大成文章－加油站土地估價的探討
加油站土地估價的探討
——四川大成房地產土地評估有限公司
加油站作為一種商服用地，在我國現(xiàn)階段實際土地利用中具有明顯的特殊性，即有明顯的超額壟斷利潤，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，對于具有壟斷性質的用地，評估中應考慮壟斷地租的修正。在加油站等具有超額壟斷利潤特殊用地實際評估操作中（如抵押、作價出資等）基本采用的評估方式是采用基準地價系數(shù)修正法與收益還原法進行評估，在收益還原法評估中往往是采用扣除特許經營權費用的方式進行壟斷地租的修正，這種評估方式就估價原理和估價原則看看似完全合理的，但是就目前就國內外不動產評估理論和我國現(xiàn)實國情看，存在較大問題：一是：不動產價值的本質是不動產權益（包括權力、利益和收益），權益價值不可分割的部分或權益是不能割裂的，如一個賓館的大堂，一個保齡球館的一個球道，一個高爾夫球場的一個球洞是不能單獨評估作價進行抵押或進行其他經營運作，因為賓館的大堂、保齡球館的一個球道、高爾夫球場的一個球洞離開賓館、保齡球館、高爾夫球場這些整體運作，就毫無使用價值，反過來，附著于不動產的不可分割的權益，應當進入不動產總價進行抵押或進行其他經營運作，如加油站離開了特許經營權就不成其為“加油站”，其土地使用價值將大打折扣。同時在加油站的整體資產價值中，土地和特許經營權是加油站收益的根本基礎，土地座落決定加油站的區(qū)位，包括臨道路類型（或者說所臨道路機動車通行量）、車輛進出的方便度、區(qū)域加油站布局密度間距、安全限制等，也就是決定了加油站的收益多少，而特許經營權是實現(xiàn)這種收益的充要條件，二者密不可分，因此就一具體加油站看土地與特許經營權是不可割裂的權益。在加油站抵押、作價出資等日常性評估中我們認為不應剝離特許經營權收益（或者說壟斷收益），否則對貸款金融機構和合資者就存在較大風險，因為就一具體加油站看，特許經營權是不可分離的，但特許經營權權益本身是無形的，它可以分離異地附著土地經營。至于加油站土地評估采用扣除特許經營權費用的方式是否就剝離了壟斷地租？就目前看，答案是否。比如西方發(fā)達國家零售業(yè)比較流行連鎖加盟（最近我國也逐步流行起來），給一定加盟費，就可利用某品牌店的“品牌、管理”等進行經營，但在西方國家較充分的市場競爭條件下，零售業(yè)利潤率比較趨近一致，品牌連鎖加盟帶來的超額利潤趨近加盟費，因此特許經營權是否等同于壟斷地租要看市場是否充分競爭，而目前我國加油站主要集中在中石油和中石化兩集團經營，根據(jù)《國家經濟貿易委員會關于規(guī)范加油站特許經營的若干意見》（國經貿貿易[2002]631號）：“一、加油站特許經營，是指特許人通過簽訂合同將有權許可他人使用的與加油站經營有關的商號、注冊商標、專有技術、經營模式、經營技術、服務標準等授予其他加油站使用，被授權的加油站按照合同約定在統(tǒng)一特許經營體系下從事成品油零售經營及相關服務，并向授權企業(yè)支付相應費用。其中，授予他人特許經營權的企業(yè)為特許人，被授予使用特許經營權的加油站稱為被特許人。”、“三、加油站特許人為中石油公司、中石化公司及其授權的子公司（企業(yè)名單見附件）。子公司按照母公司授權范圍在各地開展加油站特許經營活動?！?，由此可見，在中國中石油公司、中石化公司是對加油站特許經營權具有壟斷作用的，許經營權費用確定具有明顯“人為性”，實際上特許經營權加盟交易也非常少，遠非市場充分競爭的結果，也即現(xiàn)階段看，特許經營權費并不等于壟斷地租。因此我們認為對于加油站抵押貸款、作價入股等日常性的評估中不剝離壟斷地租或特許經營權價值，對于其他評估目的或評估背景下加油站土地評估應根據(jù)特定目的、背景條件具體分析是否含許經營權價值。下面就加油站土地評估中一些操作上需要注意的技術要點及一些特定評估目的的操作作一些探討：
一、抵押、作價入股目的的評估中的價格定義和評估方法的選擇。
據(jù)前述，在加油站土地抵押貸款、作價入股等日常性的評估中，我們主張不剝離壟斷地租或特許經營權價值，因此在土地價格定義除
了估價對象宗地的權力狀況、用途、容積率、使用年期、開發(fā)程度、估價基準日等六大基本要素外，應將加油站的特許經營權因素納入宗地的價格定義中，并應在土地估價結果一覽表中“土地估價結果的限定條件”、“其它需要說明的事項”予以披露和說明。在評估方法選擇上考慮目前我國加油站土地交易案例很缺乏的事實，方法上一般可選取收益還原法和基準地價系數(shù)修正法，在城鎮(zhèn)定級范圍之外的農村偏遠地區(qū)，也可選取成本逼近法?；鶞实貎r系數(shù)修正法和成本逼近法在具體評估修正中應加上特許經營權價值，特許經營權價值可用取得特許經營權的費用來替代。當然由于在我國目前特許經營權費與壟斷地租有較大差異，因此在評估結果確定上應以收益還原法測算結果為主導。
