèn)為的高房?jī)r(jià)。
一位日本朋友告訴記者，人們并非不想買房，在日本一旦買了房，就擁有永久的居住權(quán)和土地使用權(quán)。以東京為例，市中心一套60平方米左右的房子售價(jià)大概在1500萬日元，月租金大概為10萬日元左右，租售比在1∶150左右。從這方面看，買房比租房合算，不僅投資潛力大，每月房貸還款也與同類型房子的租金差不多。
但是日本人買房子還是很慎重的，通常是貨比三家，有人甚至看房子看了好幾年還無法定下來。這是因?yàn)槿毡救艘话阋惠呑泳唾I一處房子，一旦買下房子后又發(fā)現(xiàn)自己不滿意之處，就像走進(jìn)婚姻一樣，后悔也來不及了。此外，買房子就算從銀行貸款，自己也要交幾百萬日元的首付和手續(xù)費(fèi)，這對(duì)工作數(shù)年的年輕人來說還是難以承受的。日本年輕人就算買房也不會(huì)伸手向父母要錢，這首先是一種習(xí)慣，同時(shí)還因?yàn)榻邮芨改傅馁Y金要交“贈(zèng)與稅”，還不如自力更生。
同其他發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，日本的租房市場(chǎng)很健全。首先是網(wǎng)點(diǎn)多，幾乎在每個(gè)車站旁都有房地產(chǎn)中介公司，有的車站周圍甚至有十多家。此外，日本的租房服務(wù)十分正規(guī)。房地產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)者必須獲得不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理或者租賃住宅管理的認(rèn)證資格，有嚴(yán)格的考核制度。而租房者必須有保證人，要填經(jīng)濟(jì)收入方面等資料，以防租房者交不出房租。房地產(chǎn)中介公司和房東若遇上租房者不交房租而逃走的，就會(huì)去找保證人。
日本政府還向民眾推出一種無需要中介費(fèi)和保證人的“公團(tuán)住宅”，而且房租相對(duì)便宜。公團(tuán)的出租住宅一般通過公開募集并以抽簽的方式?jīng)Q定承租者。日本政府以此讓中低收入者也能“居者有其屋”。
六成德國(guó)家庭一輩子租房
大部分人不是買不起，而是認(rèn)為租房更方便
安雅是漢堡一家雜志社的編輯，她與男朋友戈奧格住在阿通納區(qū)的一個(gè)公寓里。這里交通方便，生活設(shè)施齊全。公寓使用面積為110平方米，月租金為1200歐元。每平方米月租金大約為10.9歐元。而這一地區(qū)公寓的每平方米售價(jià)在3050歐元左右。這樣算來，漢堡這一地區(qū)的租售比大約為1∶280。德國(guó)的租房和售房市場(chǎng)一直穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)危機(jī)都對(duì)它們沒有造成很大影響，合理的租售比功不可沒。
在衡量租房、買房哪個(gè)更劃算時(shí)，國(guó)際上有一個(gè)通用的專業(yè)名詞：“房產(chǎn)租售比”。所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上一般認(rèn)為，一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比應(yīng)該在1∶300至1∶200之間。也就是說，如果把房子拿去出租，至多300個(gè)月，也就是25年內(nèi)就能收回購(gòu)房款。如果租售比低于1∶300，那么房產(chǎn)投資價(jià)值很小，泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，則表明房產(chǎn)投資還有潛力。
德國(guó)人自有住房率大約為42%，低于歐盟整體水平60%。在英國(guó)、西班牙和意大利，自有住房比率高達(dá)80%。事實(shí)上，在德國(guó)買房子其實(shí)并不貴。根據(jù)德國(guó)土地建設(shè)銀行的一項(xiàng)調(diào)查，一個(gè)德國(guó)平均收入水平的家庭如果要購(gòu)買住房，每個(gè)月供房子只需要花掉其收入的1/5。漢堡屬于德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍、房?jī)r(jià)比較高的聯(lián)邦州，平均房?jī)r(jià)為每平方米2243歐元，低于漢堡一對(duì)年輕夫婦的月凈收入3100歐元。既然買房對(duì)一般的德國(guó)家庭來說并不是很大負(fù)擔(dān)，那為什么德國(guó)人還是不愿意買房呢？擁有健全的租房市場(chǎng)和較高的租房居住條件是德國(guó)人可以放心一輩子租房住的主要原因。
歐洲國(guó)家很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋租金有嚴(yán)格限制，像奧地利和西班牙的房租一直到上世紀(jì)80年代實(shí)際上都是凍結(jié)著的。長(zhǎng)期這樣造成房主不愿出租房子，也不再維護(hù)房屋，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資減少，也阻礙了租房市場(chǎng)的發(fā)展。而上世紀(jì)50年代起，德國(guó)的租房市場(chǎng)比其他西歐國(guó)家更早地實(shí)現(xiàn)了自由化，使得租房者的居住條件不斷提高，而且對(duì)租房者權(quán)利的保護(hù)也不斷得到完善。
