大成文章－加油站土地估價的探討
加油站土地估價的探討
——四川大成房地產(chǎn)土地評估有限公司
加油站作為一種商服用地，在我國現(xiàn)階段實(shí)際土地利用中具有明顯的特殊性，即有明顯的超額壟斷利潤，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，對于具有壟斷性質(zhì)的用地，評估中應(yīng)考慮壟斷地租的修正。在加油站等具有超額壟斷利潤特殊用地實(shí)際評估操作中（如抵押、作價出資等）基本采用的評估方式是采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法與收益還原法進(jìn)行評估，在收益還原法評估中往往是采用扣除特許經(jīng)營權(quán)費(fèi)用的方式進(jìn)行壟斷地租的修正，這種評估方式就估價原理和估價原則看看似完全合理的，但是就目前就國內(nèi)外不動產(chǎn)評估理論和我國現(xiàn)實(shí)國情看，存在較大問題：一是：不動產(chǎn)價值的本質(zhì)是不動產(chǎn)權(quán)益（包括權(quán)力、利益和收益），權(quán)益價值不可分割的部分或權(quán)益是不能割裂的，如一個賓館的大堂，一個保齡球館的一個球道，一個高爾夫球場的一個球洞是不能單獨(dú)評估作價進(jìn)行抵押或進(jìn)行其他經(jīng)營運(yùn)作，因?yàn)橘e館的大堂、保齡球館的一個球道、高爾夫球場的一個球洞離開賓館、保齡球館、高爾夫球場這些整體運(yùn)作，就毫無使用價值，反過來，附著于不動產(chǎn)的不可分割的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入不動產(chǎn)總價進(jìn)行抵押或進(jìn)行其他經(jīng)營運(yùn)作，如加油站離開了特許經(jīng)營權(quán)就不成其為“加油站”，其土地使用價值將大打折扣。同時在加油站的整體資產(chǎn)價值中，土地和特許經(jīng)營權(quán)是加油站收益的根本基礎(chǔ)，土地座落決定加油站的區(qū)位，包括臨道路類型（或者說所臨道路機(jī)動車通行量）、車輛進(jìn)出的方便度、區(qū)域加油站布局密度間距、安全限制等，也就是決定了加油站的收益多少，而特許經(jīng)營權(quán)是實(shí)現(xiàn)這種收益的充要條件，二者密不可分，因此就一具體加油站看土地與特許經(jīng)營權(quán)是不可割裂的權(quán)益。在加油站抵押、作價出資等日常性評估中我們認(rèn)為不應(yīng)剝離特許經(jīng)營權(quán)收益（或者說壟斷收益），否則對貸款金融機(jī)構(gòu)和合資者就存在較大風(fēng)險，因?yàn)榫鸵痪唧w加油站看，特許經(jīng)營權(quán)是不可分離的，但特許經(jīng)營權(quán)權(quán)益本身是無形的，它可以分離異地附著土地經(jīng)營。至于加油站土地評估采用扣除特許經(jīng)營權(quán)費(fèi)用的方式是否就剝離了壟斷地租？就目前看，答案是否。比如西方發(fā)達(dá)國家零售業(yè)比較流行連鎖加盟（最近我國也逐步流行起來），給一定加盟費(fèi)，就可利用某品牌店的“品牌、管理”等進(jìn)行經(jīng)營，但在西方國家較充分的市場競爭條件下，零售業(yè)利潤率比較趨近一致，品牌連鎖加盟帶來的超額利潤趨近加盟費(fèi)，因此特許經(jīng)營權(quán)是否等同于壟斷地租要看市場是否充分競爭，而目前我國加油站主要集中在中石油和中石化兩集團(tuán)經(jīng)營，根據(jù)《國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會關(guān)于規(guī)范加油站特許經(jīng)營的若干意見》（國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2002]631號）：“一、加油站特許經(jīng)營，是指特許人通過簽訂合同將有權(quán)許可他人使用的與加油站經(jīng)營有關(guān)的商號、注冊商標(biāo)、專有技術(shù)、經(jīng)營模式、經(jīng)營技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等授予其他加油站使用，被授權(quán)的加油站按照合同約定在統(tǒng)一特許經(jīng)營體系下從事成品油零售經(jīng)營及相關(guān)服務(wù)，并向授權(quán)企業(yè)支付相應(yīng)費(fèi)用。