東亞一線城市調(diào)控三利劍：限價(jià)信貸重稅負(fù)
房地產(chǎn)是涉及國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)出現(xiàn)樓市過(guò)熱時(shí)，政府都會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，在我們這次出發(fā)前往東亞一線城市采訪時(shí)，正值國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)升溫過(guò)快的跡象，國(guó)家頻繁出臺(tái)新一輪的政策以維持樓價(jià)的穩(wěn)定?！八街梢怨ビ瘛?，東亞一線城市在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的得失尤其需要好好研究。
手段一：行政限價(jià)
適得其反
與中國(guó)相同，韓國(guó)也是在政府主導(dǎo)下進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)的樓市調(diào)控，其調(diào)控力度甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們。
2007年11月，韓國(guó)政府出臺(tái)了一項(xiàng)貌似壓抑樓價(jià)的“撒手锏”——銷(xiāo)售價(jià)格上限制，政府對(duì)私人房地產(chǎn)企業(yè)興建的商品房進(jìn)行價(jià)格限制。然而銷(xiāo)售上限制實(shí)施兩年多來(lái)，房?jī)r(jià)并未如愿應(yīng)聲下跌，市場(chǎng)反而出現(xiàn)了價(jià)升量縮的局面。目前開(kāi)發(fā)商在首爾都處于囤地階段，企圖撐過(guò)政府限價(jià)期，或是到離首爾市區(qū)較遠(yuǎn)且地價(jià)低的區(qū)域開(kāi)發(fā)新盤(pán)。首爾最大的開(kāi)發(fā)商之一新榮企業(yè)的開(kāi)發(fā)部課長(zhǎng)崔米娥小姐打比方說(shuō)，以樓價(jià)最貴的江南區(qū)為例，政府規(guī)定的銷(xiāo)售價(jià)格上限為人民幣2.8萬(wàn)元/m2，而政府定出這個(gè)價(jià)格的基礎(chǔ)是在地價(jià)7000元/m2的基礎(chǔ)上，但其實(shí)市場(chǎng)上的地價(jià)已升至2.1萬(wàn)元/m2，若按2.8萬(wàn)元/m2的價(jià)格銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商會(huì)倒賠不少，因此新榮企業(yè)已暫時(shí)告別首爾，來(lái)到距離首爾有90分鐘車(chē)程的青州市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。韓國(guó)房地產(chǎn)人士表示，能夠符合限價(jià)要求的新盤(pán)都是在幾年前儲(chǔ)備下來(lái)的土地上興建的，新購(gòu)?fù)恋卦匍_(kāi)發(fā)的成本必然超越政府的銷(xiāo)售上限。
手段二：收緊信貸抑制需求
立竿見(jiàn)影
信貸政策被喻為最有效的房地產(chǎn)調(diào)控手段之一，而在具體的運(yùn)用上，則各有各的妙招。
韓國(guó)政府最厲害的一招則是用“dti”來(lái)抑制住房需求。dti（debt-to-income）是指供樓者的負(fù)債與收入之比，即月供與每月收入的比例。此外，政府還對(duì)銀行可貸出的樓款比例做約束，ltv（loan-to-value）。dti標(biāo)準(zhǔn)在全國(guó)范圍內(nèi)松緊不一，首爾其他地方的dti為50%，即月收入必須在月供款的兩倍以上，與內(nèi)地標(biāo)準(zhǔn)相約；但在樓價(jià)上漲最快的豪宅區(qū)江南區(qū)，dti比例僅為40%，即月收入必須等于月供額的2.5倍以上，銀行方可批準(zhǔn)申請(qǐng)。10年前，一般人貸款買(mǎi)房，可從銀行貸款80%~90%，現(xiàn)在貸款比例已下降至40%~60%，樓價(jià)越高的區(qū)域貸款比例更低，變相增加買(mǎi)房者的首期與月供支出。dti出臺(tái)之前市場(chǎng)上最暢銷(xiāo)的房型是100平方米左右的房子，如今受dti影響，市面上最熱銷(xiāo)的戶型面積已下降到80平方米。
而因樓價(jià)上漲過(guò)快，目前新加坡政府把此前刺激樓市的“利息攤還計(jì)劃”和“只支付利息計(jì)劃”全部取消?！袄傔€計(jì)劃”規(guī)定買(mǎi)主可以在交付首付后一段時(shí)間后才開(kāi)始付利息，而“只支付利息計(jì)劃”在規(guī)定時(shí)期內(nèi)只需要交利息而不還本金。
手段三：加重稅負(fù)打擊炒樓
奏效
今年春節(jié)過(guò)后，新加坡政府調(diào)控樓市的步伐并未停止，最近相繼公布了一系列政策，規(guī)定對(duì)在購(gòu)買(mǎi)后于一年內(nèi)轉(zhuǎn)售的私人房屋或私宅地皮征收賣(mài)方印花稅；將金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占買(mǎi)價(jià)的比率頂限，從90％降至80％。而且宣布從2011年1月起，房地產(chǎn)稅制將改成累進(jìn)制。根據(jù)房產(chǎn)年值，稅率將為0、4％和6％。新稅制將讓大多數(shù)的新加坡人受惠，但豪宅業(yè)主則要繳付較多稅款。
日本政府對(duì)樓價(jià)的干預(yù)并不采取直接的手法，而是主要從稅收方面入手。相比于內(nèi)地不少個(gè)人炒樓的行為，日本則極少有買(mǎi)房投機(jī)的行為。日本采取年底申報(bào)個(gè)人所得稅制度。所得過(guò)高的情況下，最高的稅率可以達(dá)到所得的50%。
而韓國(guó)政府在提高房地產(chǎn)的稅負(fù)方面也出臺(tái)了不少政策。對(duì)居民擁有的第二套以上住宅征收重稅，轉(zhuǎn)讓第二套以上住宅的交易稅從9%至36%提高到50%；為抑制土地倒賣(mài)，從2007年1月1日起，非土地所有者自住的土地交易轉(zhuǎn)讓征收60%的交易稅。