成都新政出臺(tái) 從“23個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”防控房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) 2017-11-30 00:00:00 四川手機(jī)報(bào) 11月29日，成都市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控工作的意見》解讀文本要求，為進(jìn)一步加強(qiáng)成都市房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控工作，防止問題發(fā)酵蔓延，強(qiáng)化源頭治理，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力，提高風(fēng)險(xiǎn)防控化解水平，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)成都市房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，成都市房管局會(huì)同市維穩(wěn)辦制定了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控工作的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)。對(duì)征收用地、規(guī)劃建設(shè)、房屋銷售、房屋交付和經(jīng)營使用5個(gè)環(huán)節(jié)，23個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行梳理，形成《意見(送審稿)》，并經(jīng)成都市政府第170次常務(wù)會(huì)議討論并原則通過。 征收出讓 完善程序防風(fēng)險(xiǎn) 主要存在征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無法達(dá)成一致、土地出讓約定開發(fā)企業(yè)義務(wù)履行不到位的風(fēng)險(xiǎn)，其中征收包括土地和房屋征收。本《意見》從加強(qiáng)土地征收和房屋征收監(jiān)管、完善土地出讓程序等方面提出了相應(yīng)防控措施。 在土地征收方面，對(duì)“兩公告一登記”制度、征地補(bǔ)償資金管理、標(biāo)準(zhǔn)等要求進(jìn)行了重申，對(duì)征地拆遷信訪穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和引入法律顧問等方式提出了意見，同時(shí)強(qiáng)調(diào)了群眾宣傳和解釋工作;在房屋征收方面，對(duì)征收項(xiàng)目穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、投訴渠道、評(píng)估備案管理和補(bǔ)償資金監(jiān)管使用等方面提出了意見，同時(shí)建議通過完善房屋征收管理系統(tǒng)規(guī)范征收程序，強(qiáng)化監(jiān)管;針對(duì)土地出讓約定開發(fā)企業(yè)義務(wù)履行不到位風(fēng)險(xiǎn)，明確了《土地出讓方案》、《國有建設(shè)用地項(xiàng)目履約協(xié)議書》和土地出讓合同中各相關(guān)職能部門應(yīng)按職責(zé)提出約定事項(xiàng)，并對(duì)履行情況進(jìn)行監(jiān)督，同時(shí)對(duì)約定事項(xiàng)部門之間暢通信息方面提出了建議，通過完善土地出讓程序防范風(fēng)險(xiǎn)。 規(guī)劃建設(shè) 健全項(xiàng)目施工監(jiān)管 主要存在不按規(guī)劃許可內(nèi)容修建、超土地使用范圍修建、無法保證項(xiàng)目資本金、開發(fā)企業(yè)信用缺失、施工安全事故和施工單位糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。 本意見從提高項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)管力度、加強(qiáng)用地過程監(jiān)管、建立開發(fā)項(xiàng)目資本金監(jiān)管制度、強(qiáng)化開發(fā)企業(yè)信用管理和健全項(xiàng)目施工監(jiān)管、糾紛調(diào)處機(jī)制方面提出了相應(yīng)防控措施。