美國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查：當泡沫破滅之后
網(wǎng)絡經(jīng)濟泡沫、房地產(chǎn)價格虛高和金融衍生品泛濫，是引發(fā)美國金融風暴的三大催化劑。而房地產(chǎn)市場不僅是民生所系，也是觀察一個國家經(jīng)濟運行的晴雨表。
早在2006年年底，前摩根士丹利首席經(jīng)濟學家史蒂芬·羅奇就曾說過，"房地產(chǎn)的泡沫遲早會破，泡沫一破，就會很疼。"就目前來看，要想讓泡沫破滅之后的"傷口"真正愈合，奧巴馬政府還需對美國經(jīng)濟動更大的手術。
美國次貸危機爆發(fā)后，此前持續(xù)10余年的房地產(chǎn)泡沫隨即宣告破滅，美國經(jīng)濟也由此進入了50年來最嚴重的衰退期。
為了拯救樓市，美國政府通過整頓金融市場、加大財政投入等多種措施來試圖挽救這場危機。在這些措施的刺激下，美國的房地產(chǎn)市場開始緩慢復蘇。
7月20日，美國金融穩(wěn)定監(jiān)督委員會發(fā)布季度報告稱，截至6月底，美國金融市場已現(xiàn)好轉跡象；28日，標準普爾公司發(fā)布的凱斯-席勒房價指數(shù)顯示，今年5月美國20個大城市房價比4月上漲了0.5%，為2006年7月美國房價達到峰值以來的首次月度環(huán)比上漲。同時，美國商務部也公布數(shù)據(jù)顯示，6月份美國新房銷售量環(huán)比增加11%，創(chuàng)11年來最大增幅……
然而，這些數(shù)據(jù)卻很難從根本上改變美國房地產(chǎn)業(yè)低迷的現(xiàn)狀。經(jīng)濟學家普遍認為，美國房地產(chǎn)市場要完全恢復泡沫破滅之前的繁榮，仍有很長的路要走
新政出臺3年來最好光景
今年2月，美國總統(tǒng)貝拉克·奧巴馬在亞利桑那州公布了一項耗資最高可達2750億美元的《住房穩(wěn)定計劃》，該計劃讓900萬"房奴"從困境中解脫出來，幫助他們保住房產(chǎn)。有媒體報道，這個計劃就如同1862年林肯的《解決黑人奴隸宣言》，它同樣是美國當前房奴的解決運動。
隨即，美國的房地產(chǎn)市場一改此前死氣沉沉的局面，呈現(xiàn)出3年來少有的勃發(fā)之態(tài)。據(jù)美國全國不動產(chǎn)中介協(xié)會3月公布的數(shù)據(jù)，全美各類房屋2月份的銷售增長了4.2%，成交量為472萬戶，房屋均價超過17萬美元。美國四大區(qū)都呈現(xiàn)漲勢，其中以東北區(qū)增長15.6%為最。僅在華盛頓地區(qū)，房屋成交量就達到8439套，與去年同期相比增長了30%，被地產(chǎn)界稱為2006年以來最好的光景。
房價低迷和利率超低，被認為是房地產(chǎn)市場生機乍現(xiàn)的主要原因。據(jù)統(tǒng)計，全美2月的法拍屋數(shù)量與去年同期相比增長了近30%，由于成千上萬的法拍屋仍未順利售出，銀行不得不低價促銷。在佛州珊瑚角地區(qū)，有些法拍屋售價僅3萬美元。同時，奧巴馬政府的經(jīng)濟刺激方案中，規(guī)定首次購房者可獲得8000美元的退稅，30年期固定房貸利率平均才4.85%，有些地區(qū)甚至低至4.75%。各州也想盡辦法拯救房市，如加州議會就通過法案，規(guī)定購買新落成的房屋可抵稅1萬美元。在多種因素交織下，購房者一時趨之若鶩。
