美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人、估價師發(fā)牌考試制度
美國政府對房地產(chǎn)業(yè)的管理一是管規(guī)劃，二是管人，三是管收稅。管人就是對房地產(chǎn)從業(yè)人員資質的管理，主要是通過發(fā)牌考試制度來實現(xiàn)的。目前房地產(chǎn)行業(yè)的牌照主要有兩種，一是經(jīng)紀人牌照，二是估價師牌照。下面以紐約州為例說明房地產(chǎn)發(fā)牌考試的一些基本情況。
一．房地產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)牌考試制度
房地產(chǎn)經(jīng)紀（broker）是美國房地產(chǎn)行業(yè)中為數(shù)最龐大的群體，起著非常重要的作用。美國的大部分房地產(chǎn)轉讓、抵押、租賃等是通過經(jīng)紀實現(xiàn)的，通常人們從廣告、招牌中見到的“某某房地產(chǎn)公司”,一般都是指中介經(jīng)紀公司，而不是指開發(fā)公司。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司大部分是獨立執(zhí)業(yè)的公司，但也有一些屬于大型房地產(chǎn)發(fā)展商的有獨立法人資格的子公司（稱為in house sell）。
美國房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員實行考試發(fā)牌制度，這是美國最重要的一項房地產(chǎn)考試制度，所有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的經(jīng)紀人或法人都要取得房地產(chǎn)牌照后才能從事經(jīng)營活動。
- 房地產(chǎn)經(jīng)紀的分類
美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人一般分為：經(jīng)紀人（broker）、銷售員（salesperson）和伙伴經(jīng)紀人（associate broker）三類。
經(jīng)紀人是指為收取服務費而代他人從事房地產(chǎn)買賣、轉讓、抵押、租賃等服務的個人、公司、商行等。
銷售員是在經(jīng)紀人的名下協(xié)助經(jīng)紀人為經(jīng)紀人服務的個人。銷售員不能單獨執(zhí)業(yè)，只能在經(jīng)紀人手下工作。
伙伴經(jīng)紀人是指具有經(jīng)紀人資格的經(jīng)紀人自己不單獨開業(yè)，而選擇在另一個經(jīng)紀人的名下從事銷售員的工作。
房地產(chǎn)經(jīng)紀人牌照分為兩種：一是經(jīng)紀人牌照，二是銷售員牌照。
- 經(jīng)紀人的業(yè)務范圍
經(jīng)紀人的業(yè)務范圍包括：
- 各種房地產(chǎn)轉讓交易過程中的談判協(xié)商事項；
- 代理房地產(chǎn)銷售和租賃活動；
- 代理抵押貸款；
- 代理收租；
- 代理房地產(chǎn)交換；
- 代理房地產(chǎn)拍賣；
- 代理房地產(chǎn)價值占半數(shù)以上的企業(yè)拍賣
但必須注意的是，經(jīng)紀人不是律師，他不能給顧主提供法律意見或從事產(chǎn)權審查方面的業(yè)務，不能起草合同，否則就是違法，要受到處罰。
- 經(jīng)紀人的資格和考試要求
1、銷售人員的資格：
（1）年滿18歲及以上美國公民或擁有合法永久居留權（綠卡）的外國人；
（2）無犯罪紀錄；
（3）完成規(guī)定的45個小時的課程學習；
（4）通過州政府組織的銷售人員發(fā)牌考試；
（5）有注冊經(jīng)紀人的擔保。
2、銷售人員的考試課程與學時：
（1）牌照法與相關條例4小時
（2）代理法13小時
（3）房地產(chǎn)權益與房地產(chǎn)文書10小時
（4）房地產(chǎn)金融5小時
（5）土地利用條例2小時
（6）建筑概論3小時
（7）房地產(chǎn)估價2小時
（8）人權與住房平等法案4小時
（9）環(huán)境保護法案2小時
3、經(jīng)紀人和伙伴經(jīng)紀人的資格要求：
經(jīng)紀人和伙伴經(jīng)紀人的資格要求相同，要求：
（1）年滿19歲及以上；
