數(shù)據(jù)筑底反彈 美房市復(fù)蘇言之尚早
今年4、5月份以來(lái)的各種數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)房市已出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。但大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家仍然認(rèn)為，此次美國(guó)房市的企穩(wěn)回升，主要得益于美國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，從中長(zhǎng)期來(lái)看，美國(guó)房市復(fù)蘇之路仍很漫長(zhǎng)。
另外，美國(guó)首次購(gòu)房8000美元的稅收抵免政策已于今年4月30日到期，而大多數(shù)美國(guó)購(gòu)房者紛紛在截止日前搭乘優(yōu)惠政策“末班車”，這在一定程度上促使了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了“小陽(yáng)春”。但對(duì)于此刺激政策結(jié)束后的美國(guó)房市中長(zhǎng)期走勢(shì)，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家仍持觀望態(tài)度。
部分?jǐn)?shù)據(jù)表現(xiàn)搶眼
美國(guó)商務(wù)部5月18日公布，美國(guó)4月份新屋開(kāi)工數(shù)量為67.2萬(wàn)套，同比上漲5.8%，相比3月份的62.6萬(wàn)套環(huán)比上漲7.35%。當(dāng)月的美國(guó)建筑許可證(即美國(guó)私人住宅申請(qǐng)的建筑許可數(shù)量)在4月份同比下滑11.5%。美國(guó)商務(wù)部部長(zhǎng)駱家輝表示，雖然月度住房數(shù)據(jù)波動(dòng)性比較大，但新屋開(kāi)工和建筑許可證數(shù)量仍在過(guò)去一年實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)上升。
全美住宅建筑商協(xié)會(huì)(NAHB)5月17日公布，5月份NAHB/富國(guó)銀行房屋市場(chǎng)指數(shù)上漲三個(gè)點(diǎn)至22，高于預(yù)期的20，為2007年8月以來(lái)最高水平，也是連續(xù)第二個(gè)月上升，這表明美國(guó)建筑商對(duì)美國(guó)房市信心持續(xù)回升。
美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)(房地美)5月13日稱，美國(guó)30年期固定房貸利率為4.93%，比上周同期下降7個(gè)基點(diǎn)，是今年來(lái)的最低水平。同期，美國(guó)15年期固定房貸利率為4.30%，比上周的4.36%下降6個(gè)基點(diǎn)。房貸利率是衡量美國(guó)購(gòu)房者借貸成本的關(guān)鍵指標(biāo)，該利率的下降是房市復(fù)蘇的重要信號(hào)。同日，美國(guó)權(quán)威房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司RealtyTrac公布，今年4月份美國(guó)住房抵押貸款止贖率比上個(gè)月下降9%，比去年同期下降2%，而這是美國(guó)住房抵押貸款止贖率近五年來(lái)第一次同比下降。
市場(chǎng)觸底回升可能性大
通過(guò)比較可以發(fā)現(xiàn)，美國(guó)主要房市指標(biāo)較2006年的繁榮時(shí)期仍有很大的差距，美國(guó)房市現(xiàn)在的表現(xiàn)只能說(shuō)是觸底回升，而非真正意義上的“V”型反轉(zhuǎn)。
比如房屋止贖率，RealtyTrac的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)4月份住房止贖案(包括抵押貸款違約通知、住房拍賣和住房所有權(quán)被銀行收回等程序)共有33.38萬(wàn)宗，相當(dāng)于當(dāng)月每387個(gè)美國(guó)家庭住房就有一個(gè)失去贖回權(quán)，這已是連續(xù)第14個(gè)月全美住房止贖案數(shù)量超過(guò)30萬(wàn)宗。RealtyTrac首席執(zhí)行官詹姆斯·薩卡西歐表示，美國(guó)住房抵押貸款止贖率仍處高位，近期不會(huì)有大幅度的下滑。
在信心指數(shù)方面，NAHB/富國(guó)銀行房屋市場(chǎng)指數(shù)自2006年4月以來(lái)一直未能站在50上方。該數(shù)據(jù)若低于50說(shuō)明認(rèn)為市場(chǎng)形勢(shì)不佳的房屋建筑商多于認(rèn)為市場(chǎng)形勢(shì)樂(lè)觀的建筑商。顯然，當(dāng)前22的“分?jǐn)?shù)”離“及格線”還有很長(zhǎng)的距離。
在交易價(jià)格方面，相比較2006年美國(guó)房地產(chǎn)交易價(jià)格的峰值，2010年2月份標(biāo)普/Case-Shiller綜合20城市房?jī)r(jià)指數(shù)和綜合10城市房?jī)r(jià)指數(shù)分別下跌30.7%和30.3%。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度美國(guó)全國(guó)二手房?jī)r(jià)格平均為每套16.61萬(wàn)美元，較去年同期下降了0.7%，較2007年的21.79萬(wàn)美元平均價(jià)下降23.77%。在美國(guó)住房市場(chǎng)上，二手房銷售是主力軍，銷售量約占到了整個(gè)房市銷售量的85%。二手房市場(chǎng)的好壞，幾乎可以等同于整個(gè)房市的好壞。另外，作為美國(guó)房市的一個(gè)潛在危機(jī)源，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格始終維持在2009年下半年以來(lái)的低位。據(jù)穆迪商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)顯示，與2007年的峰值相比，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格迄今已下跌41.8%。
政策延續(xù)性是關(guān)鍵
從繁榮到泡沫，從泡沫到破滅，美國(guó)房市是美國(guó)經(jīng)濟(jì)悲喜劇的主角，也是美國(guó)經(jīng)濟(jì)信心的關(guān)鍵。而筑底企穩(wěn)的美國(guó)房市的后續(xù)走向，經(jīng)濟(jì)政策的延續(xù)性及其預(yù)期是關(guān)鍵。
中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡一帆認(rèn)為，美國(guó)政府通過(guò)“兩房”(房地美和房利美)的再貸款和債務(wù)重組等工具使近期房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步穩(wěn)定，但是這種穩(wěn)定主要是靠政府政策的扶持，而非靠私營(yíng)實(shí)體投資回升。政府的扶持將會(huì)持續(xù)到2012年。另外，美國(guó)居民住房貸款違約率和止贖率仍處于歷史高點(diǎn)，未見(jiàn)明顯下降。而隨著美國(guó)政府向首次購(gòu)房者提供的8000美元的稅收抵免政策在4月30日到期，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將在中期處于疲軟。
另外，美國(guó)市場(chǎng)人士認(rèn)為，因美國(guó)房市的不確定性、通脹預(yù)期的控制和對(duì)歐債危機(jī)蔓延的擔(dān)憂，美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)將超低利率政策持續(xù)到明年。這意味著包括美國(guó)房市刺激政策在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇計(jì)劃在短期內(nèi)不會(huì)匆忙退出。美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬5月18日在俄亥俄州的一次演講中表示，在讓所有民眾和團(tuán)體切實(shí)感覺(jué)到復(fù)蘇之前，美國(guó)政府仍有很長(zhǎng)的路要走。