拉斯維加斯的麥克雷最近以14萬美元買了一幢三居室的房屋，若是在兩三年前，該房至少也能賣到35萬美元。舊金山的一位藥品銷售員，用其退休金一下子就買了3幢小戶房屋，總價不足20萬美元，這個價格在幾年前只能買下其中的一套。
加爾文夫婦更是入市的獲利者。身為酒店財務經(jīng)理的加爾文在2004年以20多萬美元在拉斯維加斯買了一幢1200平方英尺的樓房，但其房屋價格已經(jīng)縮水一半。去年有了第一個孩子后，加爾文夫婦考慮買一個更大的房子，今年1月下旬他們花了30萬美元在內(nèi)華達州漢德森郊區(qū)買了幢3800平方英尺的豪宅。加爾文說："感覺太好了，我們只需付出一點點貸款，而房子是以前的3倍大。"
"趁火打劫"海外炒家忙抄底
在一些地區(qū)，美國的購房者還面臨與"外國炒房者"的競爭。佛州珊瑚角地產(chǎn)商協(xié)會主席海倫布蘭表示，由于當?shù)胤课輧r格超低，西班牙和德國的一些房產(chǎn)投機者也紛至沓來。
其實，隨著全球金融危機的蔓延和美國房地產(chǎn)價格的急劇下挫，"去美國抄底樓市"在過去的相當長一段時間，已經(jīng)成為各國房地產(chǎn)投資者們的熱門話題。這其中，就包括今年上半年，被國內(nèi)媒體熱炒的"中國赴美購房團"。
與此同時，意大利、俄羅斯等國的投資客們，也都躍躍欲試，意欲進軍美國房地產(chǎn)市場。
研究顯示，今年上半年，僅意大利人在美國就購買了1.45萬套住宅地產(chǎn)，同比增長15%。而自2007年以來，美國已成為意大利人最重要的海外房地產(chǎn)市場。今年迄今為止，意大利人收購的海外房地產(chǎn)中，有26%位于美國。
此外，俄羅斯人也開始大舉重返美國房地產(chǎn)市場。41歲的律師愛德華·默梅爾斯坦在1995年組建了自己的公司，在紐約和莫斯科兩地經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)默梅爾斯坦介紹，自2007年以來，他已經(jīng)經(jīng)手辦理了約300樁交易。他說，美國賣房者目前已將房價從2007年的最高點減掉了30%至40%，"突然之間，(俄羅斯客戶到美國購房)就熱了起來。""現(xiàn)在很多人覺得可以到美國抄底了。"
但既便如此，仍有媒體對海外投資者去美國"抄底"房地產(chǎn)的做法表示懷疑。英國路透社近期對25位分析師的調(diào)查結果顯示：美國樓市并不會很快到達底部，需要數(shù)年才能企穩(wěn)；今年房價應會再跌10%，2010年甚至會更低，房價從高點到低點累計下跌35%。
待救者眾千萬家庭被"遺忘"
年初美國房地產(chǎn)的回暖景象并未能持續(xù)多久。進入3月，現(xiàn)房銷售又下跌了3個百分點，成交量從2月份的471萬套降至457萬套。而且3月份的銷售量，較2008年同期仍低7.1%。專家指出，除奧巴馬政府的經(jīng)濟刺激方案拉動外，不少首次購房者集中入市，是2月房地產(chǎn)市場曇花一現(xiàn)的重要原因。
金融風暴的持續(xù)蔓延，也終于波及到一些原本無恙的"寧靜地帶"。西雅圖一直沒有受到房市危機的直接影響，但該市今年第一季度的法拍屋數(shù)量，創(chuàng)下兩年來的新高。"這是一個戲劇性的轉變，眼下這個情況絕對不能被看作季節(jié)性的暫時問題。"一家房產(chǎn)網(wǎng)站的首席執(zhí)行官史丹佛指出，"這是一個由于科技業(yè)大量裁員所導致的經(jīng)濟問題。"他還認為，一季度的報告可能只是"冰山一角"，法拍屋的數(shù)量還會持續(xù)攀升。史丹佛說："我們以為房市即將觸底，但我們又發(fā)現(xiàn)自己錯了。"