其中，授予他人特許經(jīng)營權(quán)的企業(yè)為特許人，被授予使用特許經(jīng)營權(quán)的加油站稱為被特許人。”、“三、加油站特許人為中石油公司、中石化公司及其授權(quán)的子公司（企業(yè)名單見附件）。子公司按照母公司授權(quán)范圍在各地開展加油站特許經(jīng)營活動。”，由此可見，在中國中石油公司、中石化公司是對加油站特許經(jīng)營權(quán)具有壟斷作用的，許經(jīng)營權(quán)費(fèi)用確定具有明顯“人為性”，實(shí)際上特許經(jīng)營權(quán)加盟交易也非常少，遠(yuǎn)非市場充分競爭的結(jié)果，也即現(xiàn)階段看，特許經(jīng)營權(quán)費(fèi)并不等于壟斷地租。因此我們認(rèn)為對于加油站抵押貸款、作價入股等日常性的評估中不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營權(quán)價值，對于其他評估目的或評估背景下加油站土地評估應(yīng)根據(jù)特定目的、背景條件具體分析是否含許經(jīng)營權(quán)價值。下面就加油站土地評估中一些操作上需要注意的技術(shù)要點(diǎn)及一些特定評估目的的操作作一些探討：
一、抵押、作價入股目的的評估中的價格定義和評估方法的選擇。
據(jù)前述，在加油站土地抵押貸款、作價入股等日常性的評估中，我們主張不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營權(quán)價值，因此在土地價格定義除
了估價對象宗地的權(quán)力狀況、用途、容積率、使用年期、開發(fā)程度、估價基準(zhǔn)日等六大基本要素外，應(yīng)將加油站的特許經(jīng)營權(quán)因素納入宗地的價格定義中，并應(yīng)在土地估價結(jié)果一覽表中“土地估價結(jié)果的限定條件”、“其它需要說明的事項”予以披露和說明。在評估方法選擇上考慮目前我國加油站土地交易案例很缺乏的事實(shí)，方法上一般可選取收益還原法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，在城鎮(zhèn)定級范圍之外的農(nóng)村偏遠(yuǎn)地區(qū)，也可選取成本逼近法?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本逼近法在具體評估修正中應(yīng)加上特許經(jīng)營權(quán)價值，特許經(jīng)營權(quán)價值可用取得特許經(jīng)營權(quán)的費(fèi)用來替代。當(dāng)然由于在我國目前特許經(jīng)營權(quán)費(fèi)與壟斷地租有較大差異，因此在評估結(jié)果確定上應(yīng)以收益還原法測算結(jié)果為主導(dǎo)。
二、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法在加油站土地評估中應(yīng)用的探討
基準(zhǔn)地價是土地評估中比較常用的一種方法，但目前我國各地基準(zhǔn)地價基本上只是有商服、住宅、工業(yè)三大類用地基準(zhǔn)地價及其修正體系，很少細(xì)分到有加油站特殊商服用地基準(zhǔn)地價及其修正體系，由于影響加油站用地收益的因素較一般商服用地（如商場、店鋪）影響因素差異很大，有些影響因素甚至作用完全是相反的，如聚集規(guī)模，對一般商服用地看，聚集規(guī)模越大，商服用地價越高，如成都市春熙商圈，而對加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地價越低。因此必須在評估中必須充分了解加油站特點(diǎn)，才能正確把握其價格的影響因素和影響關(guān)系。一般商服用地的區(qū)位條件主要包括商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)聚集規(guī)模、公交便捷度、交通停滯度、臨街寬度等，而加油站則不同，加油站的經(jīng)營收益主要取決于其座落位置的臨路條件和交通車流量，另外其車輛進(jìn)出口條件等對其經(jīng)營效益也都有影響，位于相同區(qū)域的相同規(guī)模、設(shè)備條件和相同價格水平的兩個加油站，可能因?yàn)樗R道路條件不同、交通車流量不同等，經(jīng)營收益有天壤之別，綜合一點(diǎn)，影響加油站的區(qū)位條件主要就是交通條件或者說位置，因此在加油站土地基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中不宜采用一般商服基準(zhǔn)地價修正體系，而應(yīng)根據(jù)加油站的特點(diǎn)制定加油站特數(shù)修正體系。
