萬科副總裁譚華杰：我對2017年地產(chǎn)行業(yè)的看法和判斷
譚華杰是萬科的高級副總裁，前董秘，現(xiàn)在負(fù)責(zé)前瞻性新業(yè)務(wù)、新模式的研究、落地，譚華杰的每次公開分享都能引起極大的關(guān)注。2月10日，他在廣發(fā)證券分享了他對2017年地產(chǎn)行業(yè)整體的看法和判斷。
萬科集團(tuán)高級副總裁譚華杰
Q1：近期部分房企1月銷售增長很強(qiáng)，全年銷售目標(biāo)也比較高，但是目前政策調(diào)控力度在不斷增大，特別是在一二線城市，這種銷售增長是否可持續(xù)？能否對2017年整個(gè)行業(yè)形勢做一個(gè)大致的判斷？
房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)牽涉因素很多，短期對市場預(yù)測較為困難，但是對于一些長期問題，市場上都普遍有所共識。對于大型房企未來以及行業(yè)中長期前景而言，我們可以從總銷售面積、均價(jià)走勢、市場占有率三個(gè)方面來考慮。
第一個(gè)問題是總銷售面積，2011到2013年全國住房新開工面積應(yīng)該是一個(gè)歷史峰值，或可作為未來每年新開工的上限水平。下限水平可以參考日本1992年之后的人均或戶均新開工住宅面積，再乘以1.2左右，作為我國未來住房新開工下限的衡量尺度。
之所以選擇日本作為參考國家，是因?yàn)槿毡镜淖》扛轮芷诤椭袊容^類似。歐洲國家的住房更新周期非常長，比如北歐一些國家可以在100年以上，這些國家在新開工峰值之后下降的非?？欤詈竺磕昵俗》块_工量會(huì)低到3-4套的水平。日本每年每千人住房開工量峰值大約12-13套，但是，即使在1990年代房地產(chǎn)泡沫破裂、人口老齡化越來越嚴(yán)重、生育率下降的背景下，日本新房建設(shè)量還保持在每年每人1平米（每年每千人建設(shè)8套），原因就在于日本的舊房更新周期只有40年，遠(yuǎn)低于歐洲國家。中國住房更新周期只有28年，考慮到近幾年新建的住房，其更新周期可能會(huì)變長，預(yù)計(jì)會(huì)逐步接近日本的水平，但更新速度還是會(huì)比日本快一些，所以有了1.2這個(gè)系數(shù)。
綜合來看，未來中國每年住房新開工規(guī)模，下限大概就是每年每人1.2平米，按10億人口計(jì)算，大概就是12億平米（商品住宅10億平米）；上限大概就是2011年的水平，17-18億平米（商品住宅14-15億平米）。從歷史上來看，因?yàn)槲覀冎笆亲》慷倘?，每年的開工要補(bǔ)充每年的銷售，也就是銷售超過新開工。但是，未來銷售和新開工會(huì)越來越接近。因此，未來每年的住房銷售量大概也是12-15億平米的水平。這樣我們就大致解決了第一個(gè)問題。
第二個(gè)問題就是關(guān)于銷售均價(jià)，按照我們的觀點(diǎn)，目前中國整體的住房價(jià)格是沒有泡沫的，或者是最多是在泡沫區(qū)的邊緣，僅有極少數(shù)的城市可能已經(jīng)進(jìn)入了泡沫區(qū)，但絕大部分城市目前是不在泡沫區(qū)內(nèi)的，這也就意味著我們對未來房價(jià)做基礎(chǔ)假設(shè)的話，應(yīng)該假設(shè)未來房價(jià)增速快于CPI，但是慢于人均收入的增長速度這樣的一個(gè)趨勢。估計(jì)未來的CPI增速也不會(huì)超過美國類似階段的長期值，或者高也不會(huì)高出多少，差不多就是2%-3%的水平，這個(gè)可以視作房價(jià)未來每年變動(dòng)趨勢的下限。
