意大利：為何業(yè)主自住主導(dǎo)房產(chǎn)市場(chǎng)
意大利房屋自住率高達(dá)73%，在一定程度上能夠抑制投機(jī)炒房行為，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。而業(yè)主自住主導(dǎo)型房產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生與政府差別對(duì)待業(yè)主自住房和投資購(gòu)房的稅收和補(bǔ)貼政策有相當(dāng)?shù)年P(guān)系
近年來(lái)，意大利的房地產(chǎn)供給與需求基本平衡。意大利奉行自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，政府一般不直接干預(yù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，供需關(guān)系和房地產(chǎn)價(jià)格更多的是由市場(chǎng)決定。但是，不容忽視的是，政府的房地產(chǎn)政策、法律在其中也發(fā)揮了一定的積極作用。政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段主要是稅收和優(yōu)惠措施。此外，政府也會(huì)建設(shè)少量社會(huì)福利房(類(lèi)似國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房)供社會(huì)弱勢(shì)群體使用，但社會(huì)福利房數(shù)量有限。
除了社會(huì)福利房，意大利的房產(chǎn)多為商品房和私人建房。自己居住是意大利人購(gòu)置和建造房屋的主要目的，投資則居于其次。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在所有非社會(huì)福利房中，73%的住房為業(yè)主自住，用于投資出租的房屋僅占12%，另有15%為永佃房、教會(huì)慈善事業(yè)用房等非盈利住房。因此，意大利房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于典型的業(yè)主自住主導(dǎo)型。房屋自住率較高，在一定程度上能夠抑制投機(jī)炒房行為，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。而業(yè)主自住主導(dǎo)型房地市場(chǎng)的產(chǎn)生與政府對(duì)待業(yè)主自住房和投資購(gòu)房的稅收和補(bǔ)貼政策有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。
在意大利，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收主要有兩類(lèi)，一類(lèi)在交易環(huán)節(jié)一次性繳納，包括增值稅、注冊(cè)稅和地籍稅等，如果采用按揭的方式，還包括抵押登記稅；一類(lèi)在房屋使用過(guò)程中按年度征收，包括財(cái)產(chǎn)稅和收入稅等。對(duì)自住購(gòu)房者和投資購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，承擔(dān)的稅賦是不同的。一般將購(gòu)買(mǎi)或自建第一套住房的人視作自住購(gòu)房者。自住購(gòu)房者可以享受一定的稅收減免和稅金補(bǔ)貼，而其他購(gòu)買(mǎi)者則不能享受此類(lèi)稅收優(yōu)惠措施。兩類(lèi)購(gòu)房者的稅賦差異主要有：
首先，交易環(huán)節(jié)的稅賦不同。根據(jù)交易房屋是新房還是二手房，交易環(huán)節(jié)的稅賦計(jì)算也不同：(1)購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)兩類(lèi)購(gòu)房者的稅賦不同。自住購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)由房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的新房時(shí)，其增值稅按房?jī)r(jià)的4%收取，而投資購(gòu)房者則按10%收取，如果投資豪華住房則增值稅稅率更高達(dá)20%；對(duì)兩類(lèi)購(gòu)房者征收的其他交易環(huán)節(jié)稅相同，注冊(cè)稅、地籍稅和抵押登記稅均分別為168歐元。(2)購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)兩類(lèi)購(gòu)房者的稅賦不同。如果投資購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二手房炒房，則注冊(cè)稅按房?jī)r(jià)的7%收取，地籍稅稅率為1%，抵押登記稅稅率為2%；而購(gòu)買(mǎi)二手房的自住購(gòu)房者，則可享受3%的優(yōu)惠注冊(cè)稅稅率，并只需繳納168歐元的地籍稅和抵押登記稅。
其次，使用環(huán)節(jié)的稅賦不同。(1)財(cái)產(chǎn)稅。在意大利財(cái)產(chǎn)稅屬于地方稅，由地方政府征收，各省的財(cái)產(chǎn)稅政策各不相同。一般來(lái)說(shuō)，地方政府對(duì)自住購(gòu)房者征收較低的財(cái)產(chǎn)稅。(2)收入稅。收入稅屬于國(guó)家稅，由中央政府根據(jù)國(guó)家財(cái)政預(yù)算法征收，通常自住購(gòu)房者的住房部分應(yīng)繳納的收入稅少于投資購(gòu)房者。2001年后對(duì)自住購(gòu)房者的住房更是免除繳納收入稅。
此外，對(duì)自住購(gòu)房者，意大利中央和地方政府還會(huì)提供其他的稅收減免。如對(duì)按揭購(gòu)買(mǎi)自住用房的購(gòu)房者，在計(jì)算收入稅時(shí)，允許將房貸利息的19%在應(yīng)稅所得額中進(jìn)行稅前扣除，每年的稅前扣除的房貸利息最高不超過(guò)7000000里拉(約3500歐元)。
除了通過(guò)稅收優(yōu)惠鼓勵(lì)自住購(gòu)房外，意大利政府對(duì)無(wú)房者，特別是社會(huì)弱勢(shì)群體，還會(huì)給予各種補(bǔ)貼，以鼓勵(lì)其購(gòu)買(mǎi)房屋。如在許多地方，新婚家庭、單親家庭、子女少于三人的核心家庭等特定人群購(gòu)買(mǎi)自住房時(shí)，可以享受較低的按揭利率。對(duì)參與補(bǔ)貼型房屋建設(shè)的，國(guó)家會(huì)幫助支付部分或全部貸款利息，甚至支付部分建房資金，并且這類(lèi)房屋建設(shè)用地通常都是由地方政府根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃提供的。
最后應(yīng)當(dāng)指出的是，完善的法律執(zhí)行措施是保障房地產(chǎn)稅收和補(bǔ)貼政策得到較好地貫徹實(shí)施的重要保證。意大利是民法法系的發(fā)源地，有著完善的物權(quán)法律體系，不動(dòng)產(chǎn)的公示登記制度得到嚴(yán)格的執(zhí)行。公示登記制度除了其物權(quán)法上的作用外，對(duì)確認(rèn)房屋的自用或投資屬性，從而確定其應(yīng)繳稅金也具有重要意義。根據(jù)法律，在意大利，任何房產(chǎn)交易必須經(jīng)過(guò)公證才能完成，公證員的介入也能對(duì)交易的性質(zhì)提供監(jiān)督。
總之，在意大利，購(gòu)買(mǎi)房屋自住和進(jìn)行投資炒房，兩者的稅賦成本和補(bǔ)貼優(yōu)惠相差比較大。特別是每年都要繳納的收入稅和財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)持有多套住房者無(wú)疑構(gòu)成一種不得不考慮的成本。這種成本差異在一定程度上會(huì)降低炒房者的熱情，從而維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。
(作者系西安交通大學(xué)法學(xué)院博士生，目前在意大利歐洲大學(xué)研究院訪問(wèn))