二、基準地價系數(shù)修正法在加油站土地評估中應用的探討
基準地價是土地評估中比較常用的一種方法，但目前我國各地基準地價基本上只是有商服、住宅、工業(yè)三大類用地基準地價及其修正體系，很少細分到有加油站特殊商服用地基準地價及其修正體系，由于影響加油站用地收益的因素較一般商服用地（如商場、店鋪）影響因素差異很大，有些影響因素甚至作用完全是相反的，如聚集規(guī)模，對一般商服用地看，聚集規(guī)模越大，商服用地價越高，如成都市春熙商圈，而對加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地價越低。因此必須在評估中必須充分了解加油站特點，才能正確把握其價格的影響因素和影響關系。一般商服用地的區(qū)位條件主要包括商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)聚集規(guī)模、公交便捷度、交通停滯度、臨街寬度等，而加油站則不同，加油站的經營收益主要取決于其座落位置的臨路條件和交通車流量，另外其車輛進出口條件等對其經營效益也都有影響，位于相同區(qū)域的相同規(guī)模、設備條件和相同價格水平的兩個加油站，可能因為所臨道路條件不同、交通車流量不同等，經營收益有天壤之別，綜合一點，影響加油站的區(qū)位條件主要就是交通條件或者說位置，因此在加油站土地基準地價系數(shù)修正法中不宜采用一般商服基準地價修正體系，而應根據(jù)加油站的特點制定加油站特數(shù)修正體系。
具體看，加油站區(qū)位主要影響因素及其指標可大致歸類如下：
影響因素 | 修正指標 | |
接臨道路狀況 | 接臨道路類型 | 可分主干道、次干道、支路 |
接臨道路方向 | 可分三面臨路、兩面臨路、一面臨路、 | |
加油站密度 | 可按每平方公里加油站個數(shù)計，或計算相鄰 兩加油站間距離 | |
車流量 | 可按日平均車流量數(shù)分檔修正 | |
入口 | 入口方便程度 | |
規(guī)模 | 加油泵數(shù)量 | |
在確定了加油站地價影響因素后，可經過調查和根據(jù)統(tǒng)計的各加油站的收益水平及影響因素進行分析，并制訂相應的修正系數(shù)進行修正評估各估價對象土地價格。
三、加油站拆遷補償評估
（一）當加油站被拆遷終止經營不再異地經營進行補償評估時，加油站評估應含特許經營權價值；
（二）當加油站被拆遷進行土地置換異地經營進行補償評估，可按兩種方式評估：
1、不考慮特許經營權價值，僅對被拆遷土地和安置地按一般商服用地進行評估，其價格差額作為補償依據(jù)；
2、考慮特許經營權，將被拆遷宗地和置換宗地均按可持續(xù)經營條件含特許經營權價值進行評估，二者差額作為補償依據(jù)；
這兩種方式還是明顯差異的，第一種方式沒有考慮到加油站的經營的特殊性，盡管在一般商服土地評估中也考慮了土地區(qū)位的差異性，但加油站對區(qū)位的要求與其它商服用地是有明顯區(qū)別的，因此我們認為采用第二種評估方式更合理些。
四、企業(yè)改制涉及的加油站宗地評估
在我國現(xiàn)階段企業(yè)改制土地評估結果實行備案制，且國土管理部門僅對土地價格進行備案，因此企業(yè)改制中加油站土地評估價值不能包含特許經營權價值，評估方式仍只有采用目前的方式：用基準地價系數(shù)修正法與收益還原法進行評估，在收益還原法評估中往往是采用扣除特許經營權費用的方式來進行壟斷地租的修正，當然在加油站實行招拍掛，可比交易案例比較多的情況下，可以采用市場比較法進行評估。
五、評估中收益年期問題
由于特許經營權是有期限限制的，因此在對含特許經營權加油站宗地評估中必須注意特許經營權期限問題：
（一）當在估價基準日特許經營權剩余年限長于土地出讓剩余年限時，宗地剩余年限應按土地出讓剩余年限確定，在收益還原法評估中特許經營權取得費應按土地出讓剩余年限進行加速折舊。
（二）當在估價基準日特許經營權剩余年限短于土地出讓剩余年限時，應按特許經營剩余年限和特許經營權期限后土地剩余年期分段評估，評估公式為：宗地地價（含特許經營權價值）=宗地特許經營權剩余年限內的收益價值+特許經營權期限后剩余年限土地價值的折現(xiàn)值。
綜上所述，在對加油站宗地評估時應根據(jù)不同評估目的或評估背景采用適當?shù)脑u估方法；對于抵押、作價出資、拆遷補償?shù)韧恋卦u估中，我們認為不應剝離特許經營權價值。
以上觀點和分析僅為我們評估實踐中的一些體會、認識，旨在拋磚引玉，不足之處，歡迎各位同行批評指正。