針對(duì)不按規(guī)劃許可內(nèi)容修建風(fēng)險(xiǎn)，提出了通過開展建筑項(xiàng)目報(bào)建方案證后抽查工作、坐標(biāo)放線驗(yàn)線工作、加強(qiáng)施工圖管理和規(guī)劃核實(shí)管理等方式加大對(duì)違法違規(guī)行為的檢查力度，及時(shí)依法進(jìn)行處罰并通報(bào)信用信息平臺(tái)，同時(shí)依規(guī)暫停辦理施工許可、預(yù)售或現(xiàn)售、土地使用等，以提高項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)監(jiān)管力度;針對(duì)超土地使用范圍修建風(fēng)險(xiǎn)，提出加強(qiáng)用地過程監(jiān)管，建立相關(guān)職能部門、屬地政府發(fā)現(xiàn)、抄送和處理機(jī)制，對(duì)在用地情況竣工核驗(yàn)階段發(fā)現(xiàn)超規(guī)劃許可范圍修建的，不得通過竣工核驗(yàn)和辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記;針對(duì)無法保證項(xiàng)目資本金風(fēng)險(xiǎn)，提出建立監(jiān)管制度，確保項(xiàng)目建設(shè)資金專款專用，加強(qiáng)項(xiàng)目資本金監(jiān)管;針對(duì)開發(fā)企業(yè)信用缺失風(fēng)險(xiǎn)，增加了對(duì)發(fā)生群體性事件、拖欠農(nóng)名工工資等行為的企業(yè)納入信用扣分管理內(nèi)容，同時(shí)對(duì)存在信用等級(jí)差等情況的企業(yè)禁止在我市參與土地競(jìng)買，強(qiáng)化了開發(fā)企業(yè)的信用管理;針對(duì)施工安全事故和施工單位糾紛風(fēng)險(xiǎn)，通過相關(guān)建設(shè)內(nèi)容上墻公示，建立施工安全隱患防控長(zhǎng)效機(jī)制，完善開發(fā)企業(yè)、施工單位和農(nóng)民工三方糾紛協(xié)調(diào)工作機(jī)制等方式，健全項(xiàng)目施工監(jiān)管和糾紛調(diào)處機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控。 房屋銷售 深化商品房銷售監(jiān)管 主要存在無預(yù)售許可銷售、違規(guī)使用房屋預(yù)售資金、不公平交易和非法集資的風(fēng)險(xiǎn)，本意見從深化商品房銷售監(jiān)管制度、完善預(yù)售資金監(jiān)管制度、加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布和合同管理以及加大非法集資防范處置工作力度方面提出了相應(yīng)防控措施。 針對(duì)無預(yù)售許可銷售風(fēng)險(xiǎn)，通過建立商品房預(yù)售征詢機(jī)制，由屬地政府提出是否辦理的征詢意見，加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)售許可管理，同時(shí)通過加大信息公示、市場(chǎng)異動(dòng)監(jiān)測(cè)、檢查和處理力度，深化商品房銷售監(jiān)管制度;針對(duì)違規(guī)使用房屋預(yù)售資金風(fēng)險(xiǎn)，參考天津、無錫、廣州等城市做法，建議出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管辦法，同時(shí)建立健全預(yù)售資金監(jiān)管平臺(tái)，完善預(yù)售資金監(jiān)管制度;針對(duì)不公平交易風(fēng)險(xiǎn)，采取重點(diǎn)查處涉房地產(chǎn)領(lǐng)域違法廣告行為，完善并推廣合同示范文本，嚴(yán)厲查處“霸王條款”、“捆綁銷售”等強(qiáng)制交易行為，同時(shí)對(duì)涉嫌“分割銷售”、“返本銷售”、“售后包租”行為加強(qiáng)通報(bào)等方式，加強(qiáng)廣告和合同管理，防范不公平交易行為;針對(duì)非法集資風(fēng)險(xiǎn)，通過協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)加大分析識(shí)別力度，規(guī)范商業(yè)、辦公用房分割和轉(zhuǎn)讓行為等方式，加大非法集資防范處置工作力度。 房屋交付 防止房企強(qiáng)制交房 主要存在強(qiáng)制交房、逾期交房、房屋質(zhì)量糾紛、交房流程不規(guī)范和無法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)，本意見從防止開發(fā)企業(yè)強(qiáng)制交房、防范和調(diào)處逾期交房糾紛、建立完善房屋交付質(zhì)量糾紛調(diào)處機(jī)制、加強(qiáng)商品住房交付流程管理、規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)辦證流程和完善長(zhǎng)期無法辦理權(quán)證的處理機(jī)制方面提出了相應(yīng)防控措施。 