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　　近日，萬科成都拿地風(fēng)波為業(yè)界聚焦。這次萬科涉嫌成都低價(jià)拿地風(fēng)波，源自萬科控股80%的成都同泰和其香港子公司DYLAN，在2010年5月6日以每畝105萬的起拍價(jià)，聯(lián)合競買了成都五龍山共計(jì)518畝的土地開發(fā)權(quán)。由于其每畝成交價(jià)低于同區(qū)域保利125萬的成交價(jià)，且成都同泰公司和實(shí)際控股人牽涉原成都市委書記李春城的貪腐問題。

　　不過，目前萬科拿地風(fēng)波已不再是個(gè)是否違規(guī)問題，而透射出了合作開發(fā)潛存的風(fēng)險(xiǎn)失范，及內(nèi)生的土地市場(chǎng)透明化問題等。這是萬科成都拿地風(fēng)波遭遇違規(guī)拿地質(zhì)疑之緣由之一。

　　合作開發(fā)是一種優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的企業(yè)互利方式，可分散風(fēng)險(xiǎn)和提高資金效率等。地產(chǎn)合作開發(fā)由來已久，早期主要為大小開發(fā)商合作開發(fā)，近年來呈全面開花態(tài)勢(shì)，如富力世茂合作開發(fā)惠州項(xiàng)目，山東高速與綠城合作開發(fā)等。萬科的合作開發(fā)始于2009年，并呈后來居上之勢(shì)。如萬科年報(bào)顯示，2010年萬科合作開發(fā)項(xiàng)目占總項(xiàng)目的55%，2011年萬科52個(gè)新開發(fā)項(xiàng)目中38個(gè)為合作開發(fā)占比達(dá)73%，11月萬科共拿的12宗地中有9宗為合作開發(fā)。

　　然而，地產(chǎn)合作開發(fā)，往往帶有官商雙方對(duì)土地尋租之潛在色彩。其原因在于，當(dāng)前中國土地市場(chǎng)是以政府為單一供給主體，通過掛拍賣方式向市場(chǎng)供給國有土地和征用或征收的農(nóng)村集體土地。而土地掛拍賣是一種交易透明而非程序透明機(jī)制，政府對(duì)參與競拍主體的資質(zhì)和條件等具有自由裁量空間，且兼具交易和監(jiān)管主體等多重身份，國內(nèi)城市尤其是二三四線城市，盡管形式上都走掛拍賣程序，但部分官員通過競拍人資格實(shí)質(zhì)限制，私下勸阻其他競拍人等，使土地掛拍賣蛻變成尋租設(shè)租之隱性游戲。

　　如通過掛拍賣把土地以低價(jià)賣給關(guān)系人，然后關(guān)系人如同掮客或倒?fàn)敚侔勋@得的土地使用權(quán)賣給真正的地產(chǎn)開發(fā)商；抑或關(guān)系人與開發(fā)商成立特定項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開發(fā)，從而部分官員和關(guān)聯(lián)交易人，通過各種方式分享低競買價(jià)與市價(jià)之差。而且由于關(guān)系人競買到土地真正進(jìn)入房產(chǎn)開發(fā)階段有一過程，且各地都未有效執(zhí)行制度規(guī)定的開發(fā)期限，導(dǎo)致吃時(shí)差的大量囤地現(xiàn)象存在，即只要倒賣價(jià)與市價(jià)存在價(jià)差，土地倒賣交易鏈條就可以很長，從而滋生出食利的關(guān)系人市場(chǎng)，致使城市土地市場(chǎng)被分割裂變成多層次、多鏈條的尋租場(chǎng)所。

　　鑒于此，市場(chǎng)對(duì)萬科涉嫌成都低價(jià)拿地的質(zhì)疑，本質(zhì)上引發(fā)的是中國土地市場(chǎng)透明度不高下的權(quán)錢、權(quán)權(quán)交易問題。一直以陽光作業(yè)，不行賄等行徑于房市的萬科，合作開發(fā)主導(dǎo)了近年來該公司的新開發(fā)項(xiàng)目，加之去年萬科在河北香河的合作項(xiàng)目就涉嫌違規(guī)土地而被叫停，這使萬科的陽光拿地理念成為了社會(huì)測(cè)度國內(nèi)土地市場(chǎng)交易透明度的風(fēng)向標(biāo)，并側(cè)面反映目前土地市場(chǎng)的惡性趨勢(shì)。

　　由此可見，當(dāng)前萬科拿地風(fēng)波透射出了土地市場(chǎng)尋租特征。因此，目前有效改善土地市場(chǎng)，緩解合作開發(fā)模式下隱藏的權(quán)力和關(guān)系租金產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化等，務(wù)本之舉是地方政府退出城市土地市場(chǎng)，走出集運(yùn)動(dòng)員與裁判員一身的身份錯(cuò)位和沖突，摒棄地方政府越發(fā)公司化的趨向，打破城鄉(xiāng)土地同地不同權(quán)、不同價(jià)的制度問題，逐漸推動(dòng)符合政府城鎮(zhèn)規(guī)劃的農(nóng)地直接入市交易；抑或中短期內(nèi)實(shí)行省級(jí)政府主導(dǎo)所轄區(qū)地市縣土地掛拍賣之模式，實(shí)行收益權(quán)與監(jiān)管權(quán)分離，提高土地市場(chǎng)交易透明度和競爭性。