今夏美房產(chǎn)市場或好轉(zhuǎn)
山姆·澤爾（Samuel Zell）是美國房地產(chǎn)泰斗級人物，被譽為房產(chǎn)界的“山姆大叔”。他控制的權(quán)益資本集團(tuán)投資公司是美國最大的房地產(chǎn)投資公司之一，在美國各地?fù)碛谐^600處物業(yè)，業(yè)務(wù)遍及全球。擁有50億美元資本凈值的山姆，在2008年《福布斯》“美國富豪400強”排行榜上名列第68位。作為美國房地產(chǎn)業(yè)教父級人物，山姆大叔如何看待此次經(jīng)濟(jì)危機以及房地產(chǎn)市場的挑戰(zhàn)和機遇？本報推出的本期《親歷變革中的美國》報道，獨家對話了山姆·澤爾。
現(xiàn)在不缺資金只憂風(fēng)險
談到金融危機的起因，山姆說很多人認(rèn)為是美國向不合格的貸款者發(fā)放次級貸款引發(fā)金融危機，其實這只是一部分原因。因為從全球范圍看，特別是發(fā)達(dá)國家，如在冰島、愛爾蘭都沒有次級貸款，但冰島和愛爾蘭也爆發(fā)了嚴(yán)重的金融危機。美國的次級貸款只是全球流動性過剩的一個表現(xiàn)。近幾年來全世界范圍內(nèi)都存在流動性過剩的問題，歐洲和美國尤為嚴(yán)重，這是引發(fā)金融危機的真正根源，而不是信貸危機?，F(xiàn)在的情況是，全球正從一個極端走向另一個極端，從之前流動性過剩變?yōu)榱鲃有試?yán)重不足。從不考慮后果的向外放貸到不愿意放貸，其實現(xiàn)在不是缺乏資金，而是人們不愿意承擔(dān)風(fēng)險。
房產(chǎn)下跌趨勢有所緩和
如何避免走極端，保持流動性平衡，山姆開出的藥方是確保房地產(chǎn)市場的平衡，而房地產(chǎn)市場平衡的關(guān)鍵是房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，房價穩(wěn)定則取決于供求關(guān)系平衡。在2000-2007年房價漲得太快，美國大量建新房，從2007年起房價下跌后新建房地產(chǎn)項目也大幅減少，例如，2006年美國新建住房170萬套，2009年美國新建住房預(yù)計大概為40萬套，目前房產(chǎn)下跌趨勢也有所緩和，這表明供求關(guān)系正在平衡，山姆認(rèn)為今年夏天美國房地產(chǎn)市場可能會開始好轉(zhuǎn)。
對于奧巴馬新經(jīng)濟(jì)刺激方案中對貸款買房者的補貼政策，山姆認(rèn)為向負(fù)擔(dān)不起房貸的人提供資金援助是不明智的行為，正確的做法是讓銀行收回那些負(fù)擔(dān)不起房貸人的房子，然后尋找真正能夠負(fù)擔(dān)起的購買者。山姆說，前總統(tǒng)布什當(dāng)政期間，一個目標(biāo)就是實現(xiàn)“居者有其屋”，因此美國人擁有自己住房比率在他當(dāng)政期間從62％上升至69％，而從歷史上來看，這個比率若超過62％就會出問題，現(xiàn)在這個比率降至65％，這意味著離平衡狀態(tài)的62％-63％已不遠(yuǎn)。山姆說，很多人購買房子是為了投機，現(xiàn)在需要把投機者清理出房地產(chǎn)市場和信貸體系，因為這種人并沒有能力負(fù)擔(dān)房貸。
看好中國房產(chǎn)市場前景
兩年前，山姆以一筆高達(dá)390億美元商業(yè)地產(chǎn)交易名揚天下，而對于目前的商業(yè)地產(chǎn)狀況，山姆說，在過去的5-6年內(nèi)，美國大概有50％的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行過買賣交易，很多交易中過度杠桿化，因此山姆認(rèn)為目前的美國很多商業(yè)地產(chǎn)其實是“Underwater”——意思是現(xiàn)值比負(fù)債低，他認(rèn)為現(xiàn)在不是購買商業(yè)地產(chǎn)的合適時機。目前他在商業(yè)地產(chǎn)的重點不是放在購買商業(yè)地產(chǎn)，而是購買商業(yè)地產(chǎn)的負(fù)債。山姆說，2-3年內(nèi)，個人住房市場出現(xiàn)的信貸危機可能會在商業(yè)地產(chǎn)上再度上演。
目前山姆將投資很大一部分放在海外市場，如墨西哥、巴西和中國等，山姆認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場需求強勁，發(fā)展前景光明。巴西是山姆最看好的市場，山姆認(rèn)為10年內(nèi)巴西經(jīng)濟(jì)會迅速崛起，并成為世界新亮點。