那么房價(jià)每年變動(dòng)趨勢的上限是什么呢？是GDP年增長率或者人均收入年增長率，中國經(jīng)濟(jì)高速增長的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，未來會(huì)逐步放緩。我們現(xiàn)在看到的經(jīng)濟(jì)增速都是真實(shí)經(jīng)濟(jì)增速，已經(jīng)扣除了物價(jià)指數(shù)了，而房價(jià)本身是個(gè)名義值，因此，我們預(yù)測房價(jià)增速時(shí)應(yīng)該把物價(jià)指數(shù)加回，假如說未來的GDP或者人均收入年增速降到5%或者更低，那么再加上一個(gè)2%-3%的CPI同比。綜上，我們國家未來長期房價(jià)名義值變動(dòng)趨勢應(yīng)該在每年上漲2%-7%，這是第二個(gè)長期因素。
第三個(gè)因素就是大房企的市占率。目前來看，我們的行業(yè)整體集中度比美國日本在成熟階段低一點(diǎn)。萬科或恒大的市場占有率是3%-4%，美國在成熟階段龍頭的市占率是6%-8%，有一倍的成長空間。當(dāng)然也可以考慮下其他的因素，一是如果行業(yè)出現(xiàn)并購，某一段時(shí)間就會(huì)超出這個(gè)水平，典型的例子是英國，英國第一大房企的市占率最高達(dá)到13%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國和日本的第一大房企的市占率，這背后是一定有著并購的影響。第二個(gè)因素是考慮互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的影響，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代我們看到的是需求的長尾化和供給的集中化。需求的長尾化指的是客戶的細(xì)分化、個(gè)性化需求可以越來越多得到滿足，供給的集中化指的是大部分行業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代都會(huì)出現(xiàn)集中化的趨勢，互聯(lián)網(wǎng)化越高的行業(yè)的集中度越高，隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的全面到來，所有行業(yè)的集中度相對來說都會(huì)有所上升，意味著美國日本的這一6%-8%的龍頭房企市占率上限也會(huì)有所提高。
綜合上述三個(gè)指標(biāo)來看，銷售面積是一個(gè)歷史高位，未來會(huì)在均衡水平波動(dòng)，市場一定有銷售的大年和小年，如果之前出現(xiàn)了一個(gè)比較大的大年或者出現(xiàn)連續(xù)幾個(gè)大年，那么，接下來就一定會(huì)有小年；如果之前出現(xiàn)了一個(gè)小年或者出現(xiàn)連續(xù)幾個(gè)小年，那么之后就是大年。很顯然，2016年是一個(gè)大年，那么2017年繼續(xù)是大年的可能性就很小。所以，從這個(gè)角度來看，對于行業(yè)整體來看，無論面積還是金額的增速，都不建議做太樂觀的分析。銷售面積保持穩(wěn)定、價(jià)格溫和上升，這樣的假設(shè)相對來說比較公允，預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)比較低。當(dāng)然，從市占率的角度看，龍頭房企依然有比較大的空間。從美國的情況來看，不是一家房企的市占率到6%，是前幾家房企都到了這個(gè)水平，所以這一定是龍頭的機(jī)遇。但是，如果龍頭房企在2017年的市占率就再翻一倍，那可能就意味著未來的增長空間被一次性透支了。
Q2：第二個(gè)問題關(guān)于中國房地產(chǎn)庫存，我們算了一下從2012年庫存快速積累，2015、2016年確實(shí)有下降的過程，特別是二線城市下降的比較多。最近三四線城市銷售比較好，這些城市庫存怎么看，能夠去化的掉么？
