國(guó)外貸款購(gòu)房情況一瞥 看國(guó)外怎么抑制房?jī)r(jià)問(wèn)題
法國(guó)公布的一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告顯示,現(xiàn)在59%的法國(guó)人擁有自己的住房,35%的人租房住,6%的人住房免費(fèi)。法國(guó)控制房?jī)r(jià)的有效做法是對(duì)房產(chǎn)所有者征收重稅。購(gòu)房者不僅要向政府繳納高額的地皮稅，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費(fèi)。另外，法國(guó)還征收很高的遺產(chǎn)稅，這讓作為遺產(chǎn)重要組成部分的房產(chǎn)價(jià)值縮水。
法國(guó)：調(diào)高貸款利率抑制過(guò)熱投資
和世界許多國(guó)家一樣，法國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格也存在上漲問(wèn)題，但進(jìn)入2007年，法國(guó)房?jī)r(jià)漲幅明顯降低，有報(bào)道說(shuō)，目前法國(guó)的房?jī)r(jià)與居民收入基本保持相對(duì)平衡。今年初，法國(guó)公布的一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告顯示,現(xiàn)在59%的法國(guó)人擁有自己的住房,35%的人租房住,6%的人住房免費(fèi)；有95%的法國(guó)人認(rèn)可自己當(dāng)前的居住狀況。
業(yè)內(nèi)分析人士指出，房?jī)r(jià)得到有效控制得益于法國(guó)完備的社會(huì)福利制度和稅收制度，其中廉租房制度是法國(guó)政府調(diào)控房?jī)r(jià)的最有效手段。法國(guó)政府規(guī)定，人口超過(guò)5萬(wàn)的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20％，否則將受到處罰。廉租房的建設(shè)資金主要由各級(jí)政府和部分大企業(yè)共同籌集,來(lái)自政府的資金一般為70%，房屋建成后交給地方的廉租房管理辦公室管理。
由于廉租房的租金通常只有市場(chǎng)價(jià)格的1/3,這就使低收入居民首先選擇租房而不是買(mǎi)房。目前約有1/6的法國(guó)人居住在廉租房，從而降低了市場(chǎng)上對(duì)住房的需求，同時(shí)也對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起了一定作用。值得一提的是,廉租房租金雖然便宜,
但廉租住房并不是劣質(zhì)工程，在電力配套方面,廉租房標(biāo)準(zhǔn)要高于社會(huì)普通住房，在二氧化碳排放以及節(jié)水方面,廉租房也均優(yōu)于社會(huì)普通住房,有40%的廉租房被評(píng)為“環(huán)境優(yōu)秀住房”。
為防止投機(jī)者擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)，法國(guó)控制房?jī)r(jià)的另一個(gè)做法是對(duì)房產(chǎn)所有者征收重稅。在法國(guó)，購(gòu)房者不僅要向政府繳納高額的地皮稅，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費(fèi)。另外，法國(guó)還征收很高的遺產(chǎn)稅，這讓作為遺產(chǎn)重要組成部分的房產(chǎn)價(jià)值縮水。高稅收加重了購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)和使用過(guò)程中的負(fù)擔(dān)，而那些想通過(guò)倒房賺錢(qián)的人的成本也大幅增加。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是法國(guó)人投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域。
第三個(gè)控制房?jī)r(jià)的辦法是連續(xù)加息。據(jù)報(bào)道，法國(guó)短期貸款利率2006年初為2.75％，今年6月上調(diào)至4.20％；10年期貸款利率也從一年前的3.28％上調(diào)至4.15％。短期貸款利率上調(diào)增加了商業(yè)貸款的成本，從而有效地控制了房地產(chǎn)投資過(guò)熱。長(zhǎng)期貸款利率上調(diào)則增加了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，部分降低了對(duì)住房的需求。