（2）已取得銷售人員牌照滿一年或兩年的相關工作經(jīng)驗并經(jīng)批準；
（3）無犯罪記錄；
（4）完成90小時的規(guī)定課程學習；
（5）通過州政府組織的經(jīng)紀人發(fā)牌考試。
4、經(jīng)紀人的考試課程與學時
經(jīng)紀人除要完成銷售員課程學習外，同時要完成如下課程學習：
（1）牌照法規(guī)定的經(jīng)紀人職責5小時
（2）代理法規(guī)定的經(jīng)紀人職責8小時
（3）房地產(chǎn)金融5小時
（4）房地產(chǎn)投資5小時
（5）物業(yè)管理5小時
（6）房地產(chǎn)轉讓2小時
（7）建筑課程3小時
（8）土地開發(fā)與土地分割3小時
（9）房地產(chǎn)稅賦與負擔2小時
（10）產(chǎn)權交割與費用2小時
（11）房地產(chǎn)估價原理2小時
（12）地區(qū)事務3小時
- 發(fā)牌考試的組織
紐約州房地產(chǎn)執(zhí)照考試和發(fā)牌由州務部執(zhí)照處（the New York Department of State, Division of Licensing Service）組織和核發(fā)。
房地產(chǎn)銷售員和房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試是開放的，任何有興趣的人，無論是否完成課程學習都可申請參加考試。考試采用標準化試卷，銷售員考一小時，經(jīng)紀人考二個半小時，一般當天就能知道考試結果?？荚囐M用為15美元?？荚嚨恼n程內(nèi)容和選擇的上課學校以及考試題目等由州房地產(chǎn)理事會（State Board of Real Estate）審定和批準。
考試合格后，申請人可以備齊其它文件資料，即時申請執(zhí)業(yè)牌照，合格者當天先拿到一張臨時執(zhí)照，并馬上可以開始營業(yè)。申請人申請牌照時，除提供考試成績外，還必須提供完成法定課程和課時學習的證明，如果是申請銷售員資格，申請人要提供注冊經(jīng)紀人的擔保書，如果是申請經(jīng)紀人資格考試，則要提供工作經(jīng)驗證明，要達到規(guī)定的經(jīng)驗分數(shù)。經(jīng)審核符合條件后，方能取得資格。
銷售員和經(jīng)紀人的執(zhí)照有效期兩年，兩年后申請換發(fā)，申請換發(fā)時必須再參加22.5小時的繼續(xù)教育。一直到連續(xù)工作滿15年后，或者有律師牌照，才可以免除參加繼續(xù)教育。
牌照費用為經(jīng)紀人牌照150美元（兩年），銷售員牌照50元（兩年）。
（五）工作經(jīng)驗的量化計分制度
從房地產(chǎn)銷售人員升為房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須具有一年全職(定義為工作50周，每周工作35小時）的房地產(chǎn)銷售員工作經(jīng)驗。為了有效考核有關申請人的相關工作經(jīng)驗情況，紐約州建立了比較完善的工作經(jīng)驗量化評分制度，用打分的方法衡量申請人的工作經(jīng)驗。計分辦法見表三： 
銷售人員申請經(jīng)紀牌照除必須有一年全職工作經(jīng)驗外，還須至少滿1750分，并提供相關證明文件。如果其它從事房地產(chǎn)職業(yè)的人員而非持牌的銷售人員申請經(jīng)紀牌照，那么需二年全職房地產(chǎn)經(jīng)驗，并滿足3500分。
（六）關于經(jīng)紀人和銷售員的一些管理規(guī)定
1、關于經(jīng)紀人的從業(yè)規(guī)定
持牌經(jīng)紀人必須有固定的營業(yè)場所才能開業(yè)，要在醒目的地方張?zhí)麡酥?。如果設有分公司或辦公室，必須為每一個公司和辦公室申請同樣的執(zhí)照。經(jīng)紀人必須設立不同的帳戶分別處理代理的資金和自己的資金。
經(jīng)紀人必須保留所有經(jīng)手處理的有關房地產(chǎn)轉讓的文件至少三年。
房地產(chǎn)廣告必須注明經(jīng)紀人的公司名稱。
如果經(jīng)紀人從事房地產(chǎn)按揭經(jīng)紀業(yè)務，還必須取得銀行核發(fā)的按揭經(jīng)紀執(zhí)照。
經(jīng)紀人要承擔其屬下銷售員的職業(yè)責任。
2、關于銷售員的從業(yè)規(guī)定