房地產(chǎn)庫存實(shí)際上有四個(gè)階段，對應(yīng)四類庫存。我們通常說得最多的庫存，是開發(fā)商已經(jīng)取得了預(yù)售證、但還沒有賣出去的房子，稱為在售庫存。這是大家討論最多的庫存，已經(jīng)可以開始賣了，但還沒賣出去、還在開發(fā)商手里，待售庫存，這是第一類。
第二類庫存是在第一類庫存之前的階段，叫在途庫存，現(xiàn)在還沒拿到預(yù)售證，但是已經(jīng)開工，開工了遲早要拿到預(yù)售證，之所以沒有拿預(yù)售證，可能是因?yàn)槟撤N原因拿不到預(yù)售證，比如有些政府不給、有些開發(fā)商控制銷售節(jié)奏，其實(shí)按照拿預(yù)售證的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)可以進(jìn)入可售狀態(tài)了，還有一些確實(shí)沒到這個(gè)點(diǎn)、但也已經(jīng)開工了，一旦開工一般幾個(gè)月后也會(huì)達(dá)到這個(gè)狀態(tài)。這是第二類，在途庫存。
第三類庫存更早，開發(fā)商已經(jīng)拿到地，地可以開發(fā)，但是沒有開工，這稱為未開工庫存，但是因?yàn)橥恋匾呀?jīng)出讓出去，所以遲早會(huì)變成房子，這也是一種庫存。
第四類庫存，就是開發(fā)商已經(jīng)賣掉了，但是從整個(gè)市場來看，還屬于庫存，是因?yàn)橛行┤速I了房子不打算住，買房子屬于投資行為，在投資性購房者手中囤積的庫存，即二級市場庫存。
我們可以看到，剛才說的第一類庫存也就是在售庫存在某些城市可能很低，但其他三類庫存可能是不低的。去年很多城市地王現(xiàn)象很多，原因就是這些城市的在售庫存很少，個(gè)別城市去年或者前年的在售庫存去化周期只有不到兩個(gè)月，這是一個(gè)很可怕的水平。我們之前有個(gè)基本的研究框架，認(rèn)為在售庫存的合理區(qū)間是5-10個(gè)月。它有兩個(gè)臨界點(diǎn)，一個(gè)是5個(gè)月，一個(gè)是18個(gè)月。如果在某個(gè)城市在售庫存去化周期超過18個(gè)月，通常房價(jià)將會(huì)面臨短期回調(diào)壓力；如果低于5個(gè)月，未來短期內(nèi)房價(jià)上升壓力就會(huì)比較大（不考慮政策因素，只考慮市場因素）。
一個(gè)城市保持長期可持續(xù)發(fā)展的合理區(qū)間是5-10個(gè)月，10-18月的在售庫存相對較高，但因?yàn)槲覀儑以谶^去整體處于住房短缺狀態(tài)，所以即使超過10個(gè)月，接下來可能出現(xiàn)的情況可能只是開發(fā)商賣房子速度變慢，但房價(jià)未必會(huì)出現(xiàn)下跌。然而，房價(jià)對于在售庫存短缺會(huì)更敏感，只要低于5個(gè)月的下限，接下來就有可能出現(xiàn)房價(jià)大漲。所以去年有很多城市房價(jià)上漲多，出現(xiàn)大量的地王，核心原因在于它的在售庫存太低。
如果說其他種類的庫存也很低，那么短期房價(jià)上漲是有一定道理的。但問題就是，有些城市出現(xiàn)一種假象，這種假象就是因?yàn)橹皟赡晔切袠I(yè)調(diào)整期，導(dǎo)致這個(gè)城市的新開工特別少，在售庫存逐漸消耗的同時(shí)，在途庫存也降得很低。但是，未開工庫存其實(shí)很大，那么這種城市目前的短缺就是個(gè)假象。還有一類城市，前三類庫存確實(shí)都非常少，這可能是因?yàn)樵谥跋喈?dāng)長的一段時(shí)間土地供應(yīng)持續(xù)很少，中國是有幾個(gè)這樣的城市。這幾個(gè)城市的短缺是不是真實(shí)的短缺，關(guān)鍵看第四類庫存，就是過去買了不住的空置的房子、投資性的二手房庫存有多少。