取消預(yù)售！樓市遭遇空前一擊！
海南省樓市調(diào)控政策逆市升級。
3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》（以下簡稱《通知》），出臺多項(xiàng)新政對樓市再念“緊箍咒”。
新政對海南房地產(chǎn)市場提出了很多改革內(nèi)容，提出實(shí)施本地居民購買多套住房的限購政策，還規(guī)定海南新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。
自此，海南成為全國首個規(guī)定全面實(shí)行現(xiàn)房銷售的省份，也成為第一個在疫情沖擊下加碼調(diào)控的省份。分析人士認(rèn)為，此次海南對現(xiàn)行房地產(chǎn)限購政策加碼力度之強(qiáng)，在國內(nèi)尚屬首次。
海南出臺樓市新政
加碼調(diào)控力度
為了積極抗擊新冠肺炎疫情造成的影響，春節(jié)后多地不同程度對現(xiàn)有樓市政策加以松綁，但海南卻逆市升級房地產(chǎn)調(diào)控政策。
海南省政府在2020年3月7日召開的新聞發(fā)布會上介紹，已印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》（以下簡稱《通知》）。
《通知》提出明確總體要求、明確部門職責(zé)、落實(shí)主體責(zé)任、健全住房體系、分類精準(zhǔn)施策、規(guī)范市場秩序、落實(shí)目標(biāo)任務(wù)和加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)等方面內(nèi)容。總體上類似政策以偏緊為導(dǎo)向，進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前海南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。
其中核心內(nèi)容是建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制，并創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，以及實(shí)行本地居民多套住房限購政策和商品住房現(xiàn)房銷售制度等。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長霍巨燃表示，新冠肺炎疫情對海南房地產(chǎn)業(yè)造成了一定影響，但通過落實(shí)省政府支持中小企業(yè)共渡難關(guān)八條措施、幫助企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)七條措施和其他扶持措施，可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決困難，渡過難關(guān)，加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)，降低對房地產(chǎn)業(yè)的影響。
他強(qiáng)調(diào)，《通知》的出臺，并不是針對新冠肺炎疫情影響，放寬房地產(chǎn)市場調(diào)控，而是為了進(jìn)一步貫徹落實(shí)國家關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的要求，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成效，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，原來的調(diào)控政策繼續(xù)保持不變，并進(jìn)一步完善。
總體來看，政策繼續(xù)堅(jiān)持全域限購政策不改變。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松、政策不走樣，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。
四大核心內(nèi)容空前嚴(yán)厲
首推現(xiàn)房銷售制度
如前所述，此次出臺的樓市政策主要包括四大核心要點(diǎn)，以下為要點(diǎn)內(nèi)容及解讀。
1.首推省級現(xiàn)房銷售制度
政策：自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。按照國家《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗(yàn)收且供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。
解讀：以往現(xiàn)房銷售的政策只是部分城市零星出現(xiàn)，并未有省份大面積實(shí)施。這意味著，海南成為全國首個在省級層面要求現(xiàn)房銷售的省份。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購房者，由購房者預(yù)先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。商品房預(yù)售制度從1994年引入內(nèi)地，截止今天已經(jīng)實(shí)施超25年，目前全國期房銷售面積占總銷售面積的比重超過80%以上。
經(jīng)過25年的推進(jìn)，商品房預(yù)售也越來越備受爭議。由于購房者是先交錢再收房，所以在等待的過程中存在著很多未知的變數(shù)，而這些年屢屢出現(xiàn)的一些問題都讓購房者很受傷。比如，公攤引起的面積差距、偷工減料、交房延期、資金鏈斷裂導(dǎo)致的“爛尾樓”等等。事實(shí)上，在全域限購前的購房熱潮中，海南依賴的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)催生了大量的存量商品住宅用地和眾多招商引資項(xiàng)目配套商品住宅用地的遺留問題。
現(xiàn)房銷售對房企影響多大?海南房地產(chǎn)市場研究員羅浩在接受媒體采訪時指出，現(xiàn)房銷售對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的影響是直接導(dǎo)致資金回籠周期延長，資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)增加，從而降低其拿地投資意愿。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)房銷售制度對于房企的購地和項(xiàng)目開發(fā)會形成較大的影響。疫情沖擊之下，房地產(chǎn)企業(yè)資金本就緊張的情況下，一旦預(yù)售制取消，改為現(xiàn)房銷售，意味著預(yù)售部分資金也被縮減，資金壓力將會更大。