針對(duì)強(qiáng)制交房風(fēng)險(xiǎn)，通過加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和涉及住宅正常使用的各類條件是否達(dá)到基本使用要求的監(jiān)管，防止開發(fā)企業(yè)強(qiáng)制交房;針對(duì)逾期交房風(fēng)險(xiǎn)，通過對(duì)具有逾期交房隱患項(xiàng)目加強(qiáng)排查、防范和對(duì)已逾期交房的項(xiàng)目積極協(xié)調(diào)解決，對(duì)逾期交房糾紛問題進(jìn)行防范和調(diào)處;針對(duì)房屋質(zhì)量糾紛，對(duì)建立投訴受理機(jī)制、明確投訴范圍、完善投訴處理流程等方面提出了意見，要求建立完善房屋交付質(zhì)量糾紛調(diào)處機(jī)制;針對(duì)交房流程不規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)，要求開發(fā)企業(yè)不得在房屋交付環(huán)節(jié)和首次登記前代收辦理不動(dòng)產(chǎn)證的各種稅費(fèi),可在項(xiàng)目首次登記完成后，由買賣雙方可共同申請(qǐng)辦理交易登記手續(xù)，選擇委托開發(fā)企業(yè)代辦的，并且雙方需簽訂委托協(xié)議，避免開發(fā)企業(yè)挪用相關(guān)費(fèi)用，從而導(dǎo)致購房者無法辦理不動(dòng)產(chǎn)證，同時(shí)通過加強(qiáng)巡查、公示等方式，加強(qiáng)商品住房交付流程管理;針對(duì)無法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證風(fēng)險(xiǎn)，重申一次性告知義務(wù)，同時(shí)建立信息提示機(jī)制，及時(shí)告知開發(fā)企業(yè)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，對(duì)長(zhǎng)期無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記而影響社會(huì)穩(wěn)定情形的處理提出了意見。 房屋經(jīng)營使用 物管用房納入社區(qū)管理該環(huán)節(jié)主要存在違規(guī)使用房屋、小區(qū)周邊市政設(shè)施建設(shè)、違法裝修、停車位使用費(fèi)漲價(jià)、只售不租、阻擾業(yè)委會(huì)成立和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不退場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。本意見從嚴(yán)格查處改變房屋用途的行為、加強(qiáng)住宅小區(qū)周邊市政設(shè)施建設(shè)的信息公示工作、加強(qiáng)房屋安全使用管理、強(qiáng)化停車位價(jià)格行為監(jiān)管、規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)工作和加強(qiáng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管工作方面提出了相應(yīng)防控措施。 針對(duì)違規(guī)使用房屋風(fēng)險(xiǎn)，提出將改變小區(qū)物管用房、門衛(wèi)室等配套設(shè)施用途的納入社區(qū)治理管理范疇，對(duì)住改商及違章搭建的，嚴(yán)肅查處;針對(duì)小區(qū)周邊市政設(shè)施建設(shè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，提出規(guī)劃部門和屬地政府應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)信息通報(bào)和告知、公示工作;針對(duì)違法裝修風(fēng)險(xiǎn)，提出通過加大宣傳、教育力度，加強(qiáng)日常巡查和加大監(jiān)督檢查力度等方式，加強(qiáng)房屋安全使用管理;針對(duì)停車位使用費(fèi)漲價(jià)、只售不租風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化停車位價(jià)格行為監(jiān)管，通過加大宣傳力度、建立公平合理的車位議價(jià)機(jī)制，暢通投訴舉報(bào)渠道、建立專項(xiàng)檢查制度、完善商品房預(yù)(銷)售方案和公示制度等方面，強(qiáng)化停車位價(jià)格行為監(jiān)管;針對(duì)阻擾業(yè)委會(huì)成立、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不退場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，通過引導(dǎo)、指導(dǎo)和在社區(qū)居委會(huì)設(shè)立環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)等方式，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)工作，同時(shí)加大了對(duì)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)日常巡查，要求物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和報(bào)告問題，對(duì)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的違法違規(guī)行為納入信用管理，對(duì)應(yīng)當(dāng)退出而不退出的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)依法查處，并納入征信系統(tǒng)，記信用減分。