“地王”標(biāo)準(zhǔn)有了新說法
國土資源部今日發(fā)布《2012全年及第四季度重點(diǎn)城市地價(jià)監(jiān)測成果》。中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松稱，2012年全國主要監(jiān)測城市商業(yè)、住宅地價(jià)水平微升，同比增幅均處于10年來的低位。
2012年末，全國主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為3129元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米。與去年同期相比，商、住、工各用途地價(jià)增長速度分別為3.34%、2.26%、2.70%，其中，商業(yè)、住宅地價(jià)同比增速均處于近10年來的低位，僅略高于2008年，且全年住宅地價(jià)累計(jì)增幅在三類用地中居于最低，這也是近兩輪市場波動(dòng)中的首次出現(xiàn)。從2009年以來的商住倒掛，住宅地價(jià)增速超過商服，到今年的接近工業(yè)地價(jià)增幅，地價(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
2012年末，105個(gè)主要監(jiān)測城市中，住宅地價(jià)同比漲幅在5個(gè)百分點(diǎn)之內(nèi)的城市個(gè)數(shù)超過80%，其中27個(gè)城市住宅地價(jià)低于去年同期水平。
第四季度，全國主要監(jiān)測城市綜合、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增長率分別為1.12%、1.21%、1.14%，地價(jià)環(huán)比增速略有提升，較上一季度分別增加了0.34、0.29、0.67個(gè)百分點(diǎn)；商服地價(jià)環(huán)比增長率分為0.84%，較上一季度減少了0.29個(gè)百分點(diǎn)。
近幾年，各地被判定為“地王”的出讓土地不斷爆出。大多“地王”是以一定區(qū)域內(nèi)成交總價(jià)最高、樓面單價(jià)最高、樓面地價(jià)最高而被冠以“地王”的。“地王”的標(biāo)準(zhǔn)是什么，至今沒有權(quán)威的說法。趙松表示，該院通過對(duì)大量成交土地信息的整理總結(jié)，將“地王”定義為：在一定區(qū)域范圍內(nèi)，宗地成交總價(jià)超過歷史同類用途宗地最高成交總價(jià)，或者樓面單價(jià)超過歷史同類用途宗地最高成交樓面單價(jià)，則可認(rèn)定該宗地為該區(qū)域內(nèi)的“總價(jià)地王”或“單價(jià)地王”。
根據(jù)這樣的判定據(jù)介紹，2012年以來市場反映強(qiáng)烈的所謂“地王”地塊，僅有兩宗成交單價(jià)超越了2007年以來所在城市的歷史高值。其余地塊均不符合該判定標(biāo)準(zhǔn)，能稱為“地王”。
據(jù)趙松介紹，2013年全年異常交易地塊數(shù)量及溢價(jià)水平處于調(diào)控以來的低值，第四季度，在土地市場的季節(jié)性規(guī)律影響下，異常交易地塊數(shù)量有所上升，與土地供應(yīng)前低后高的規(guī)律基本一致，全年異常交易隨各地推出的土地量增長而有所增加，但仍低于往年。
截至2012年12月31日，全年上報(bào)異常交易地塊275宗，較去年的609宗相比，大幅下降；溢價(jià)率方面，2012年上報(bào)異常交易地塊平均溢價(jià)率比2011年的均值降低了30個(gè)百分點(diǎn)。
第四季度上報(bào)異常交易地塊平均溢價(jià)率比上季度下降了20個(gè)百分點(diǎn)。高溢價(jià)成交地塊的溢價(jià)率水平仍處于調(diào)控以來的低值，顯示當(dāng)前土地市場依然處于相對(duì)平穩(wěn)期，因市場預(yù)期較好導(dǎo)致的非理性追漲并不明顯。
趙松表示，除土地價(jià)格、供應(yīng)量等指標(biāo)外，“地王”和“溢價(jià)率”常被視作表征土地市場熱度的重要信號(hào)，但由于準(zhǔn)確全面掌握信息有一定困難，加上缺乏必要的解讀，2012年也曾出現(xiàn)因誤讀、誤解而助推市場情緒波動(dòng)的現(xiàn)象。該院所謂
“地王”只是從研究角度做出的標(biāo)準(zhǔn)，并非國土部制定的標(biāo)準(zhǔn)。
中原地產(chǎn)市場研究部從市場面反觀分析，一般市場為“地王”定義時(shí)，樓面價(jià)創(chuàng)新高、溢價(jià)率超過100%是2個(gè)比較重要的指標(biāo)。此前的確存在過度誤讀“地王”的現(xiàn)象，但土地市場的確存在明顯的回暖。高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)，已經(jīng)明顯影響了周圍區(qū)域市場以及整體市場購房者的預(yù)期。按照多地塊的樓面價(jià)和目前區(qū)域內(nèi)整體市場的銷售情況，部分開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場的樂觀程度有明顯提高，樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發(fā)商拿地的積極性也開始上漲。從目前部分城市出讓土地規(guī)則來看，都制定了在出讓超過溢價(jià)率限制后，競爭配套保障房等政策。從實(shí)際對(duì)市場的影響來看，這樣從數(shù)據(jù)上的確避免了創(chuàng)造歷史新高的可能性，但無論是否冠以“地王”稱謂，實(shí)際上剔除保障房后的價(jià)格對(duì)市場的影響依然存在。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地價(jià)格由樓市決定，所以，還是應(yīng)該重點(diǎn)調(diào)控樓市，反制地價(jià)。單純依賴土地市場的政策不能解決根本。