許多法國(guó)人認(rèn)為，與其為買(mǎi)房背上沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)不如租房住，而且還可以保證資金支配的靈活性，將錢(qián)用于其他領(lǐng)域以提高生活質(zhì)量。
墨西哥：努力減輕還貸人負(fù)擔(dān)
購(gòu)房貸款利率隨收入減少而降低
墨西哥是一個(gè)貧富懸殊比較嚴(yán)重的國(guó)家，如何解決中低收入人口的住房問(wèn)題成為影響社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)鍵。墨西哥《住房法》最根本的目的是幫助最貧困人員獲得居住權(quán)，并具體規(guī)定：建立政府和私人機(jī)構(gòu)之間的協(xié)作機(jī)制；簡(jiǎn)化低收入人口貸款和儲(chǔ)蓄手續(xù)；方便企業(yè)獲得建造福利住房的土地；抑制高檔住宅的開(kāi)發(fā)等。
根據(jù)墨西哥勞動(dòng)法，勞動(dòng)者的社會(huì)保險(xiǎn)資金來(lái)源于政府撥款、私營(yíng)企業(yè)主為勞動(dòng)者支付的福利費(fèi)以及勞動(dòng)者工資中繳納的福利費(fèi)，而這些款項(xiàng)中都有一定比例的住房基金?！叭珖?guó)勞動(dòng)者住房基金”的資金除來(lái)自以上外，經(jīng)濟(jì)支持主要通過(guò)優(yōu)惠低息貸款。
墨西哥的經(jīng)濟(jì)適用房
它的經(jīng)濟(jì)支持首先是面向最低收入階層，支持他們建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，這種住房大多集中在郊區(qū)有專(zhuān)門(mén)汽車(chē)線(xiàn)路附近。一戶(hù)住房建筑面積基本在40平方米到50平方米之間。第二是面向中等收入家庭。第三是面對(duì)有能力從其他途徑得到貸款的中等收入家庭。為防止投機(jī)商炒房，政府規(guī)定只有在“全國(guó)勞動(dòng)者住房基金”機(jī)構(gòu)注冊(cè)的正式職工才可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋，同時(shí)對(duì)申請(qǐng)人的資格進(jìn)行嚴(yán)格審查。國(guó)家對(duì)超低收入階層還實(shí)行梯級(jí)利率制度，即在一定收入水平線(xiàn)以下，購(gòu)房貸款利率隨收入減少而降低，從而減輕還貸負(fù)擔(dān)。
另外，政府還采取具體措施限制高檔住宅的開(kāi)發(fā)。據(jù)報(bào)道，2005年墨西哥政府上調(diào)了高檔住宅土地使用許可申請(qǐng)費(fèi)和抵押貸款利率，并控制貸款規(guī)模，而且還提高了產(chǎn)權(quán)評(píng)估等行政收費(fèi)和稅收標(biāo)準(zhǔn)。此外，銀行和全國(guó)性抵押貸款機(jī)構(gòu)也根據(jù)房屋預(yù)定售價(jià)規(guī)定階梯式貸款利率，房?jī)r(jià)和利率成正比，以減少高價(jià)房的開(kāi)發(fā)。
積極推動(dòng)建社會(huì)福利房、成立住房合作社、實(shí)行住房?jī)?chǔ)蓄制度。
德國(guó)：貸款購(gòu)房有多種選擇
德國(guó)人的住房總體來(lái)說(shuō)并不是太緊張，德國(guó)媒體報(bào)道說(shuō)這與政府執(zhí)行的住房保障制度有直接關(guān)系。首先是積極推動(dòng)建社會(huì)福利房。社會(huì)福利房主要是解決低收入家庭的住房問(wèn)題，其主要做法是房屋投資商在自有資金達(dá)到項(xiàng)目投資的15％以上時(shí)，可向政府申請(qǐng)免息或低息（利率僅0.5％）貸款。社會(huì)福利房建成后必須出租給低收入家庭，房租標(biāo)準(zhǔn)由政府核定，一般為市場(chǎng)平均租金的一半。所有申請(qǐng)租住社會(huì)福利房者必須是低收入家庭，經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后與社會(huì)福利房經(jīng)營(yíng)商簽約租房。