因此，要回答這個(gè)問題，我覺得首先要認(rèn)清四類不同庫存的性質(zhì)，每一類庫存單獨(dú)去建數(shù)據(jù)，最后應(yīng)該加總出一個(gè)總庫存量。總庫存量低，確實(shí)就是庫存比較短缺，如果只是在售庫存少，但是其他類別庫存高，這種城市的短缺現(xiàn)象就是一種假象?；谶@個(gè)短缺的假象的房價(jià)快速上漲就是不合理的，在這之后可能會(huì)出現(xiàn)問題。從目前的情況來看，一線城市總體來看是屬于四類庫存都比較短缺的；二線城市的情況差異很大。二線城市的第四類庫存，也就是二手房庫存，普遍量都不太小。倒是它的第二類和第三類庫存，也就是在途庫存和未開工庫存，分化特別厲害，無法一概而論?？傮w來看，二線城市同時(shí)滿足四類庫存都短缺的城市不多，大部分城市是在售庫存不足，而在途庫存和未開工庫存都不是很缺。有些二線城市的未開工庫存非常大。從二手住房潛在供應(yīng)的角度來看，二線城市的第四類庫存也都不是很少。因此，房價(jià)比較穩(wěn)定的二線城市，應(yīng)該是較安全的；但是如果過去一兩年房價(jià)漲的太快，這樣的二線城市，未來房價(jià)下行的壓力就會(huì)會(huì)比一線城市大；三四線城市普遍沒有庫存短缺的情況，都是比較過剩的情況。除了在售庫存和在途庫存會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商新開工量的波動(dòng)（三四線城市尤其顯著），而出現(xiàn)短暫的階段性不足，但總體來看，三四線城市的庫存整體都是比較充裕的，尤其是第三、第四類庫存。比如有些城市的套戶比（套戶比是評估第四類庫存最重要的指標(biāo)，套戶比超過1越多，表示第四類庫存越大）超過1.4，說明這些城市的總體住房存量是嚴(yán)重過剩。如果接下來沒有大規(guī)模的人口凈流入，第四類庫存過剩的情況就很難改變。在第四類庫存已經(jīng)嚴(yán)重過剩的情況下，前三類庫存都應(yīng)該控制在非常低的水平，但即使某一類庫存比較低，也不能解決三四線城市的第四類庫存過大的問題。三四線城市另一種更普遍情況是，第一類和第二類庫存相對少，第三類庫存卻很大，過去五到六年出讓土地很多，有些沒開工，但遲早要開工，一旦開工就會(huì)變成新的供應(yīng)和庫存。所以，從整個(gè)庫存的情況來看，城市分化巨大。我們重點(diǎn)建議大家關(guān)注兩個(gè)指標(biāo)，第一個(gè)指標(biāo)是城市的套戶比，城市的套戶比決定兩個(gè)東西，第一是決定它第四類庫存的程度，第四類庫存的程度又決定了前三類庫存的合理水平，套戶比越高的城市，前三類庫存應(yīng)該控制的越低。第二個(gè)指標(biāo)是過去五到六年的土地出讓量減去同期新開工面積，這個(gè)數(shù)字越大說明第三類庫存可能越大，這個(gè)數(shù)字越小說明第三類庫存越緊張。綜上，我們就是從四個(gè)維度來理解庫存，從兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行診斷。
Q3：2016年土地市場價(jià)格是越來越貴，并且有些核心城市的土地供給也在減少，典型的像北京。開發(fā)商傳統(tǒng)的買地到賣房的模式，賺錢越來越難，那么未來會(huì)不會(huì)出現(xiàn)更多的新的商業(yè)模式？
看開發(fā)商的經(jīng)營，有些時(shí)候需要逆向考察，因?yàn)轫樝蚩疾?，可以看到的是買入土地的價(jià)格，但是未來這塊土地上的房屋售價(jià)是需要去預(yù)測的，那么就存在預(yù)測不準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉績r(jià)是很難預(yù)測的。因此，我們還有一個(gè)逆向考察的邏輯，開發(fā)商每年都在做一個(gè)轉(zhuǎn)換，就是把手中的存貨出售，同時(shí)補(bǔ)充新的土地資源。這兩件事情都是既成事實(shí)，價(jià)格都是鎖定的。