銷售員只能在經(jīng)紀人名下從事房地產(chǎn)服務，一般情況下，銷售員牌照由經(jīng)紀人保管，銷售員持執(zhí)業(yè)工作證。銷售員如果要脫離當前服務的經(jīng)紀人，為另外的經(jīng)紀人服務，要知會發(fā)牌部門，注銷舊執(zhí)照，換領新執(zhí)照。
如果經(jīng)紀人的牌照被注銷，那么其屬下所有銷售員的牌照自動注銷，直至銷售員投靠新的經(jīng)紀人，并取得新的擔保后，方可換領新的銷售員牌照。
銷售員只能從他所服務的經(jīng)紀人手中獲得報酬，不能接受其他任何人的傭金和報酬，因此類似代經(jīng)紀人從客戶手中收錢等是禁止的。
- 《代理法》對經(jīng)紀活動的約束
（1）《代理法》對代理人、顧主、顧客關系的定義：
代理人：是指被授權并且自己同意代表他人利益的人。如，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以充當賣方（或地主）的代理人，也可以充當買主（或租戶）的代理人。銷售員是注冊經(jīng)紀人的代理人。代理人只能充當一方的代理。
顧主：雇用或授權代理人代表其利益的人。
代理：代理人與雇主之間的誠實與信用關系。代理關系一般要通過達意的協(xié)議（express agreement)來表示。
顧客：代理人代表顧主處理交易事務時所面對的第三人。
代理人對顧主有“關心(Care)、保密(Confidentiality)、忠誠(Loyalty)、服從(Obedience)、解釋(Accounting)和披露(Disclosure)”的責任，俗稱為“CC-LOAD”關系。
代理人對顧客要公平合理，如實反映所代理的房地產(chǎn)情況，不能欺騙和誤導。
（2）主要代理關系：
賣方（或房東）代理：分為獨家銷售代理（Exclusive-right-to sell listing)，獨家代理(Exclusive-agency listing)，敞開掛牌(Open listing)三種形式。獨家銷售代理，只要買賣成交，不管買主是誰介紹的，都要付傭金給經(jīng)紀人。獨家代理：賣方不能再委托其他人代理，買賣成交，如果買主完全是賣方自己聯(lián)系的，那么不用付傭金，否則都要付傭金；敞開代理，賣方可以同時委托多個經(jīng)紀人，買賣成交后，誰聯(lián)系的買主，傭金就付給誰。
經(jīng)紀人在未知會賣方并經(jīng)賣方同意的情況下，經(jīng)紀人不能買自己代理的房地產(chǎn)。
買方（或租戶）代理：分為獨家買方代理(Exclusive buyer agency) ，獨家代理買方代理(Exclusive agency buyer agency)，敞開代理（Open buyer agency)三種形式。其含義同前。
經(jīng)紀人在未知會買方和得到買方同意的情況下，不能代理與自己有利益關系的房地產(chǎn)。
雙重代理：既代表買方又代表賣方。一般為法律所禁止，除非在特殊情況下，且經(jīng)買賣雙方書面同意。
美國大部分州的《代理法》要求，代理關系當事人應以書面形式向顧主和顧客披露代理關系。
4、《反托拉斯法》（Antitrust Law）對房地產(chǎn)代理的約束
《反托拉斯法》規(guī)定，房地產(chǎn)代理活動不能有固定價格、聯(lián)合抵制、瓜分市場和捆綁銷售行為。
（1）固定價格（price-fixing)：兩個經(jīng)紀人之間不能討論任何有關傭金標準的問題。
例，在Foley案例中， 一經(jīng)紀人在National Association of Realtors理事會上，對其它經(jīng)紀人說，不管其他人如何收費，他將單獨提高傭金的標準，結果被法院裁定這種公開言論意在影響他人共同提高價格，屬違法行為。這個案例對經(jīng)紀人的影響很大，為了避免觸犯《反托拉斯法》，經(jīng)紀人公司絕不能使用已印好傭金率、掛牌期限和保證期限等條款的表格和文書。
（2）聯(lián)合抵制（Group boycott）：不能有排斥他人公平參與市場競爭的聯(lián)合抵制行為。兩個（或以上）經(jīng)紀人之間不能有針對第三經(jīng)紀人或對第三經(jīng)紀人不利的任何協(xié)議。
（3）瓜分市場(market allocation)：經(jīng)紀人之間不能有瓜分市場和客戶的任何協(xié)議。如經(jīng)紀人之間不能劃定各自代理的地理位置范圍、價格范圍、物業(yè)類型、置業(yè)者階層等。