具體看，加油站區(qū)位主要影響因素及其指標(biāo)可大致歸類如下：
影響因素 | 修正指標(biāo) | |
接臨道路狀況 | 接臨道路類型 | 可分主干道、次干道、支路 |
接臨道路方向 | 可分三面臨路、兩面臨路、一面臨路、 | |
加油站密度 | 可按每平方公里加油站個數(shù)計，或計算相鄰 兩加油站間距離 | |
車流量 | 可按日平均車流量數(shù)分檔修正 | |
入口 | 入口方便程度 | |
規(guī)模 | 加油泵數(shù)量 | |
在確定了加油站地價影響因素后，可經(jīng)過調(diào)查和根據(jù)統(tǒng)計的各加油站的收益水平及影響因素進(jìn)行分析，并制訂相應(yīng)的修正系數(shù)進(jìn)行修正評估各估價對象土地價格。
三、加油站拆遷補(bǔ)償評估
（一）當(dāng)加油站被拆遷終止經(jīng)營不再異地經(jīng)營進(jìn)行補(bǔ)償評估時，加油站評估應(yīng)含特許經(jīng)營權(quán)價值；
（二）當(dāng)加油站被拆遷進(jìn)行土地置換異地經(jīng)營進(jìn)行補(bǔ)償評估，可按兩種方式評估：
1、不考慮特許經(jīng)營權(quán)價值，僅對被拆遷土地和安置地按一般商服用地進(jìn)行評估，其價格差額作為補(bǔ)償依據(jù)；
2、考慮特許經(jīng)營權(quán)，將被拆遷宗地和置換宗地均按可持續(xù)經(jīng)營條件含特許經(jīng)營權(quán)價值進(jìn)行評估，二者差額作為補(bǔ)償依據(jù)；
這兩種方式還是明顯差異的，第一種方式?jīng)]有考慮到加油站的經(jīng)營的特殊性，盡管在一般商服土地評估中也考慮了土地區(qū)位的差異性，但加油站對區(qū)位的要求與其它商服用地是有明顯區(qū)別的，因此我們認(rèn)為采用第二種評估方式更合理些。
四、企業(yè)改制涉及的加油站宗地評估
在我國現(xiàn)階段企業(yè)改制土地評估結(jié)果實(shí)行備案制，且國土管理部門僅對土地價格進(jìn)行備案，因此企業(yè)改制中加油站土地評估價值不能包含特許經(jīng)營權(quán)價值，評估方式仍只有采用目前的方式：用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法與收益還原法進(jìn)行評估，在收益還原法評估中往往是采用扣除特許經(jīng)營權(quán)費(fèi)用的方式來進(jìn)行壟斷地租的修正，當(dāng)然在加油站實(shí)行招拍掛，可比交易案例比較多的情況下，可以采用市場比較法進(jìn)行評估。
五、評估中收益年期問題
由于特許經(jīng)營權(quán)是有期限限制的，因此在對含特許經(jīng)營權(quán)加油站宗地評估中必須注意特許經(jīng)營權(quán)期限問題：
（一）當(dāng)在估價基準(zhǔn)日特許經(jīng)營權(quán)剩余年限長于土地出讓剩余年限時，宗地剩余年限應(yīng)按土地出讓剩余年限確定，在收益還原法評估中特許經(jīng)營權(quán)取得費(fèi)應(yīng)按土地出讓剩余年限進(jìn)行加速折舊。
（二）當(dāng)在估價基準(zhǔn)日特許經(jīng)營權(quán)剩余年限短于土地出讓剩余年限時，應(yīng)按特許經(jīng)營剩余年限和特許經(jīng)營權(quán)期限后土地剩余年期分段評估，評估公式為：宗地地價（含特許經(jīng)營權(quán)價值）=宗地特許經(jīng)營權(quán)剩余年限內(nèi)的收益價值+特許經(jīng)營權(quán)期限后剩余年限土地價值的折現(xiàn)值。
綜上所述，在對加油站宗地評估時應(yīng)根據(jù)不同評估目的或評估背景采用適當(dāng)?shù)脑u估方法；對于抵押、作價出資、拆遷補(bǔ)償?shù)韧恋卦u估中，我們認(rèn)為不應(yīng)剝離特許經(jīng)營權(quán)價值。
以上觀點(diǎn)和分析僅為我們評估實(shí)踐中的一些體會、認(rèn)識，旨在拋磚引玉，不足之處，歡迎各位同行批評指正。