基于這個(gè)邏輯，我們可以把開發(fā)商的地產(chǎn)業(yè)務(wù)價(jià)值分成三個(gè)部分，第一個(gè)部分是其長期持有的存量不動(dòng)產(chǎn)資源價(jià)值；第二部分就是存量周轉(zhuǎn)損益，也就是我們前面提到的逆向考察，這部分的測算可以非常精確；第三部分就是擴(kuò)容的部分，這就不可避免地要涉及預(yù)測未來的房價(jià)。
不過，這樣的分部估值方法，為我們對于開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)評估提供了一個(gè)基本的尺度。對于處于快速膨脹期的開發(fā)商而言，比方他去年底有100萬方的存量資源，今年新增量400萬方，那么他的價(jià)值評估難度就很大。但反過來，如果一個(gè)開發(fā)商長期存量資源有1000萬方，去年銷售100萬方、拿地200萬方，凈增量100萬方，只占長期存量的10%，這類房企的價(jià)值評估就可以做得相對比較容易些，因?yàn)閷λ麅r(jià)值影響最大的是存量資源，其次是逆向轉(zhuǎn)換的價(jià)值損益，這兩塊都是可以相對容易的預(yù)測和計(jì)算的，難預(yù)測的增量價(jià)值占比比較小，從而整體上這類房企的價(jià)值預(yù)測更容易。
按照這個(gè)邏輯繼續(xù)推演，如果有些房企同時(shí)滿足兩個(gè)條件，那么風(fēng)險(xiǎn)可能就會(huì)比較大一些。第一個(gè)條件，是去年他在這個(gè)逆向轉(zhuǎn)換方面是有較多虧損的，比如售價(jià)2萬元每平米，但拿地價(jià)格3萬元，這個(gè)損失是很清楚的，首先是價(jià)格上直觀的損失；其次，考慮建安成本、利息費(fèi)用、稅費(fèi)支出，整體重置成本會(huì)變得更高，損失會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。第二個(gè)條件，就是如果去年拿地特別多，遠(yuǎn)超過長期歷史存量水平，或者說占比特別大，這就意味著難預(yù)測的價(jià)值部分在增多。
Q4：從總量上看，很多開發(fā)商對全年銷售增速都不是特別樂觀，覺得至少是負(fù)增長，但是，又認(rèn)為自己的銷售今年能保持20%-30%的增長。怎么看待這種微觀和宏觀之間的分歧，這是不是意味著開發(fā)商可能犯錯(cuò)，或者市場可能在犯錯(cuò)？
我的看法是市場肯定沒有錯(cuò)，開發(fā)商對市場的一致性的判斷也沒有錯(cuò)，自身的觀點(diǎn)則是有可能犯錯(cuò)的，但也不一定錯(cuò)，之前在第一個(gè)問題也談到過，龍頭企業(yè)的規(guī)模是有增長空間的，主要來自行業(yè)的集中化，因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)行業(yè)的集中度還比較低，在大房企仍然保持一個(gè)超過市場整體增速的同時(shí)，是一些中小企業(yè)被兼并、在退出市場，這給大房企騰出了發(fā)展空間。在未來龍頭市占率飽和之前，這是一個(gè)合理的方向。但是如果有的大房企預(yù)測市場在萎縮，但是自身今年還能維持一倍以上增長，這樣相對樂觀的自信預(yù)測則可能是有問題的。
Q5：現(xiàn)在進(jìn)入了一個(gè)很好的龍頭房企可以迅速提高市場占有率的時(shí)機(jī)，因?yàn)樾袠I(yè)整體蛋糕已經(jīng)不增長了。以前提高市占率或者并購還是比較難的，因?yàn)榇蠹叶歼€看好這個(gè)市場?，F(xiàn)在到了行業(yè)整體不怎么增長的階段，小房企退出加速，那么，大房企是否會(huì)有更多的優(yōu)勢來并購或者靠內(nèi)生增長來擴(kuò)大規(guī)模？