《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者在德國(guó)采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，從居住條件上講，德國(guó)社會(huì)是很公平的。大多數(shù)房子在硬件條件上沒有很大差異。出租房屋，無論是帶家具的房屋還是空房，其建筑和裝修質(zhì)量都非常高，即使是老房子也維護(hù)得像新房一樣。一個(gè)家庭在郊區(qū)租一個(gè)帶花園的小別墅也能承擔(dān)得起。
另一方面，德國(guó)法律對(duì)租房者權(quán)益的保護(hù)非常完善。根據(jù)德國(guó)的法律，如果租房者沒錢支付房租，房主不能將其趕出去，而需要上法庭，提供證據(jù)證明租房者確實(shí)沒有足夠收入，而這一過程既費(fèi)時(shí)又費(fèi)錢。以前，租房者有義務(wù)在居住幾年后自掏腰包對(duì)房屋進(jìn)行維修或重新裝修。而現(xiàn)在，這一義務(wù)也已經(jīng)取消，可自愿對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)。此外，政府還根據(jù)家庭成員的多少、失業(yè)時(shí)間長(zhǎng)短等條件向貧困家庭發(fā)放每月數(shù)百歐元不等的租房補(bǔ)助。
近幾年，在世界上其他地區(qū)房?jī)r(jià)飛漲的同時(shí)，即使是在德國(guó)經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)的地區(qū)，房?jī)r(jià)每年的增長(zhǎng)也不會(huì)超過2%-3%。而買完房子后的10年內(nèi)再出售的話，如果將所有附加費(fèi)用都計(jì)算在內(nèi)，估計(jì)不能賺回成本，而且還要損失10%-11%的價(jià)值。通過在短期內(nèi)倒賣房產(chǎn)賺錢在德國(guó)是根本不可能的事情。在德國(guó)的農(nóng)村地區(qū)，房?jī)r(jià)還一直是下降的。專家估計(jì)，10-15年后德國(guó)的自有住房率才能達(dá)到60%-70%。
加拿大養(yǎng)房成本高
加拿大地廣人稀，自有住房率一直穩(wěn)定在70%左右，但選擇租房的人越來越多。這一方面因?yàn)楝F(xiàn)代人消費(fèi)習(xí)慣在改變，愿意將更多的錢用于自由消費(fèi)；另一方面，加拿大買房麻煩太多。
加拿大自2001年以來房?jī)r(jià)飆升，許多大城市每年平均升幅在20%以上，而同期租房?jī)r(jià)格卻波動(dòng)不大。以一棟獨(dú)門獨(dú)院400平方米左右的住宅為例，價(jià)格大概在40萬加元左右，而月租金在1800—2000加元，租售比在1∶200左右。公寓情況也與此類似。表面看起來，買房和租房差不多。但實(shí)際操作起來，租房的便利優(yōu)勢(shì)非常明顯。
記者的一個(gè)朋友幾年前買了一套公寓，買的時(shí)候還因?yàn)閮r(jià)格合適而欣喜不已。但是最近女主人要生孩子了，卻被鄰居一致要求搬家。原來，這座公寓樓按照規(guī)定是18+，就是說只有18歲以上的人才能在此居住。夫婦倆懊惱不已，被迫在價(jià)格谷底時(shí)出手，另尋住處。
而購(gòu)買別墅同樣麻煩不少。購(gòu)房人除了每月要繳納數(shù)額不菲的管理費(fèi)、房產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)、垃圾回收費(fèi)外，房屋的維修更是一筆“巨額支出”。記者曾經(jīng)因?yàn)樗苈┧夜と藖硇?，不到一個(gè)小時(shí)就花了近300加元。如果是租房，一切的室內(nèi)室外維修和維護(hù)都是房東承擔(dān)，租房者卻享受著同樣的生活質(zhì)量。此外，加拿大賦稅很高，遺產(chǎn)稅稅率在有些省份高達(dá)45%，且繼承者必須足額先行支付，然后才能繼承遺產(chǎn)。因此許多加拿大人在退休后并不將房屋留給子女繼承，而是賣掉房子，將房款用于租住老年人公寓。
另外，加拿大各地政府也對(duì)租房者有許多保障措施。加拿大大多數(shù)城市對(duì)出租房屋有嚴(yán)格限制。溫哥華今年初通過一條新法規(guī)，規(guī)定房主有權(quán)將自己的車庫出租給房客作為住房，前提是必須改建并增加單獨(dú)的廚衛(wèi)等設(shè)施，具備完善水、電、暖氣供應(yīng)，還必須有獨(dú)立出入的門戶。為滿足這些要求，許多房主不得不花很多錢特意改建自己的房屋，以滿足出租的“門檻”。
近兩成法國(guó)人住廉租房
法國(guó)國(guó)家住房改善署2006年曾做過一次法國(guó)人住房滿意度調(diào)查，結(jié)果98%的人表示滿意，不滿意的只有2%。而同期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，法國(guó)人買房住的占59%，租房住的35%，剩下的6%是住免費(fèi)房的特殊人群。顯然，法國(guó)人普遍對(duì)住房狀況滿意，租的房、買的房，似乎都沒什么關(guān)系。
