國外房地產(chǎn)市場地價與房價的關(guān)系
一、發(fā)達(dá)國家地價與房價關(guān)系概述
根據(jù)不同國家和地區(qū)的人口密度、宏觀調(diào)控政策的不同，各地區(qū)地價占房價的比重相差比較懸殊，從20%到80%不等。一般而言，歐美國家的比重較低而東南亞、東北亞國家的比重較高。
1、美國地價與房價的關(guān)系
美國房價構(gòu)成一般包括生地取得費(fèi)、土地開發(fā)平整費(fèi)、建筑設(shè)計費(fèi)、房屋建造費(fèi)、金融成本等等。美國地價占房價的例比較低，長期徘徊在20—30%之間，而房屋建造成本(包括建筑成本與金融成本等)比較高，約占房價的50—70%。據(jù)美國住房建筑者協(xié)會對住房建造成本的調(diào)查，自20世紀(jì)中葉以來，地價所占比重一直處于緩慢上升狀態(tài)，至20世紀(jì)末，約為28%。較低的比例一方面與其相對比較充足的土地資源有關(guān)，另一方面與與其貸款政策有更大的關(guān)系。銀行一般情況下在地價超出不動產(chǎn)總售價的25—30%時不會貸款給開發(fā)商。但是，在土地利用控制較嚴(yán)、取得土地與建筑許可較難，同時經(jīng)濟(jì)相對繁榮，城市人口增加較快(外來人口遷入)并且整體環(huán)境適于居住的地區(qū)，地價占房價的比重則比較高，如美國加利福尼亞州城市地價比美國其它的城市高，地價在房價中的比例也達(dá)到了30—50%。但是，由于銀行的嚴(yán)格控制，市中心地價較高地區(qū)往往不得不修建高品質(zhì)、高造價的商業(yè)、商務(wù)建筑，鮮有住宅出現(xiàn)，這在客觀上推動了美國城市發(fā)展住宅郊區(qū)化的情況。
2、英國、瑞典等歐洲國家地價與房價的關(guān)系
自70年代以來，英國的住房價格一直在增長，基本上維持了住房價格增長速度略高于個人可支配收入增長速度的態(tài)勢。英國住房價格主要受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期，住房價格的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過個人可支配收入的增長速度。住房價格增長原因主要與收入的增長、寬松的抵押貸款制度以及人口增長等因素有關(guān)。除經(jīng)濟(jì)因素之外，英國的房地產(chǎn)市場也深受城市規(guī)劃的影響。英國城市規(guī)劃的主要特點(diǎn)是在城市周圍建立綠帶以限制城市無節(jié)制擴(kuò)展，同時改善城市生態(tài)環(huán)境。這一政策對城市發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生了獨(dú)特的影響，客觀上抬升了地價水平。在倫敦等大城市，地價占房價的比例已達(dá)到甚至超過40%。因此英國在整體對房地產(chǎn)需求下降的情況下仍維持了房價上漲的態(tài)勢。而最近的研究表明，由于開發(fā)商開始利用增加建筑密度等方式規(guī)避較高的地價，因此英國的房價水平與地價的相關(guān)性正越來越低，房價的發(fā)展主要受整體收入水平左右。
而在地廣人稀的國家如瑞典，地價水平則比較低。在其首都斯德哥爾摩，地價約占房價的20—25%。根據(jù)瑞典中央統(tǒng)計局的統(tǒng)計，近年來住房質(zhì)量(如高質(zhì)量的廚房與供熱系統(tǒng)，墻壁與窗戶質(zhì)量等)與娛樂設(shè)施是影響瑞典房價的主要因素，它們約占住房價格構(gòu)成的75%，土地成本約占住房價格構(gòu)成的20%，約5%的住房價格來源于社區(qū)公共設(shè)施狀況。
3、韓國、日本、新加坡等國家的地價與房價關(guān)系