第二是成立住房合作社。這是一種住房互助組織。該合作社社員要交納1萬(wàn)歐元的入社資金。合作社依據(jù)社員入社資金可從國(guó)家獲得相同數(shù)額的資金援助，同時(shí)還可爭(zhēng)取銀行等數(shù)量的低息貸款。房屋建成后社員按入社先后順序租住。合作社所收房租用以?xún)斶€貸款本息和進(jìn)行房屋維修運(yùn)營(yíng)；如果有贏利就需分配給入社股東。
第三是實(shí)行住房?jī)?chǔ)蓄制度。住房?jī)?chǔ)蓄是客戶(hù)與住房?jī)?chǔ)蓄銀行簽訂一定金額的住房?jī)?chǔ)蓄合同，按月向銀行存款，存款額達(dá)到合同金額一半時(shí)可向銀行申請(qǐng)合同全額的購(gòu)房貸款。為減輕購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，國(guó)家規(guī)定存貸款利率低于商業(yè)貸款利率且固定不變；住房?jī)?chǔ)蓄是由專(zhuān)門(mén)的銀行經(jīng)營(yíng)，所吸納的資金必須專(zhuān)款專(zhuān)用。另外，國(guó)家對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)和免稅政策，如首次簽訂住房?jī)?chǔ)蓄合同的儲(chǔ)戶(hù)，凡年儲(chǔ)蓄達(dá)到規(guī)定的金額，政府給予10%的財(cái)政補(bǔ)貼。儲(chǔ)戶(hù)不需要貸款時(shí)可自由取款，銀行不僅要支付約定的利息還給付一定的利息回報(bào)。
在歐洲，住房保障搞得最好的是荷蘭，其做法是：鼓勵(lì)高收入家庭建房；推動(dòng)中等收入家庭買(mǎi)房；幫助低收入家庭租房。
荷蘭：貸款購(gòu)房有額外收益
到過(guò)荷蘭的人，都對(duì)荷蘭人住房留下深刻印象。有媒體指出，在歐洲，住房保障搞得最好的是荷蘭，其做法是：鼓勵(lì)高收入家庭建房；推動(dòng)中等收入家庭買(mǎi)房；幫助低收入家庭租房。
長(zhǎng)期以來(lái)政府在住房市場(chǎng)中扮演了決定性的角色。早在1901年，荷蘭就出臺(tái)了《住房法》，并明確規(guī)定，政府應(yīng)為公共住房建設(shè)提供補(bǔ)貼和制定建筑規(guī)范；1974年又頒布了《租房與補(bǔ)貼白皮書(shū)》，強(qiáng)調(diào)住房政策的目標(biāo)就是為低收入階層提供合適的住房。
荷蘭政府的主要做法，首先是為解決住房嚴(yán)重短缺問(wèn)題成立住房協(xié)會(huì)，向中低收入家庭提供低租金住房，政府給住房協(xié)會(huì)補(bǔ)貼。
第二是執(zhí)行住房貸款擔(dān)保政策。荷蘭全國(guó)有3種擔(dān)?；穑阂?、社會(huì)住房擔(dān)?；穑?、中央住房基金，三、住房貸款擔(dān)?；?。
第三是稅收優(yōu)惠。荷蘭是個(gè)人所得稅率很高的國(guó)家，在住房稅收方面，國(guó)家采取住房貸款利息免征所得稅。這就是說(shuō)，貸款額度越大，個(gè)人所得稅的免稅額就越大，這一政策無(wú)形中鼓勵(lì)了高收入家庭建房。
另外，為了最大限度地消除各種風(fēng)險(xiǎn)，荷蘭把人壽保險(xiǎn)引入住房金融領(lǐng)域，通過(guò)人壽保險(xiǎn)為銀行提供保險(xiǎn)。因荷蘭執(zhí)行住房貸款利息和人壽保險(xiǎn)收入免征所得稅政策，荷蘭金融機(jī)構(gòu)推出了把人壽保險(xiǎn)和抵押貸款捆綁在一起銷(xiāo)售的做法。借款人貸款后只按月償還貸款利息，而不需要償還貸款本金，但要購(gòu)買(mǎi)一份與抵押貸款期限相同、本金數(shù)額相等的人壽保險(xiǎn)，保費(fèi)直接打入貸款利息由借款人按月支付。貸款到期后，借款人所購(gòu)買(mǎi)的人壽保險(xiǎn)也到期，保險(xiǎn)收入正好還清貸款本金。這種貸款工具對(duì)借款人來(lái)說(shuō)可最大限度地享受免稅政策，而人壽保險(xiǎn)公司還可得到額外保險(xiǎn)分紅。對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，因借款人在貸款的同時(shí)還購(gòu)買(mǎi)了人壽保險(xiǎn)，如果貸款人因突發(fā)事件喪失還款能力，由保險(xiǎn)公司代貸款人償還貸款，從而極大地降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)。目前荷蘭大約八成以上住房貸款采用這種貸款形式。
《市場(chǎng)報(bào)》 安國(guó)章