在法國(guó)，“低收入者租房，高收入者買房”，已經(jīng)成為約定俗成的慣例。自1956年前法國(guó)住房部長(zhǎng)皮埃爾·庫蘭特建立“低租金住房制度”（HLM）以來，法國(guó)租房市場(chǎng)的主流就被廉租屋所占據(jù)。按照HLM制度規(guī)定，任何一個(gè)城鎮(zhèn)的廉租屋比例不得低于20%，全國(guó)17%的人口住在總數(shù)多達(dá)約460萬套廉租屋內(nèi)，有些城市的比例更高達(dá)30%。申請(qǐng)HLM的標(biāo)準(zhǔn)主要是收入，法國(guó)政府每年都會(huì)公布申請(qǐng)HLM的收入標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)租戶的具體狀況提供零息貸款等優(yōu)惠政策，這使得低收入家庭入住廉租房的租金，僅有商業(yè)租房租金的1/3左右，最低僅約1/6。
而不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的中高收入者，租房就很不劃算。法國(guó)商業(yè)出租需要向市政委員會(huì)繳納高額稅賦，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任，因此房屋業(yè)主普遍不愿出租，即使愿意，價(jià)格也提得很高，這使得商業(yè)租房租金漲幅遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)漲幅。據(jù)法國(guó)國(guó)家住房改善署統(tǒng)計(jì)，1998-2006年，法國(guó)房?jī)r(jià)上升115%，而同期法國(guó)商業(yè)租房租金上升了136%。
中國(guó)人買房不看租售比
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)挺的程度超出了大多數(shù)人的預(yù)期。兩年來，國(guó)外媒體和分析人士不斷高喊“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫即將破滅”，然而在短暫回調(diào)后，房?jī)r(jià)掉轉(zhuǎn)向上的勢(shì)頭更加迅猛，“泡沫破滅”的前景依然遙不可及。有專家認(rèn)為，中國(guó)房市已難以用國(guó)際慣例來解釋。
現(xiàn)在中國(guó)租售比如何呢？以北京為例，根據(jù)中大恒基市場(chǎng)部公布的數(shù)據(jù)，今年上半年北京二手房平均租售比突破了1∶400，達(dá)到了1∶402。以北京CBD區(qū)域一套總價(jià)值為150萬的一居室為例，目前的租金為3900元，算下來租售比為1∶385，越過了1∶300的國(guó)際警戒線。部分區(qū)域一套150萬元的商品房，月租金僅3000元，租售比達(dá)1∶500。在上海，8月二手房成交均價(jià)在每平方米1.27萬元，而平均租金只有每平方米每月53元，租售比1∶340。而在中國(guó)一些二三線城市，平均房?jī)r(jià)也達(dá)到了4000元的水平，但是一套100平方米的三居室租金每月僅500元，租售比竟然只有1∶800。
盡管租售比出現(xiàn)如此大的背離，購(gòu)房人仍然樂此不疲地進(jìn)場(chǎng)。專家告訴記者，除了中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念所制造的剛性需求外，越來越多的人追求的已不是租金收益，而是作為抵御通脹、短線獲利的手段?！爸袊?guó)和其他國(guó)家不一樣?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，中國(guó)人買房子很多并不是持有獲取租金收益，而是預(yù)期房?jī)r(jià)上漲再轉(zhuǎn)手獲利；而在北京、上海等大城市，吸納了周邊乃至全國(guó)的人來買房，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期尤其強(qiáng)烈。一項(xiàng)對(duì)多家中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，租售比這一國(guó)際通行的數(shù)據(jù)，在中國(guó)很少被購(gòu)房人參考。
除了那些“更愿買房”的因素外，中國(guó)人還有很多“不愿租房”的理由。每年“3·15”權(quán)益日，相關(guān)部門公布的損害消費(fèi)者權(quán)益案例中，有相當(dāng)大的比重集中在房屋租賃市場(chǎng)。打開搜索網(wǎng)頁，“房屋租賃陷阱”的相關(guān)條目多達(dá)20多萬條。黑中介、假房東、二房東重重設(shè)卡，霸王條款、無理漲價(jià)、房租欺詐、不退還押金，圈套五花八門，租房者的權(quán)益經(jīng)常得不到保障。在這種情況下，更多人寧愿買房而不愿租房。