（4）捆綁銷售(Tie-in Agreements) ：如開發(fā)商將土地賣給一建筑商，附加約定，房子建好后，要由開發(fā)商指定的代理商代理，這就是一種捆綁銷售行為。
違反《反托拉斯法》，如果是個人，最高罰款35萬美元，入獄三年，如果是公司，最高罰款為1000萬美元。
5、房地產(chǎn)經(jīng)紀人違法的處罰
除《代理法》和《反托拉斯法》的制約外，經(jīng)紀人還受到許多法律的約束，同時還要遵守本行業(yè)的行規(guī)，如果經(jīng)紀人違法違規(guī)，將受到處罰。
（1）違法行為認定
A、有誤導行為；
B、用虛假的承諾來影響、引誘和尋求代理業(yè)務；
C、銷售人員接受所服務的經(jīng)紀人之外的人所付的傭金或有價物品；
D、在未事先知會買賣雙方的情況下，接受雙方的報酬；
E、未按規(guī)定時間將經(jīng)手的他人資金轉帳或匯出；
F、提供法律意見和從事產(chǎn)權審查業(yè)務；
G、廣告中有虛假、種族歧視等成份；
H、故意招攬那些已與其他代理人簽訂了獨家代理合同的客戶；
I、簽訂傭金與售價掛購的凈值合同；
J、對多重掛牌的，未明確合作方名單；
K、通過不正當手段獲得牌照；
L、在代理活動中有不誠實和與經(jīng)紀牌照不相符的行為；
M、違反牌照法有關規(guī)定。
（2）違法處理程序
經(jīng)紀人違法的處理程序為：受理投訴----調(diào)查、聽證----做出處罰決定----申訴。
主要處罰措施：賠償---所造成損失的四倍以下金額的賠償；罰款---1000美元以下罰款；吊證；入獄1年以下。
（七）房地產(chǎn)理事會
1、房地產(chǎn)理事會的組成
房地產(chǎn)理事會是房地產(chǎn)行業(yè)管理機構，在銷售人員和經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試中，它負責審批房地產(chǎn)學校，審查課程，審查考試內(nèi)容等。
紐約州房地產(chǎn)理事會由15名成員組成，包括州務卿、消委會總干事、五名10年以上經(jīng)驗的執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人、其它為與房地產(chǎn)經(jīng)紀無關的公眾人事，州務卿為理事會主席。
在除州務卿和消委會總干事之外的13名理事中，由州長任命三位經(jīng)紀理事、四位公眾理事共七位；由參議院議長，任命一位紀理事和一位公眾理事共二位；由眾議院發(fā)言人任命一名經(jīng)紀理事和一名公眾理事共兩位；余下的兩位理事一位由參議院少數(shù)黨領袖任命，另一位由眾議院少數(shù)黨領袖任命。
理事會理事任期兩年，但在任期內(nèi)他的任命人可以隨時換人。
2、房地產(chǎn)理事會的職責
房地產(chǎn)理事會履行如下職責：
- 發(fā)布一些有關經(jīng)紀人和銷售員管理的規(guī)則和規(guī)章；
- 審查申請人資格，審查課程內(nèi)容以及考試內(nèi)容；
- 審批有關學校從事課程教育的資格；
- 研究與經(jīng)紀人活動有關的法律法規(guī)；
- 行使有關房地產(chǎn)法律賦予的職能，管理房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；
- 每年向眾院和參院司法委員會提出報告。
二、紐約州房地產(chǎn)估價師的發(fā)牌制度
美國政府從90年代初開始倡導房地產(chǎn)估價人員持牌和許可制度，規(guī)定凡涉及與聯(lián)邦政府有關的轉移價值25萬美元以上的房地產(chǎn)評估，要由持許可證的估價人來評估，與房地產(chǎn)抵押有關的估價一般也要有執(zhí)照，但其它房地產(chǎn)評估沒有要求一定要有牌照。
估價師考牌制度各州有所區(qū)別，現(xiàn)將紐約州有關房地產(chǎn)估價的考牌制度簡單介紹如下：
- 估價師的分級及業(yè)務范圍
估價人員的級別由高到低和所允許從事的業(yè)務范圍為：
1、特許總估計師（Certified General Appraiser）：可以評估所有的房地產(chǎn)業(yè)務。
