韓國(guó)：房?jī)r(jià)幾番漲落的教訓(xùn)后 實(shí)現(xiàn)軟著陸
韓國(guó)房?jī)r(jià)曾經(jīng)大幅上漲，引發(fā)民怨，政府為了控制高漲的房?jī)r(jià)，曾經(jīng)絞盡腦汁，然而卻收效甚微。究其原因，主要在于政策的不穩(wěn)定、人為操縱以及房屋供應(yīng)不足。李明博政府上臺(tái)后逐漸回歸到尊重市場(chǎng)規(guī)律的調(diào)控上
亞洲金融危機(jī)后，為了快速恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，1997年韓國(guó)政府放寬了公寓轉(zhuǎn)讓限制，同時(shí)，韓國(guó)央行實(shí)行低利率政策，此舉雖然成功地激活了韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)，也帶來(lái)了房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的隱患。據(jù)韓國(guó)國(guó)稅廳對(duì)首爾等9個(gè)房?jī)r(jià)暴漲地區(qū)的調(diào)查顯示，2000年1月至2005年6月的五年半時(shí)間內(nèi)，上述地區(qū)公寓的平均售價(jià)上漲了2.8倍，而同期韓國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平均每年僅增長(zhǎng)4%至5%。
這段房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅上漲的時(shí)期主要發(fā)生在盧武鉉時(shí)期，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)高漲引發(fā)民怨沸騰，大國(guó)家黨也借此攻擊盧武鉉政府不關(guān)注民生。
為平抑房?jī)r(jià)，盧武鉉政府采取了很多限制性措施，希望借此打擊房地產(chǎn)投機(jī)。比如，韓國(guó)政府對(duì)全國(guó)5萬(wàn)至10萬(wàn)名擁有大量房地產(chǎn)的富裕階層征收“綜合房地產(chǎn)稅”，從2005年開(kāi)始，出售第二套以上房產(chǎn)的賣(mài)主需交納30%的資本收益稅，2007年起這一稅率將提高到60%。政府又對(duì)擁有兩處以上住宅者及非商業(yè)用土地按50%的單一稅率課征轉(zhuǎn)讓稅。在持有稅改革方面，擴(kuò)大稅基，全面改革房地產(chǎn)價(jià)格公示制度，對(duì)高價(jià)房地產(chǎn)的所有人提高持有稅。其次，在金融機(jī)構(gòu)住房貸款方面規(guī)定額度不能超過(guò)實(shí)際市場(chǎng)房?jī)r(jià)的40%，而另一方面，政策又向普通工薪階層傾斜，對(duì)面向普通市民的住宅金融公社的長(zhǎng)期抵押貸款利率下調(diào)0.15%。第三，加快公共宅地住宅建設(shè)，加速住房供應(yīng)，解決普通居民無(wú)力購(gòu)房的燃眉之急。為緩解首都住房困難，分流人口，計(jì)劃加快新建衛(wèi)星城。
但這些政策最終還是失敗了。失敗的原因有很多因素，其中之一就是人為的因素。2006年底，建設(shè)交通部長(zhǎng)官秋秉直、青瓦臺(tái)(韓國(guó)總統(tǒng)府)宣傳首席秘書(shū)李百萬(wàn)和青瓦臺(tái)經(jīng)濟(jì)輔佐官丁文秀引咎辭職。在這幾位官員中，秋秉直未與有關(guān)部門(mén)妥善協(xié)商就公布新城市建設(shè)規(guī)劃，使得一項(xiàng)原本為了抑制房?jī)r(jià)的措施被市場(chǎng)理解為對(duì)樓市的天大利好；丁文秀總管青瓦臺(tái)的房地產(chǎn)政策，但卻自稱(chēng)“我不是房地產(chǎn)專(zhuān)家”以推卸責(zé)任；而李百萬(wàn)雖然在官方網(wǎng)站上發(fā)表“現(xiàn)在買(mǎi)房將來(lái)會(huì)吃大虧”的文章，自己卻從銀行貸巨款購(gòu)入房產(chǎn)而嘗到甜頭。
由于盧武鉉政府限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策舉措失敗，使之成為左派勢(shì)力丟失政權(quán)的重要原因。經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD)認(rèn)為，由于韓國(guó)房地產(chǎn)政策變化過(guò)快，反而造成房地產(chǎn)價(jià)格的不穩(wěn)定。當(dāng)時(shí)，李明博強(qiáng)烈批評(píng)韓國(guó)政府的不動(dòng)產(chǎn)政策“如同不精明的獵人，為打一只野豬滿(mǎn)山瞎跑，結(jié)果禍害了山里其他動(dòng)物”。
李明博政府上臺(tái)后，面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較嚴(yán)峻，由于受美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂的影響，韓國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下滑，居民也開(kāi)始出現(xiàn)恐慌心理，擔(dān)心出現(xiàn)第二次亞洲金融危機(jī)。因此李明博政府采取的是鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的策略，以刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)韓國(guó)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，韓國(guó)房?jī)r(jià)基本也是穩(wěn)定的。
房地產(chǎn)領(lǐng)域是李明博現(xiàn)政府實(shí)施解除限制和改革最有成效的領(lǐng)域之一。韓國(guó)政府實(shí)施了一系列措施解除上屆政府為防止不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲而實(shí)施的多種限制性措施，并努力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些舉措包括：簡(jiǎn)化拆遷開(kāi)發(fā)的各種手續(xù)，解除對(duì)首都圈房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的限制，減免包括所得稅、附加稅等各種稅費(fèi)等。但對(duì)設(shè)定各地區(qū)最高限價(jià)、DTI規(guī)定等，仍然維持現(xiàn)狀?？偟膩?lái)說(shuō)，為防止不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，現(xiàn)政府采取的是取消各種政府限制，尊重市場(chǎng)規(guī)律的做法。
現(xiàn)在的韓國(guó)政府仍處于一種兩難境地，一方面要阻止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，否則會(huì)引發(fā)國(guó)民不滿(mǎn)，另一方面還要借助房地產(chǎn)業(yè)幫助韓國(guó)經(jīng)濟(jì)走出世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，因此在政策選擇上非常慎重。以住宅供給為例，現(xiàn)政府一改盧武鉉政府的限制供給方針，采取了加大房屋供給量來(lái)平抑消費(fèi)欲望的策略，只要是市場(chǎng)需要，政府就千方百計(jì)加大供應(yīng)。
韓國(guó)政府自己評(píng)估，現(xiàn)對(duì)于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破裂造成經(jīng)濟(jì)劇烈震蕩，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了軟著陸，從這一點(diǎn)看，現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策是成功的。舉例來(lái)說(shuō)，從2009年初開(kāi)始，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，并持續(xù)出現(xiàn)小幅上漲。
今年3月5日，韓國(guó)國(guó)土海洋部公布了最近全國(guó)999萬(wàn)棟公寓樓的市場(chǎng)價(jià)格，公示價(jià)格比上一年平均上漲4.9%。全國(guó)16個(gè)道和市當(dāng)中，首爾(6.9%)、釜山(5.5%)等15個(gè)地區(qū)上漲，僅大邱(-0.01%)一個(gè)地區(qū)呈現(xiàn)下降。