韓國主要城市地價增長率遠(yuǎn)高于其GNP(國民生產(chǎn)總值)的增長率和批發(fā)物價上升率，主要原因是韓國隨著工業(yè)化、城市化的快速發(fā)展以及人口的快速增長，土地需求量增加迅速。另外，土地投機(jī)現(xiàn)象也導(dǎo)致了地價的大幅上升。為控制城市的平面規(guī)模擴(kuò)大，防止城市的無限擴(kuò)張，韓國的各主要城市也基于英國的城市規(guī)劃模型引進(jìn)了綠帶與開發(fā)限制區(qū)域制度。由于人口的快速增長與城市規(guī)劃的約束，其主要城市如漢城的土地價格非常貴，一些研究表明，漢城地價在房價的比例達(dá)到50—65%。其它主要城市的地價占房價的比例也較高，一般都達(dá)到50—60%，除宏觀經(jīng)濟(jì)、人口等因素的帶動外，綠帶與開發(fā)限制區(qū)域制度也是其主要原因之一。
在高度城市化的國家日本，城市人口約占總?cè)丝诘?5%。因此日本一些大中城市如東京、大阪、橫濱等人口十分擁擠，加上發(fā)達(dá)的工商業(yè)與有限的土地資源，使日本城市地價成為世界最高的地價區(qū)之一。在日本房地產(chǎn)價值主要由地產(chǎn)價值決定，土地之上的建筑物價值一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地價值，房地產(chǎn)的增值主要來源于土地增值。因此在日本許多城市，公司企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)商在購得土地之后，往往要把土地之上的建筑物拆除，以開拓出足夠的土地空間，盡管有時候這些建筑物才使用不到幾年，這也是日本一些城市建筑物都比較新的原因之一。據(jù)日本通產(chǎn)省與日本銀行1998年的調(diào)查，日本各主要城市地價在房價中的比例都比較高，地價約占房價的60—75%，尤其是東京，地價在房價中的比例更高達(dá)65—80%。
新加坡的地理空間狹小和人口密集之間的矛盾導(dǎo)致其地價很高。據(jù)新加坡建屋發(fā)展局與建筑業(yè)發(fā)展局的統(tǒng)計，目前新加坡地價占房價的比重約為50—55%，相比過去的60—70%，狀況已有了較大改善。除了通過采取劃撥土地、提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施、允許開發(fā)商以無息分期付款方式分若干年攤還土地價格、提供住房發(fā)展貸款等政策鼓勵開發(fā)商參與住房開發(fā)外，為充分利用土地，降低地價在房價中的比例，新加坡政府還鼓勵開發(fā)高層住宅，在降低土地成本的同時，它還采取了許多措施降低建筑成本，如改善承包商的工地管理，確?；窘ㄖ牧系某浞止?yīng)和使用廉價的建筑勞動力資源，以及鼓勵提高建筑業(yè)的機(jī)械化程度等，使建筑成本一直處于一個較低的水平上。
二、結(jié)論與啟示
通過國外地價與房價的情況也可以發(fā)現(xiàn)：
1、土地價格也受供求關(guān)系的影響，因此高速發(fā)展的大城市地價抬升屬于正?，F(xiàn)象。相對于國外更發(fā)達(dá)、人口密度更高的地區(qū)，天津市目前地價占房價的比例仍保持在可以接受的范圍內(nèi)。
2、地價與房價之間有著重要的關(guān)系，但是其聯(lián)系并非絕對保持線性?？梢钥闯?，對城市的理性規(guī)劃往往會導(dǎo)致地價的上升，這是城市合理發(fā)展必然的代價。在地價上升，建安成本居高不下的情況下，也可以通過加強(qiáng)管理，增強(qiáng)建筑機(jī)械化程度，簡化土地取得程序以降低成本。
當(dāng)然，與我國相比，以上國家的土地價格的成因有一個顯著差別，即這些國家的土地均屬于私有，國家利用地價對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的機(jī)會較少。而中國國內(nèi)情況則相反。隨著招、拍、掛土地出讓市場逐漸成熟，市場機(jī)制將在土地出讓環(huán)節(jié)占據(jù)主導(dǎo)地位。政府除利用土地進(jìn)行調(diào)控外，還參與土地升值帶來的收益分配。因此，國外高度市場化的土地及房產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對于完善我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也具有積極的借鑒意義。
《中原地產(chǎn)市場研究》(文/鄧旸)
資料來源：《國外地價與房價關(guān)系及啟示》 張文立 蔣立紅 《海外房地產(chǎn)市場掃描》