中國房地產(chǎn)評估行業(yè)的問題與解決措施
內(nèi)容摘要：我國房地產(chǎn)估價行業(yè)從無到有，伴隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展而逐漸成 長起來，但當(dāng)今我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展仍落后世界先進(jìn)國家許多，本文從我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的現(xiàn)狀入手，全面分析了當(dāng)今我國房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題，并提出了可行性的解決措施。
引言：隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的 新的增長點(diǎn)，但同時房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險和房地產(chǎn)市場紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。房地產(chǎn)評估不僅對房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)權(quán)益有關(guān)，乃至對整個經(jīng)濟(jì)都有重要作用。我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在還存在著諸多問題，國外許多先進(jìn)的評估體系值得業(yè)內(nèi)工作者去學(xué)習(xí)，以及我們自身仍有許多需要改進(jìn)的方面，完善我國房地產(chǎn)評估體系，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的作用。
一、中國房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題
（一）、對抵押物價值過高評估 一般認(rèn)為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實(shí)際價值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險。
（二）、不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險 這一方面主要是由于評估師或評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款評估認(rèn)識不夠深刻、評估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評估時忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時該房地產(chǎn)的價值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?/SPAN>
（三）、忽視抵押貸款項目的可行性評估 房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評估值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此。
（四）、評估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬 在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評估機(jī)構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。 三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機(jī)構(gòu)對貸款客戶進(jìn)行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評估機(jī)構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實(shí)際中，評估機(jī)構(gòu)往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機(jī)構(gòu)的封殺。
（五）、估價師隊伍素質(zhì)參差不齊 在抵押評估事務(wù)中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實(shí)際操作中，評估師或評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進(jìn)行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，然而評估師或評估機(jī)構(gòu)并不會承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會把評估機(jī)構(gòu)告上法庭。
（六）、制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性 雖然房地產(chǎn)評估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級階段，很多房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務(wù)；有的機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng)，評估人員素質(zhì)有待提高；有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評估，不顧誠信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評估的真實(shí)性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟(jì)損失?？偟恼f來，房地產(chǎn)評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。
二、房地產(chǎn)評估行業(yè)所存在問題的解決措施
(一)、評估理論和評估方法方面
1、借鑒國外的評估理論和方法：
中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。
2、對現(xiàn)有評估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善 ：
在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因為一般規(guī)定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場可能發(fā)生了很大的變化，若這時候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進(jìn)行處置，抵押物的現(xiàn)值與評估價值就會存在相當(dāng)?shù)牟町悺?/SPAN>
(二)、評估師隊伍建設(shè)方面
1、嚴(yán)格評估師行業(yè)準(zhǔn)入：
要確立非常嚴(yán)格的高級估價師專業(yè)資格考試和注冊條件。要改變現(xiàn)行估價師執(zhí)業(yè)資格的考試和注冊條件偏寬的做法，其中考試條件要增加每一個等級估價人員的相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估實(shí)務(wù)的年限，一般應(yīng)增加2－3年，筆試內(nèi)容涉及業(yè)務(wù)面要寬，要增加面試，注冊時要提供2－3份有代表性的評估報告。 2、加強(qiáng)評估人員對銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)知：
評估人員對銀行抵押貸款安全性負(fù)有的責(zé)任決定了評估人員除了掌握評估理論和方法，還必須對銀行抵押貸款業(yè)務(wù)有足夠深的了解，一般來說包括還款計劃、權(quán)利義務(wù)以及有關(guān)手續(xù)及費(fèi)用等-一項內(nèi)容。
(三)、評估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會方面
1、制定和完善房地產(chǎn)評估相關(guān)制度：
隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的抵押評估量也迅速增加。據(jù)統(tǒng)計，專業(yè)評估機(jī)構(gòu)抵押評估業(yè)務(wù)量已占日常業(yè)務(wù)量的60％以上，評估機(jī)構(gòu)和評估師在抵押評估中負(fù)有重大的社會責(zé)任。但是許多評估機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量低劣，出具不負(fù)責(zé)任的評估報告，其重要原因就在于評估制度的缺失田。因而制定和完善房地產(chǎn)評估相關(guān)制度成為評估行業(yè)主管部門最重要的任務(wù)。
2、加強(qiáng)評估行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)一建設(shè)：
由于領(lǐng)導(dǎo)房地產(chǎn)評估行業(yè)的各部門的評估標(biāo)準(zhǔn)和評估程序不統(tǒng)一，這樣就容易造成對同一標(biāo)的物的評估結(jié)果差異較大，使得房地產(chǎn)評估的權(quán)威性弱化。因此當(dāng)前重要任務(wù)之一就是加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)一建設(shè)。
3、杜絕行業(yè)壟斷行為，提倡公平競爭，切實(shí)保證機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性當(dāng)前的房地產(chǎn)評估市場中，相當(dāng)一部分評估機(jī)構(gòu)是由當(dāng)初的政府機(jī)構(gòu)脫鉤改制成立的，這些評估機(jī)構(gòu)在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關(guān)系，通過這層關(guān)系評估機(jī)構(gòu)能夠相對容易的獲得評估業(yè)務(wù)，甚至壟斷市場。評估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會應(yīng)該盡快通過完善制度，杜絕行業(yè)壟斷，提倡公平競爭，促進(jìn)行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會和評估機(jī)構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動。 (四)、銀行抵押貸款估價管理方面
1、加強(qiáng)對抵押評估報告以及出具報告相關(guān)評估機(jī)構(gòu)的審核：
中國的銀行對抵押物的評估價值尚未建立有效的審核制度，對評估結(jié)論的內(nèi)涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當(dāng)?shù)脑u估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單的依照評估值打個折扣。
2、合理選擇評估機(jī)構(gòu)，共享評估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證資源：
評估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系是在評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少面臨的風(fēng)險設(shè)置的一系列保證評估質(zhì)量的組織模式。銀行在房地產(chǎn)貸款過程中，有必要了解和擁有評估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，指定資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)水平好的評估機(jī)構(gòu)，并與評估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險創(chuàng)造條件嗍。
三、總結(jié)： 房地產(chǎn)評估在我國是一個新興的行業(yè)，它推動房地產(chǎn)評估在理論研 究和實(shí)際運(yùn)作方面都取得了可喜的成就。 隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種問題也接踵而至。我們在取得成就的同時，更要認(rèn)清房地產(chǎn)評估行業(yè)目前的現(xiàn)狀、所面臨的問題，在實(shí)際運(yùn)用中合理的應(yīng)對，積極尋求解決措施，促進(jìn)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)、乃至整個評估行業(yè)平穩(wěn)、較快的發(fā)展。
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