2、特許住宅估價師(Certified Residential Appraiser)：可以評估四個單位（包含四個單位）以下的任何住宅。
3、持牌房地產(chǎn)估價師(Licensed Real Estate Appraiser)：可以估價一至四個單位，轉讓價值低于25萬的住宅房地產(chǎn)。
4、估價師助理牌照(Appraiser Assistant License)：估價助理必須在持牌估價師或特許估價師手下工作，估價報告要由持牌估價師（或特許估價師）出具。
- 考牌資格要求：
1、有關估價的必修課程
R-1房地產(chǎn)估價介紹30小時
R-2估價原理與程序30小時
R-3實用住宅估價—案例分析30小時
R-4利潤資本化方法與技巧15小時
G-1收入型房地產(chǎn)介紹30小時
G-1收入型房地產(chǎn)估價30小時
G-3實用收入型房地產(chǎn)估價30小時
附加職業(yè)道德與職業(yè)標準15小時
估價師助理和持牌房地產(chǎn)估價師必須修完R-1，R-2共60個小時的專業(yè)課程，和15個小時的附加課程；特許房住宅估價師必須完成R-1、R-2、R-3、R-4共105小時的專業(yè)課程和15小時的附加課程；特許總估價師必須修完R-1、R-2、G-1、G-2、G-3共150個小時的專業(yè)課程和15個小時的附加課程。
2、關于實踐經(jīng)驗的要求
除估價師助理無實踐經(jīng)驗的要求外，其他估價師要有二年全職房地產(chǎn)估價經(jīng)驗，并取得240分以上（分數(shù)計算方法見三）。特許總估價師的240分中，有180分必須來自綜合性房地產(chǎn)估價，其它牌照的估價師必須至有180分來自住宅估價。
3、考試
與經(jīng)紀牌一樣，牌照考試和發(fā)牌由州務部執(zhí)照處（the New York Department of State, Division of Licensing Service）組織和核發(fā)，考試內(nèi)容由執(zhí)照處會同州房地產(chǎn)理事會確定。考試費為50美元，牌照費為250美元。
- 估計實踐經(jīng)驗計分辦法
- 計分表
（1）住宅估價
單戶型住宅1分
2-4戶型住宅2分
1-4戶型住宅空地0.5分
小于100英畝帶住宅的農(nóng)場2分
（2）綜合性估價
100英畝以上的農(nóng)場3分
未開發(fā)大片土地3分
多戶型住宅用地3分
工、商業(yè)用地3分
5-12戶型住宅6分
13戶型以上住宅（未竣工的工程加2分）8分
單租戶辦公樓、零售商店、服務中心、倉庫等6分
多租戶辦公樓、商業(yè)中心、酒店、倉庫等到10分
制造工廠8分
醫(yī)院、學校、教堂、政府建筑等機構房地產(chǎn)8分
- 計分辦法
申請人員要向州政府提供證明文件證明自己從事了某項估價工作和所起作用的比重。如果申請人所完成的工作比重占該估價項目工作量的75%以上，則可以取得計分表所規(guī)定的分數(shù)，如果所占比重低于75%但高于25%，則按比例計分，如果比重低于25%，則不算分數(shù)。估價項目的復核人員按25%的比例計分。
- 牌照更新
房地產(chǎn)估價牌照有效期兩年，兩年后要申請更新，申請人要參加20個小時的繼續(xù)教育（或者重新參加考試），并重新繳交牌照費250元。
（五）房地產(chǎn)估價理事會
1、估價理事會的組成
房地產(chǎn)估價理事會是房地產(chǎn)估價從業(yè)人員的行業(yè)管理組織。紐約州房地產(chǎn)估價理事會由9名成員組成，6名為房地產(chǎn)估價師，3名為公眾人士。9名成員中，3名由州長任命，其中包括1名公眾人士；2名由參議院主席任命，其中包括1名公眾人士；2名由眾議院議長任命，其中也包括1名公眾人士；最后2名成員由公議院和參議院少數(shù)派領袖各任命1名。理事會理事任期5年。
2、房地產(chǎn)估價理事會的職責
- 執(zhí)行《房地產(chǎn)估價牌照法》，制定有關房地產(chǎn)估價的條例和行業(yè)規(guī)則。
- 制定有關估價師的教育水準、實踐經(jīng)驗等資質要求和考試規(guī)則等。
- 審查房地產(chǎn)估價師資質考試的教學內(nèi)容和考試內(nèi)容。
- 審查估價申請人的資格。
- 制定有關指導規(guī)則，統(tǒng)一規(guī)范估價報告的內(nèi)容和格式。
- 制定有關房地產(chǎn)估價的技術標準。