在俄羅斯聯(lián)邦總統(tǒng)的支持下，俄羅斯聯(lián)邦用時(shí)三年就公共住宅產(chǎn)業(yè)改革達(dá)成一致，其中區(qū)分建筑物管理團(tuán)體 “住宅所有人協(xié)會(huì)”作為自主法律組織的法人形式，已經(jīng)成為絕大多數(shù)多套住宅房屋的組織管理方式，其中有許多細(xì)節(jié)的規(guī)定可供借鑒。
共管組織以及共管財(cái)產(chǎn)分析
住宅所有人協(xié)會(huì)是非商業(yè)性組織，是住宅所有人為了共同管理和共同保障對(duì)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)綜合體的利用，占有、使用以及在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分而聯(lián)合的方式。共管組織權(quán)既屬于自然人也屬于包括國(guó)家行政機(jī)關(guān)和地方自治機(jī)關(guān)在內(nèi)的法人。
處于共管下的財(cái)產(chǎn)應(yīng)理解為統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)綜合體，包括地基和坐落其上的住宅建筑物，其他的不動(dòng)產(chǎn)客體，其中可以劃分為用以居住和其他目的的幾個(gè)獨(dú)立部分(例如，安置商店、工作室)并屬于公民或者法人(住房所有人)，而其他的部分(共有財(cái)產(chǎn))屬于他們按共有份額所有。
為—人以上的住宅所有人服務(wù)的樓梯、電梯、走廊、屋頂、專門的樓層和地下室，以及位于住宅內(nèi)外的且為一個(gè)以上住宅所有人服務(wù)的機(jī)械、電子、衛(wèi)生技術(shù)設(shè)備，還有毗鄰的帶有綠化和完備生活設(shè)施因素的地段等都是共管的共有財(cái)產(chǎn)。
共管的共有財(cái)產(chǎn)由住宅所有人按份共有。住宅所有人可占有、使用和在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分共管的共有財(cái)產(chǎn)。每個(gè)住宅所有人在共管的共有財(cái)產(chǎn)中的份額(分?jǐn)偡蓊~)，如果全體住宅所有人大會(huì)決議沒(méi)有其他規(guī)定的話，依照屬于他的住房的面積，按比例確定之。
共有財(cái)產(chǎn)的共有權(quán)的一個(gè)特點(diǎn)是，該共有權(quán)是直接因?yàn)楣瘾@得具體的住房的所有權(quán)的事實(shí)而產(chǎn)生的。這樣，買方在購(gòu)買多套住宅的具體的住房時(shí)在獲得具體住房的所有權(quán)的同時(shí)，也將成為住宅共有部分的共有權(quán)的參加者：共有房舍、支撐結(jié)構(gòu)、住宅設(shè)備以及諸如此類。
多套住宅共有部分的共有權(quán)的另一個(gè)特點(diǎn)是，要求多套住宅共有部分所有權(quán)份額的所有人沒(méi)有要求分割自己的份額的權(quán)利。共管的共有財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)正如住宅所有人的對(duì)住房的所有權(quán)一樣被保存于其中。每個(gè)住宅所有人在共管財(cái)產(chǎn)所有權(quán)中的份額追隨該人對(duì)住房的所有權(quán)。在住房買賣的場(chǎng)合，新的住宅所有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)中的份額等于前任住宅所有人的份額。
共同管理的住宅所有人必須保障為他所有的住房的必需的維持和維修；依照規(guī)定的規(guī)范性和技術(shù)性要求保障對(duì)住房極其各部分的使用、維持和維修、改建以及現(xiàn)代化，不損害財(cái)產(chǎn)和侵害其他住宅所有人的受法律保護(hù)的其他權(quán)利和利益。
共管住宅所有人也須承擔(dān)對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的維持和維修的費(fèi)用，數(shù)額依他的共管的共有財(cái)產(chǎn)的共有權(quán)的份額(分?jǐn)偡蓊~)按比例確定。在住宅所有人不履行自己的分?jǐn)偣餐M(fèi)用的義務(wù)的情況下，住宅所有人協(xié)會(huì)有權(quán)對(duì)之起訴要求付清必須支付的補(bǔ)償費(fèi)和賠償其他的共同花費(fèi)和費(fèi)用。協(xié)會(huì)可以要求住宅所有人全額償付協(xié)會(huì)因?yàn)樽≌腥瞬宦男辛x務(wù)而遭受的損失。