盡管奧巴馬政府出臺了一項耗資750億美元的拯救房市計劃，900萬戶家庭將從中受益，但仍有大量民眾面臨失去房屋或無法取得固定房產(chǎn)的危險。政府的救助方案規(guī)定，只有按揭總額不超過73萬美元且房屋存在被沒收的危險，這樣的困難戶才能享受政府補貼。
而在房地產(chǎn)危機的重災區(qū)---佛羅里達、拉斯維加斯、鳳凰城和加州，因這些地區(qū)的房價已下跌了30%到40%，而且很多人本來借貸率就非常高，早已超過了目前房屋價值的105%，這些人將無法躋身政府的救助計劃之列。大通銀行的統(tǒng)計表明，全美5000萬擁有按揭的借貸者中，約20%的欠款已經(jīng)超過房屋價值的105%，這意味著有1000萬個家庭處在"被遺忘的角落"。
而波士頓聯(lián)邦儲備銀行高級經(jīng)濟學家鮑爾·維爾輪則指出了另一批被遺忘的人群，這就是剛剛失業(yè)的人。"如果沒了工作，減少20%的月供不會有什么幫助。而且經(jīng)常有人找到了新工作卻不能搬家，因為他們的房子大幅貶值，不能如愿出售。"美國許多州的失業(yè)率目前都已超過10%，失業(yè)者不論房價和利率多低，"想要有個家"仍是遙不可及的夢想。
量增價跌住房仍舊疲軟
7月初，美國巴克萊資本公司經(jīng)濟學家米歇爾·梅耶發(fā)表研究報告預計，美國房價還將有較大幅度下跌，在這輪下跌周期中，美國房價總跌幅將超過四成。
梅耶在報告中說："雖然房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)改善的初步信號，但在一段時間內(nèi)，市場仍將處于不平衡狀態(tài)。"她預計，即便是在經(jīng)濟走出衰退之后，房價仍可能以較緩的速度繼續(xù)下跌。
梅耶認為，由于房價和利率走低，今年美國新房和二手房的銷量將有所增加。但導致房屋銷售量增價跌的主要原因是，喪失住房止贖權案例仍將增加，預計住房止贖權喪失數(shù)量將在2010年下半年達到頂峰。
7月20日，美國金融穩(wěn)定監(jiān)督委員會發(fā)布季度報告稱，截至6月底，美國金融市場已現(xiàn)好轉跡象，但住房和信貸市場仍然疲軟。
不過，好消息很快傳來。7月28日，標準普爾公司發(fā)布的凱斯-席勒房價指數(shù)顯示：今年5月份美國20個大城市房價比4月份上漲了0.5%，為2006年7月美國房價達到峰值以來的首次月度環(huán)比上漲。
凱斯-席勒房價指數(shù)由經(jīng)濟學家卡爾·凱斯和羅伯特·席勒等人開發(fā)，它反映獨棟房屋售價的變動情況，是衡量美國房地產(chǎn)價格的重要指標。不過，與去年同期相比，5月份美國20個大城市房價仍下跌了17.1%。
另外，根據(jù)美國商務部近期公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份美國新房銷售量環(huán)比增加11%，創(chuàng)11年來最大增幅。
不過分析人士仍警告稱，上述數(shù)據(jù)掩蓋了美國房地產(chǎn)市場上較為明顯的地區(qū)性差異，在一些地區(qū)狀況好轉的同時，另外一些地區(qū)卻仍未出現(xiàn)觸底跡象。
比如5月份，凱斯-席勒指數(shù)跟蹤的20個城市中，有13個城市的房價呈現(xiàn)月度環(huán)比上漲，但拉斯維加斯、菲尼克斯、邁阿密和西雅圖的房價則繼續(xù)下跌，而紐約的房價甚至還將下跌30%左右。