行業(yè)整體不增長，并不是龍頭房企擴(kuò)大市占率的機(jī)會(huì)。但是有兩個(gè)方面是龍頭房企市占率上升的非常好的契機(jī)：第一是行業(yè)結(jié)束暴利時(shí)代，進(jìn)入精細(xì)化經(jīng)營的狀態(tài)。行業(yè)集中度上升已經(jīng)很多年了，之前一直在上升，但是一直上升得比較慢，就是因?yàn)橹斑€是誰能拿到地、誰就是老大的發(fā)展階段。小房企雖然在開發(fā)能力、專業(yè)能力、品牌能力、采購議價(jià)能力上比較弱，但是可能在某個(gè)地區(qū)、某個(gè)局部可能有很強(qiáng)的獲取土地的能力，一俊遮百丑，一個(gè)能力就覆蓋了所有的不足。在行業(yè)利潤率比較高的時(shí)代，這樣的小房企的發(fā)展空間比較大?，F(xiàn)在行業(yè)利潤率降低的時(shí)候，小房企就無法用它拿地的優(yōu)勢覆蓋在賣房子的能力和控制成本的能力上的弱點(diǎn)，而且隨著土地市場越來越規(guī)范，小房企在這方面的優(yōu)勢是下降的。行業(yè)暴利時(shí)代結(jié)束、利潤率下降的過程中，通常會(huì)伴隨著小房企的加速退出。
第二是從美國的經(jīng)驗(yàn)來看，影響房地產(chǎn)企業(yè)集中度的最大因素是融資價(jià)格的差異化。美國原來的一批龍頭房企，即原來的五大開發(fā)商，他們加速增長期都在1992到2005年，比如美國的帕爾迪，市占率最高到8%，但是在1992年的時(shí)候，它的市占率和我們現(xiàn)在差不多，就在3%左右。為什么它能在十幾年的時(shí)間內(nèi)，把市占率提高一倍以上？背后的重要原因就是大房企在融資方面具備很大優(yōu)勢。在美國，小型房地產(chǎn)公司也是通過貸款公司借錢，利率也很高，而大房企利率就低很多。這個(gè)就是融資價(jià)格或者利率差異導(dǎo)致的結(jié)果?，F(xiàn)在中國的這個(gè)趨勢也比較明顯，大房企相比小房企，貸款利率也能差到一倍以上。綜上，一方面房地產(chǎn)開發(fā)利潤下降，另一方面融資成本差異擴(kuò)大，兩個(gè)因素結(jié)合在一起，會(huì)推動(dòng)行業(yè)集中度快速上升，推動(dòng)大量的中小房企或者退出行業(yè)或者被并購。
Q6：萬科前期推出合伙人制度，碧桂園也鼓勵(lì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人參與跟投，這種方式是不是更適合大的全國性開發(fā)商進(jìn)行管理或運(yùn)營？
這個(gè)制度對全國性跨地域開發(fā)的房地產(chǎn)集團(tuán)價(jià)值更大，因?yàn)檫@個(gè)制度能解決的最大的問題就是跨地域全國性的公司地方分支機(jī)構(gòu)之間爭搶總部資源。當(dāng)沒有這種制度的時(shí)候，大型集團(tuán)公司在很多城市做地產(chǎn)開發(fā)，每個(gè)城市的分公司總經(jīng)理或團(tuán)隊(duì)都希望自己的業(yè)務(wù)做大，所以，競爭對手不僅包括所在城市同行也包括集團(tuán)內(nèi)的其他兄弟公司，即內(nèi)外兩重的競爭關(guān)系。再大的集團(tuán)，整個(gè)的可投資資源也是稀缺的、有限的，在進(jìn)行分配的時(shí)候，誰能夠搶到資源，那么不管是在集團(tuán)內(nèi)的地位還是所在城市同行間的地位都會(huì)上升。這是所有的全國性跨地域開發(fā)的房地產(chǎn)集團(tuán)普遍遇到的特別大的管理難題，因?yàn)橐痪€公司的人一定比總部更了解當(dāng)?shù)厥袌?，這就是很典型的信息不對稱的問題。