尤其是結(jié)合此前蘇州松綁現(xiàn)房銷售的政策，可以認(rèn)為，海南此類政策更多地是為了約束炒地等行為，通過現(xiàn)房銷售的模式，防范各類爛尾樓的出現(xiàn)。對于開發(fā)商來說，資金約束性更大，投資拿地等也會更加理性。
2.本地居民限購第三套房
政策：《通知》明確本地居民購買多套住房的限購政策。具體來看，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。
解讀：嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類規(guī)定有助于規(guī)范當(dāng)前購房行為，也是在此前對外來人口限購以后，對省內(nèi)戶籍人口等提出的收緊性政策。尤其是此前海南省出臺人才落戶政策等，各類戶籍人口數(shù)量在增加。從落實(shí)人才購房政策、鞏固房住不炒精神等角度出發(fā)，也需要明確本地戶籍人口的購房政策。
事實(shí)上，此前海南省大部分市縣對原本地戶籍購房沒有過多限制，僅對在2018年4月22日之后新遷入戶籍的居民家庭，限制購買1套商品住房。
3.創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房
政策：健全住房保障與供應(yīng)體系?！锻ㄖ诽岢霭l(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類住房。
對于以上四類住房，海南省住建廳廳長霍巨燃解釋道，對困難群眾主要通過公共租賃住房、安居型商品住房進(jìn)行保障，符合條件的引進(jìn)人才可以申請公共租賃住房或安居型商品住房。公共租賃住房對城鎮(zhèn)低保住房困難家庭免收租金；對低收入住房困難家庭減免租金；對其他符合條件的保障對象，租金原則上不超過市場平均租金的50%。
解讀：政策明確了安居型商品住房的建設(shè)制度也點(diǎn)明了實(shí)質(zhì)。海南通過發(fā)展安居型商品住房，來滿足居民家庭基本住房需求。安居型商品住房是保障型住房的一種，和當(dāng)前海南自貿(mào)區(qū)、自由港的建設(shè)有很大的關(guān)系。另外安居房制度的推出，也體現(xiàn)了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向，對于今年全國各地住房制度改革尤其是住房產(chǎn)品的創(chuàng)新等有較為明顯的啟發(fā)意義。
4.建立城市主體責(zé)任制
政策：各市縣對本地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展負(fù)主體責(zé)任，要避免將住房作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長的工具和手段，堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。要制定“一城一策”工作方案，提出年度調(diào)控目標(biāo)和具體政策措施，努力使地價(jià)、房價(jià)、房租水平保持在合理區(qū)間，確保實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。對各市縣年度調(diào)控目標(biāo)落實(shí)情況，每年進(jìn)行考核。
解讀：海南成為第一個以文件落實(shí)強(qiáng)調(diào)“城市主體責(zé)任制”的省份。嚴(yán)躍進(jìn)表示，各地都在提落實(shí)城市主體責(zé)任，但動靜都不太大，今年或都會在這一點(diǎn)上加以強(qiáng)化。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場主要是兩項(xiàng)工作。第一個是要防范這個價(jià)格炒作，繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”。第二個房地產(chǎn)市場要保持平穩(wěn)，要積極應(yīng)對新冠肺炎疫情帶來的影響。對地方政府來說，主體責(zé)任的兩個任務(wù)就是要防范市場波動，既要防范價(jià)格過快上漲，又要防止過快下降，也就是要求地方政府促平穩(wěn)，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)施近兩年
“全域限購”政策成效明顯
據(jù)海南省住建廳廳長霍巨燃介紹，海南省自2018年4月22日實(shí)施“全域限購”政策以來，房地產(chǎn)調(diào)控成效明顯，基本達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
來看一看2018年4月海南出臺的一系列調(diào)控政策：
2018年3月31日，在海南即將進(jìn)入傳統(tǒng)樓市銷售淡季時，海南頒布了“史上最嚴(yán)調(diào)控”的“房八條”，加碼限購政策；
2018年4月16日，海南發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要求的通知》，要求重點(diǎn)打擊惡意炒作、哄抬房價(jià)行為，對違規(guī)者給予“最嚴(yán)厲的處罰”，直至清出海南市場，并明確對量價(jià)上漲過快的市縣將進(jìn)行約談。
2018年4月20日，海南出臺《關(guān)于調(diào)整住房公積金有關(guān)政策的通知》，規(guī)定職工家庭購買首套新建住房的，公積金貸款最低首付款比例由20%提升至30%。
2018年4月22日晚間，海南省決定在既有限購政策的基礎(chǔ)上實(shí)施“全域限購”，非本省戶籍居民家庭在海南購買住房，至少須提供一名家庭成員在該省累計(jì)24個月及以上個稅或社保繳納證明；而自該通知發(fā)布后戶籍遷入海南省的居民家庭，在滿足上述條件的同時，只能購買一套住房。
這些調(diào)控也獲得了顯著成效。今年1月17日，霍巨燃預(yù)計(jì)2019年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價(jià)保持在1.5萬元/平方米左右，價(jià)格基本平穩(wěn)。
2019年海南全省生產(chǎn)總值增長5.8%,剔除房地產(chǎn)業(yè)后增長6.3%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。固定資產(chǎn)投資與地區(qū)生產(chǎn)總值比例下降12.4個百分點(diǎn)至59.6%。非房地產(chǎn)投資占比58.4%，提高6.9個百分點(diǎn)。
事實(shí)上，進(jìn)入2019年下半年，隨著一系列戶籍、人才等政策的發(fā)布，引發(fā)海南將放開樓市全域限購的各種猜測。此次《通知》的出臺，則表明海南擺脫對房地產(chǎn)依賴的決心并未改變。