基于這些情況，部分美國行業(yè)分析人士認為，在極端情況下，美國可能將有約2500萬個家庭最終以負資產(chǎn)收場；而當房屋存貨過多和失業(yè)率不斷攀升的因素被納入預測模型進行考量后，在未來幾年內(nèi)，美國平均房價將會在目前跌幅的基礎上再下跌14%。
有媒體認為，美國不斷攀升的失業(yè)率助長了喪失住房抵押品贖回權案例的飆升，價格遭遇沉重壓力，美國經(jīng)濟過去50年來最糟糕的一次衰退很難在短時間內(nèi)結束。
而經(jīng)濟學家則普遍認為，美國房地產(chǎn)市場要完全恢復到2006年泡沫破滅之前的繁榮，仍有很長的路要走。
拯救房市還需更大手術
在這場金融風暴中，許多產(chǎn)業(yè)只能坐等政府的大力救助，否則免不了破產(chǎn)或被清洗的命運。奧巴馬政府上臺后，對被視為此輪金融危機罪魁禍首的房市危機也不敢怠慢，在政府出臺的7870億美元經(jīng)濟刺激方案中，房地產(chǎn)市場分到不小的份額。為提振市場信心，奧巴馬總統(tǒng)在迎來"執(zhí)政百日"之際，又宣稱將對房地產(chǎn)市場斥資500億美元，試圖通過防止房產(chǎn)查封數(shù)字繼續(xù)攀高和降低不良房貸，全力遏制房地產(chǎn)市場低迷下滑的局面。
奧巴馬總統(tǒng)還發(fā)出呼吁，美國民眾應抓住房屋抵押利率較低的歷史機遇"大舉買房"。他表示，在經(jīng)濟刺激方案的推動下，基礎設施和能源建設等領域得到源源不斷的資金注入，美國經(jīng)濟正逐步邁上正軌并露出"希望的曙光"。
奧巴馬當然不希望其雄心勃勃的救市方案釀成新的經(jīng)濟泡沫，4月15日，他在喬治敦大學演講時，援引《圣經(jīng)》中的典故說，建在沙子上的房屋會倒塌，筑在巖石上的房子才能長久屹立，"經(jīng)濟復蘇和長期增長需要夯實基礎，建立在瘋狂投機、虛高房價和濫發(fā)信用卡基礎上的經(jīng)濟不能創(chuàng)造長久財富，只能帶來繁榮假象并給所有人帶來危險。"
不少經(jīng)濟學家對奧巴馬總統(tǒng)的救市方案和積極言論表示贊同，甚至一些經(jīng)濟學家樂觀地預測，美國經(jīng)濟有望在今年9月走出衰退。關注房地產(chǎn)市場的分析師則預計，全美房價在2009年仍會下跌，不過跌勢將明顯趨緩，全年跌幅約在19%上下，明年應該可以慢慢穩(wěn)步回春了。這就像過隧道一樣，隧道再長，終會有曙光出現(xiàn)。
不過，一些態(tài)度悲觀的專家卻不認同上述看法。2008年諾貝爾經(jīng)濟學獎得主克魯曼就質疑美國經(jīng)濟是否真正觸底反彈，他認為此輪金融風暴是20世紀30年代經(jīng)濟大蕭條的翻版，美國經(jīng)濟近期的短暫回穩(wěn)，并不足以證明衰退將止步，經(jīng)濟大蕭條時也有過"先轉緩后急挫"現(xiàn)象?？唆斅€批評奧巴馬政府低估了經(jīng)濟衰退的嚴重性，救市方案過于保守，政府應大力擴大公共支出，刺激經(jīng)濟需求，并從根本上重建經(jīng)濟體制，否則只會勞而無功，不僅救不了經(jīng)濟，還會埋下更大的隱患。
早在2006年年底，前摩根士丹利首席經(jīng)濟學家史蒂芬·羅奇就曾說過，"房地產(chǎn)的泡沫遲早會破，泡沫一破，就會很疼。"如今看來，要想讓泡沫破滅之后的"傷口"真正愈合，奧巴馬政府還需對美國經(jīng)濟動更大的手術。