如果一線城市公司都是抱有想要多搶點(diǎn)資源這種心態(tài)的話，總部對一線城市的投資很難監(jiān)管，總部最后決定把錢投在哪里更多的時(shí)候都是看一線城市公司的人寫的報(bào)告。所以最后變成了，誰膽子大，誰就能拿到更多的資源。這種機(jī)制實(shí)際上是在獎(jiǎng)勵(lì)激進(jìn)的投資風(fēng)格和大膽的投資套路，這種情況下會(huì)使全國性開發(fā)的跨地域公司整體的經(jīng)營風(fēng)格變得越來越激進(jìn)，意味著投資風(fēng)險(xiǎn)變得越來越高。怎么解決這個(gè)問題？目前來看最好的方法就是跟投制度。強(qiáng)制一線公司總經(jīng)理跟投所有項(xiàng)目，這就會(huì)制約胡亂拿地的行為，而且總部的人不可能比一線總經(jīng)理更了解項(xiàng)目情況，而一線的項(xiàng)目發(fā)展人員可能比總經(jīng)理更了解這塊地的情況。所以跟投制度實(shí)際上將項(xiàng)目決策權(quán)的第一步交到了對這個(gè)信息最熟悉的人的手里，這樣可以大大地減少投資失誤，避免因?yàn)檎w投資風(fēng)格較為激進(jìn)造成的風(fēng)險(xiǎn)。很顯然，這個(gè)機(jī)制發(fā)揮最大作用基于一個(gè)問題，這個(gè)問題是總部和一線之間信息的不對稱。這個(gè)問題越嚴(yán)重的房企，跟投制度的價(jià)值越大，跨地域的房企這個(gè)制度的價(jià)值大于單一城市開發(fā)公司。如果這個(gè)房企很小，只有兩個(gè)項(xiàng)目，那么這個(gè)老板就待在這個(gè)城市，他對這些東西也很了解，這個(gè)時(shí)候跟投制度也有用，但沒有那么大的用處。一家地域性房企，項(xiàng)目不是很多，如果也推跟投制度的話，它的價(jià)值在什么地方？它最應(yīng)該要求強(qiáng)制跟投的是兩個(gè)方面的人，第一個(gè)是銷售端的人，怎樣賣的價(jià)格更高；第二個(gè)是管成本的人、采管購的人，保證采購到性價(jià)比更高的上游供應(yīng)物，這兩個(gè)部門成為最重要的跟投的部門。對于跨地域的房企，跟投的最核心的人，第一個(gè)是投資土地的人，第二個(gè)是一線管理層，第三個(gè)是項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目管理部的人。因此，這個(gè)制度對所有房企都有用，但相對來說對跨地域房企的作用相對大過單一城市開發(fā)的房企。
Q7：2016年12月房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)超出市場預(yù)期。如果把投資分為土地購置和建安投入，那么，一方面，市場出現(xiàn)庫存高、拿地收緊局的面；另一方面，拿地和建設(shè)成本一直處于高位。請問下對地產(chǎn)投資新開工看法？
首先，短期的量化特別難，萬科是有一個(gè)量化模型的，我們會(huì)用這個(gè)量化模型來做預(yù)測，但根據(jù)過去5年的歷史數(shù)據(jù)回溯，量化模型的誤差最高達(dá)到7%，如果數(shù)據(jù)的量只有百分之三四的變動(dòng)，但做出來誤差7%，這有可能方向都搞反了，所以說，量化的方法非常困難。
