德國樓市 波瀾不驚
德國著名的金融服務(wù)公司Hypoport近日公布的HPX德國房屋價格指數(shù)顯示，9月份德國房屋價格總指數(shù)為96.36，較8月份的96.11略有上升，但比去年同期的99.06和2006年5月的峰值101.22仍小幅下降。
此外，根據(jù)德國房產(chǎn)服務(wù)公司Immowelt發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年上半年德國的平均房價約為1524歐元/平方米，其中南德地區(qū)最高，約為1757歐元/平方米，東德地區(qū)最低，僅約為1303歐元/平方米。
與美國、英國等國房價大幅下跌相比，德國房價的走勢在此次經(jīng)濟危機中顯得尚屬穩(wěn)健。其實，長期以來，德國房價一直保持著基本穩(wěn)定加小幅波動的狀態(tài)，在危機爆發(fā)前的幾年中沒有出現(xiàn)過大幅飆升的行情，基本未出現(xiàn)過泡沫，因此在此次危機中也沒有出現(xiàn)大幅下跌。
出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因很多，主要包括：德國人的買房意愿始終不強；政府也一直把居民住房視為社會保障體系中的一個重要環(huán)節(jié)來對待；稅收負擔(dān)較重，投機者炒房熱情不足。
法律提供完美保障 一半家庭選擇租房
到過德國的人都會發(fā)現(xiàn)，德國人買房意愿實在不強，就連收入頗豐的教授、企業(yè)高管也常是一家人住在租來的房子里，沒有自己買房。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，德國超過50%的家庭是租房居住的，這一比例在年輕人中更高。造成這一結(jié)果的原因是，德國法律給予承租人近乎完美的保障，房屋承租人對房屋的各項權(quán)利屬于受憲法保護的財產(chǎn)權(quán)。
根據(jù)德國民法的相關(guān)規(guī)定，一般情況下，房東在出租后3年內(nèi)不得將租金漲幅超過20%。即使有正當(dāng)?shù)睦碛上胩岣咦饨?，也必須?jīng)過房客的同意。如果房客不同意，房東只能提起訴訟，而不能自己強行提高租金。
在德國，房屋租金變動的最重要基礎(chǔ)是由市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)制定并獲得房客和房東（或房東的利益代表人）一致認可的“租金列表”，其依據(jù)是通過抽樣調(diào)查或聯(lián)邦統(tǒng)計局計算出的德國家庭生活費用指數(shù)?！白饨鹆斜怼边€須每隔2年根據(jù)實際情況加以調(diào)整。
另外，房東若要解除租房合同，承租人可提出異議。房東非經(jīng)過訴訟途徑，不得強迫房客搬出。而若法院判令房客搬出，在法院設(shè)定的合理遷出期限屆滿前，租賃關(guān)系也一直存續(xù)，房客仍然享有合同和法律規(guī)定的對房屋的各項權(quán)利。
可以說，德國法律明顯偏向房客，使房東漲價難、解約難。這樣有力的保障使有能力買房的德國人也寧愿租個房子住著，手頭有了錢先去旅游，而不是去買房。
補貼加廉租 人人有房住
德國憲法規(guī)定，德國是一個社會福利國家。德國政府在國民住房方面也努力落實這項原則。在德國，不論是租房、買房還是自主建房，都有各式各樣的補貼。
其中，“安居補貼”是曾經(jīng)適用最廣泛的一種補貼。它是對經(jīng)濟困難的房客和自主建房者提供的補助。2004年，約有350萬戶德國家庭享受到了這一補貼，當(dāng)年全德國此項補貼金額也達到了51.9億歐元。
然而，隨著2005年德國開始實施旨在削減失業(yè)保險與失業(yè)救助的“哈茨第四改革法案”，安居補貼的受益人數(shù)大幅下降，到2006年時，僅有69萬多戶家庭享受到了約11.6億歐元的補貼。
不過，那些不再領(lǐng)取安居補貼的人還能獲得社會保障基金的相應(yīng)補助，因此“哈茨第四改革法案”并沒有實質(zhì)上減少政府對困難群體在居住方面的資助。
此外，“社會廉租房”也是德國目前最重要的一項住房保障措施。二戰(zhàn)結(jié)束之初，德國遍地廢墟，住房匱乏。為解決這一問題，政府出資通過多種形式來資助個人或機構(gòu)建造房屋，然后將這些房屋定名為“社會廉租房”，以極低的價格出租給那些無力在市場上購買住房的低收入人群。直至今日，政府依然在不斷提供社會廉租房。
目前，社會廉租房項目是由各地方政府實施，凡家庭人均收入低于一定數(shù)額的人，均可向當(dāng)?shù)氐膮^(qū)縣政府相關(guān)機構(gòu)申請租社會廉租房。
雖然德國實施的“社會市場經(jīng)濟制度”是一種自由市場經(jīng)濟，但其定語“社會”二字決定了政府不會將低收入人群簡單地推向市場，而是通過政府出資對其予以扶助，讓他們也能獲得相應(yīng)的住房保障。這樣也使沒有能力買房的人不會有動力去冒險通過各種信貸工具來買房。事實上，這也從另一個方面保證了銀行住房貸款的質(zhì)量。
稅收負擔(dān)重 炒房者遁跡
在德國，還有一個促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的因素，那就是對炒房行為在稅收上予以調(diào)控。
例如，凡是轉(zhuǎn)讓土地，均須支付土地售價的3.5%作為土地增值稅，不過實際上大多是由買地建房者負擔(dān)的。另外，土地所有者每年還要繳納土地稅，這是由市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府征收的稅種。一般建筑用地的土地稅為土地總價的0.35%，再乘以當(dāng)?shù)氐恼魇毡嚷省鞯氐恼魇毡嚷蕪?00%到600%不等，由市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行決定。
對于擁有多套住房的人，其第二套或第二套以上住房所在地的政府，還可對其第二套或第二套以上住房征收“二套房稅”。該稅種的稅率一般為當(dāng)?shù)仄骄孔獾?0%左右，每年都要繳納。
由此可見，在德國買賣、持有房地產(chǎn)，特別是持有多套房地產(chǎn)，要額外繳納不少稅賦，這大大抑制了投機者的炒房、炒地行為。
總體而言，民眾購買意愿不強，作為第三方的政府又攬下了低收入群體的住房保障問題，再加上投機者難有大的“作為”，這些原因共同促使德國房地產(chǎn)業(yè)長期保持穩(wěn)健勢頭，德國民眾的生活水平也從沒因為房價而受到過太大的影響。