住宅所有人(自然人和法人)要支付水、熱、氣、電力供應(yīng)，熱水供應(yīng)，管道化和其他依照現(xiàn)行法律為之提供的公共服務(wù)。住宅所有人繳納不動(dòng)產(chǎn)稅，在為謀取利潤(rùn)而使用所有的住房的情況下還有其他的法律規(guī)定的稅種。
住宅所有人協(xié)會(huì)是自愿聯(lián)合組織 (統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)綜合體)。從成員權(quán)的自愿性原則可以得出：協(xié)會(huì)不排除某些住宅所有人不加入該組織，在這種情況下除了在協(xié)會(huì)中的成員權(quán)，不消除組織與他的其他法律聯(lián)系。拒絕加入?yún)f(xié)會(huì)不免除業(yè)主承擔(dān)為了維持和使用共同統(tǒng)治權(quán)下的財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的費(fèi)用的分?jǐn)偡蓊~，但是協(xié)會(huì)也無(wú)權(quán)要求不入會(huì)的業(yè)主承擔(dān)其余附加義務(wù)。
住宅所有人協(xié)會(huì)的權(quán)利
為了共同管理和保障不動(dòng)產(chǎn)綜合體的使用，聯(lián)邦法律《住宅所有人協(xié)會(huì)法》規(guī)定了住宅所有人協(xié)會(huì)的權(quán)利。
協(xié)會(huì)基本權(quán)利。
1．可與任何公民或者任何所有制形式的組織依照法律締結(jié)共有財(cái)產(chǎn)的管理和(或)看管、使用合同；為了照應(yīng)處于共管下的不動(dòng)產(chǎn)組織房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)享有公用住宅組織的權(quán)利和協(xié)會(huì)的結(jié)算帳戶；
2．決定協(xié)會(huì)的年度預(yù)算，包括共有財(cái)產(chǎn)的日常使用和維修費(fèi)用，重大維修和改建的費(fèi)用，特別費(fèi)用和扣除為后備基金，也包括為了法律和協(xié)會(huì)章程規(guī)定的其他目的的開(kāi)支；
3．在通過(guò)的年度預(yù)算的基礎(chǔ)上依照他的分?jǐn)偡蓊~規(guī)定每個(gè)住宅所有人所應(yīng)支付、征收、付清的數(shù)額；
4．完成工作和向成員提供服務(wù)。
協(xié)會(huì)在支配資金和實(shí)物的范圍內(nèi)被賦予了相當(dāng)大的權(quán)限。協(xié)會(huì)有權(quán)：
1．利用銀行資金；
2．擁有處于共管下的房舍；
3．依據(jù)合同向?yàn)閰f(xié)會(huì)完成工作和提供服務(wù)的人轉(zhuǎn)移實(shí)物和資金；
4．向商業(yè)組織或非商業(yè)組織、公民出售或轉(zhuǎn)讓、交換、出租設(shè)備、器材和其他實(shí)物，如果他們已經(jīng)磨損或者無(wú)形老化，也可以依照協(xié)會(huì)基金資產(chǎn)平衡表注銷之。
在不侵害住宅所有人的為法律所保護(hù)的權(quán)利和利益的情況下，協(xié)會(huì)可以：
1．向任何個(gè)人或者數(shù)人提出使用和限制使用(役權(quán))共用財(cái)產(chǎn)的客體；
2．依據(jù)城市建設(shè)規(guī)范和規(guī)則按照規(guī)定程序同時(shí)拆除加高或者是不拆除加高、改建其所屬的共有財(cái)產(chǎn)的客體或住房；
3．獲得永久性使用或者購(gòu)買地段以進(jìn)行住宅建設(shè)、建造合理的和其他的建筑物以及進(jìn)一步的利用；
4．依據(jù)城市建設(shè)規(guī)范和規(guī)則在相鄰的或劃出的地段上自建房屋；
5．實(shí)施其他行為和締結(jié)符合協(xié)會(huì)目的和任務(wù)的合同。
住宅所有人協(xié)會(huì)的義務(wù)
法律同時(shí)規(guī)定了協(xié)會(huì)的相關(guān)義務(wù)。
1．保障履行聯(lián)邦法律《住宅所有人協(xié)會(huì)法》、其他立法和法律文件也包括協(xié)會(huì)章程的要求；
2．履行所承擔(dān)的合同義務(wù)；