其次，長期的判斷是可以做到的，長期的結(jié)論也是比較清楚的。比如說新開工相對投資好預(yù)測，因?yàn)樾麻_工我們有一個(gè)比較清楚的結(jié)論。如前所述，2011-2013年是一個(gè)歷史峰值，對于未來這個(gè)量是不太可能超過歷史峰值，它的下限則取決于住房更新周期，所以我們可以用這個(gè)方法來鎖定了它的上限和下限。從這個(gè)角度來看，從2013年以后，新開工的長期趨勢是向下的，那就是說負(fù)增長更符合長期趨勢的一個(gè)狀態(tài)，它如果有正增長就說明是一個(gè)大年，大年就說明接下來就會(huì)有更小的小年。所以，預(yù)測新開工一定要有基準(zhǔn)線，基準(zhǔn)線是一個(gè)有18-12億平米的斜率向下的長期趨勢線，當(dāng)然這可能要有很多年才能滑下去。所以說，新開工相對好預(yù)測一些，如果以2013年作為一個(gè)基數(shù)，長期趨勢一定向下，以2015年作為一個(gè)基數(shù)，未來趨勢看平。投資方面，因?yàn)閱挝幻娣e的投資力度不一樣，投資金額也有差異，這個(gè)差異主要是地價(jià)帶來的。投資跟開工相反，投資是長期難預(yù)測、短期易預(yù)測，通過上一年的開工和上一年的拿地就可以基本預(yù)測當(dāng)年的投資，因?yàn)殚_發(fā)商買地之后，地價(jià)款不是馬上就付完的，它有一個(gè)付款的周期，那么體現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里面，體現(xiàn)是它的付款，現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)口徑是現(xiàn)金流量、不是權(quán)責(zé)發(fā)生。所以，房地產(chǎn)投資一定程度上取決于上一年土地成交數(shù)據(jù)，如果上一年土地成交增長很快，那下一年投資增長就比較快。所以從這個(gè)角度來預(yù)測的話，我們看2017年，首先，新開工不會(huì)有特別大的變化，因?yàn)?016年的新開工也沒比2015年增長多少，所以在這種情況下今年也不會(huì)出現(xiàn)明顯的下降，但出現(xiàn)大幅增長的可能性也不大，所以新開工就是平的；再看2016年的土地成交，去年的土地成交比較大，那今年的投資也會(huì)有增長。
Q8：龍頭集中度提高，龍頭之間也可能會(huì)出現(xiàn)分化的趨勢，所以您認(rèn)為未來房企的核心競爭力是什么？未來會(huì)不會(huì)出現(xiàn)穿越周期的房企呢？
穿越周期是一個(gè)特別難的事情。所謂的穿越周期，有兩種方法，一種方法就是離開原來存在的行業(yè)，這里面我們看到很多成功的例子。但是，另外一種企業(yè)，他沒離開這個(gè)行業(yè)，但換一種方式，或者說他轉(zhuǎn)而去提供一種目前還并不是很明顯、但未來會(huì)特別重要的產(chǎn)品。任何一個(gè)整體處于萎縮的行業(yè)，也會(huì)造成這種新出現(xiàn)的需求。新出現(xiàn)的需求沒有脫離這個(gè)行業(yè)，而是在這個(gè)行業(yè)里選擇更有生命力的細(xì)分市場，并且在這個(gè)細(xì)分市場中，率先建立遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過它在原來行業(yè)中的一個(gè)市場地位和市場占有率，這就是第二種穿越周期的方法。我特別希望萬科能成為這樣一個(gè)穿越行業(yè)周期的公司。當(dāng)然，到目前為止，房地產(chǎn)行業(yè)還沒有出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，供需關(guān)系整體是由過去的嚴(yán)重短缺，變成現(xiàn)在的總體均衡、結(jié)構(gòu)和區(qū)域分化的狀態(tài)。從我們剛才的分析來看，每年新房的新建量，未來還會(huì)持續(xù)在一個(gè)較高的水平上。但是，要真正的做到穿越大周期，必須還是走上面的兩條路之一。
Q9：您認(rèn)為萬科當(dāng)前的核心競爭力如果能做到穿越周期的話會(huì)是什么？
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