房價(jià)“往下走” 土地財(cái)政怎么辦？
房地產(chǎn)調(diào)控“新國五條”出臺(tái)，其中二手房交易要繳增值部分的20%個(gè)稅，被稱為最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但各地實(shí)施細(xì)則還沒有出臺(tái)，卻在全國引起了即時(shí)交易的熱潮，甚至還出現(xiàn)了排除登記、離婚潮等奇觀！以致于有人說開發(fā)商在對(duì)“新國五條”竊笑，說這是一個(gè)漲價(jià)的調(diào)控措施。
為此，住建部部長姜偉新在全國兩會(huì)上遭到了最多的記者圍攻，甚至有男女記者等不及沖進(jìn)廁所提問。最后，他表示“國五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行，有什么問題再改，同時(shí)少有地宣稱，“房價(jià)今年一定會(huì)往下走”！
調(diào)控以來似乎還沒有主要的部委官員如此對(duì)房價(jià)的走勢(shì)明確表態(tài)的。是對(duì)“新國五條”很有信心，還是囊中還有妙計(jì)？
不管怎么說，兩會(huì)一結(jié)束，3月底各地就得拿出具體實(shí)施政策來。一方面，業(yè)界認(rèn)為成交量可能萎縮，但成交價(jià)還會(huì)漲。另一方面，各地都在觀望，會(huì)出臺(tái)什么樣的措施誰都不抱期待，這才有樓市交易中的“最后的瘋狂”！
這時(shí)，深圳突然宣布房價(jià)“限漲令”，讓市場(chǎng)一片嘩然！
有意思的是，業(yè)界宣稱這“只是重申2011年舊政策”。但深圳“限漲令”的重申似乎沒那么簡單。其一，同樣也是所謂重申，20%的個(gè)稅按有關(guān)部門的解釋也是《個(gè)人所得稅法》中原有條款，“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十”的重申，只是大多數(shù)城市并沒有認(rèn)真執(zhí)行而已，而較嚴(yán)格執(zhí)法的東莞房價(jià)上漲幅度相對(duì)較小。顯然，重申可能帶來嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)格執(zhí)行的后果也相應(yīng)“較為嚴(yán)重”。
其二，“新國五條”要求各地制定今年的房價(jià)控制目標(biāo)，如果實(shí)施細(xì)則沒出，房價(jià)就大幅上漲，年度目標(biāo)如何制定、如何完成？顯然，深圳在細(xì)則出臺(tái)前先重申“限漲令”，也就是提前在房價(jià)控制目標(biāo)出來之前，先穩(wěn)住房價(jià)。按這個(gè)“限漲令”，2013年深圳所有的新建商品房的成交均價(jià)必須實(shí)現(xiàn)月度環(huán)比零增長，超過價(jià)格紅線的樓盤政府將不予備案。該政策細(xì)化到了每個(gè)樓盤，每個(gè)月的成交均價(jià)，而不僅僅著眼于片區(qū)均價(jià)、全市均價(jià)。
深圳房價(jià)只能“零增長”或“負(fù)增長”應(yīng)該說會(huì)對(duì)開發(fā)商形成較大的壓力。按新公布的《深圳市商品房預(yù)售價(jià)格備案辦法》要求，商品房在預(yù)算之前或價(jià)格調(diào)整幅度超出最近一次備案價(jià)格上下15%時(shí)，辦理商品房預(yù)售價(jià)格備案或變更。這一政策從今年5月1日施行，有效期5年。因此，開發(fā)商能堅(jiān)持這么久嗎？另一方面，地方政府會(huì)認(rèn)真執(zhí)行這些政策嗎？既然目前一些嚴(yán)厲的調(diào)控政策往往是重申，那么就說明了以前這些政策沒有得到嚴(yán)格實(shí)施。
再來觀察一下廣州的相關(guān)政策。目前，廣州業(yè)界普遍預(yù)測(cè)廣州的實(shí)施細(xì)則不會(huì)太嚴(yán)。一方面說廣州是一線城市房價(jià)最低的，房價(jià)很理性；另一方面，政府多次宣稱土地緊張，要節(jié)約集約用地。在這樣的輿論下，廣州年初制定了目標(biāo)今年賣地收入要再增近200億。即從去年賣地收入455.6億元增長4成的基礎(chǔ)上，今年計(jì)劃收入646.5億元，增收190.8億元。可是如果嚴(yán)格調(diào)控房價(jià)，地價(jià)必然受到影響。在我看來，其實(shí)不是開發(fā)商說的地價(jià)影響房價(jià)，實(shí)際上是房價(jià)反過來影響地價(jià)。如果房價(jià)下降，地價(jià)必然下降。
春節(jié)前，廣州已經(jīng)下達(dá)了GDP“保三”動(dòng)員令，土地出讓收入不能完成增長任務(wù)，既可能拉低GDP增長幅度，又可能使一系列工程缺錢，因此，廣州沒動(dòng)機(jī)嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控措施。其實(shí)，全國各地方政府都不具有壓低房價(jià)的動(dòng)機(jī)。
更重要的是，“新國五條”并沒有建立起長效的住房建設(shè)機(jī)制。近期，已經(jīng)有不少專家開始呼吁，通過房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、空置稅壓制投資投機(jī)需求，加大保障房建設(shè)，讓全國人民“住有所居”。但這個(gè)長效機(jī)制的建立仍看不到時(shí)間表。
為了統(tǒng)一思想，國家最好提出住房建設(shè)目標(biāo)和房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)。
首先，中國到底還需要多少住房？根據(jù)人口普查，中國有4億個(gè)家庭，其中三口之家占最多有1億，二口之家和四口之家分別占0.9億多和0.7億多。按照限購政策，一家可有兩套住房，也就是說，全國有8億套住房就夠用了，平均每戶兩套。但現(xiàn)在究竟全國有多少套住房呢，缺乏權(quán)威數(shù)據(jù)。
其次，中國家庭人均住房面積應(yīng)該達(dá)到多少為合適呢？2010年的人均住房建筑面積是31.6平方米。根據(jù)人口普查，按建筑面積分，人均住房在20-29平方米的家庭有0.9億多，30-39平方米的家庭有近0.7億多，40-49平方米有0.4億多，70平方米以上的也有0.4億多。城市家庭狀況也大致差不多，最多的家庭是人均住房在20-29平方米。也就是說，一半的中國人均住房面積在20-49平方米。而各地的豪宅標(biāo)準(zhǔn)是140多平方米。因此，按三口之家計(jì)，150平方米就是界線，那么人均50平方米以上都應(yīng)該繳房產(chǎn)稅（豪宅稅）。加上第三套房開始繳房產(chǎn)稅（多套稅），兩者一并推出，房價(jià)就將會(huì)實(shí)現(xiàn)“回歸合理價(jià)位”的目標(biāo)，同時(shí)保障了有能力的中國人都可以買“豪宅”。