3．保障處于共管下的共有財(cái)產(chǎn)的衛(wèi)生和技術(shù)狀況；
4．在規(guī)定的條件下依規(guī)定的方式保證維護(hù)協(xié)會(huì)全體成員占有、使用和處分共有財(cái)產(chǎn)，在住宅所有人之間劃分為維持和維修共有財(cái)產(chǎn)而支出的花費(fèi)；
5．追究危害和阻礙住宅所有人實(shí)現(xiàn)對(duì)處于共管下的共有財(cái)產(chǎn)的占有、使用和在規(guī)定的范圍內(nèi)的處分權(quán)的第三人的行為；在法律、協(xié)會(huì)章程規(guī)定的情況下，在住宅所有法律關(guān)系中也可在與第三人的其他法律關(guān)系中代表協(xié)會(huì)成員的利益。
為了達(dá)致建立協(xié)會(huì)所秉持的目的，它有權(quán)從事章程中規(guī)定的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)：
1．對(duì)處于共管下的不動(dòng)產(chǎn)的照看、使用和維修的管理；
2．建筑附加房舍和共管下的共有財(cái)產(chǎn)；
3．如果在維持和改善共管的共有財(cái)產(chǎn)出所必須的資金短缺的情況下，出賃、出租或者出售列入共管部分的和協(xié)會(huì)所屬的不動(dòng)產(chǎn)。
4．協(xié)會(huì)無(wú)權(quán)從事協(xié)會(huì)章程中沒(méi)有規(guī)定能夠的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
5．依照協(xié)會(huì)全體大會(huì)的決定，協(xié)會(huì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收入應(yīng)用于支付公共開(kāi)支或者存入符合章程所規(guī)定的任務(wù)的目的的特別基金。
如下問(wèn)題屬于協(xié)會(huì)全體成員大會(huì)的專有權(quán)限：
1．修改和補(bǔ)充協(xié)會(huì)章程
2．決定協(xié)會(huì)改組和終止；
3．決定讓與、租賃、抵押或者移轉(zhuǎn)協(xié)會(huì)其他財(cái)產(chǎn)權(quán)給住宅所有人或者第三人，以處于共管下的財(cái)產(chǎn)提供役權(quán)或者其他使用權(quán)；
4．決定購(gòu)買、建筑、改建，其中包括添建、建造合理的設(shè)施和其他的建筑物、對(duì)處于共管下的不動(dòng)產(chǎn)的修繕；
5．決定借款，包括銀行資金；
6．決定協(xié)會(huì)經(jīng)營(yíng)所得的用途。
就上述問(wèn)題的決定須不少于協(xié)會(huì)全體成員三分之二的贊成票。就其他問(wèn)題的決定須出席全體成員大會(huì)的成員及其代表人的絕大多數(shù)方得通過(guò)。每個(gè)住宅所有人依其份額在全體大會(huì)中擁有相應(yīng)的票數(shù)(所有的住房面積份額)。
相關(guān)鏈接
協(xié)會(huì)全體成員大會(huì)和協(xié)會(huì)理事會(huì)是住宅所有人協(xié)會(huì)的管理機(jī)關(guān)。協(xié)會(huì)全體成員大會(huì)是其最高管理機(jī)關(guān)，按照協(xié)會(huì)章程規(guī)定的方式每年召開(kāi)一次。非例行的協(xié)會(huì)全體成員大會(huì)可以依照理事、擁有10％及以上的在協(xié)會(huì)中的投票數(shù)的協(xié)會(huì)成員的動(dòng)議，也可以按照修訂委員會(huì)、地方自治機(jī)關(guān)的要求召開(kāi)。
由全體大會(huì)選舉的理事負(fù)責(zé)處理協(xié)會(huì)的日常事務(wù)。協(xié)會(huì)理事有權(quán)就所有屬于協(xié)會(huì)全體成員大會(huì)專屬的權(quán)限以外的問(wèn)題作出決定。住宅所有人協(xié)會(huì)不但是可以在多套住房住宅(也即所謂的區(qū)分建筑物)中設(shè)立，也可以通過(guò)由鄉(xiāng)村地區(qū)的單個(gè)建筑物所有人自愿聯(lián)合組成協(xié)會(huì)。
住宅所有人協(xié)會(huì)的活動(dòng)原則可延及其他的不動(dòng)產(chǎn)所有人協(xié)會(huì)共建車庫(kù)、共建別墅以及園藝協(xié)會(huì)等等。