調控后如履薄冰 中小房企“跨行”謀自救
南都制圖：陳婷 C FP供圖
渣打銀行報告稱，中國房地產(chǎn)正處于“弱平衡”狀態(tài)，短期內前景穩(wěn)定，但是3個月之后有可能更趨疲軟。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2011年武漢共有在冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1375家，近500家可能“無事可做”，北京去年有473家房企退出市場。
以“限購、限貸”為特征的新一輪調控對中小房企的影響正在顯現(xiàn)，不少企業(yè)開始轉行分散行業(yè)風險。億城股份近日發(fā)布公告稱，收購美國俄勒岡州的Butter Creek風電項目，正式進入風電運營領域；華業(yè)地產(chǎn)在新疆、陜西收購金礦；萊茵置業(yè)在貴州開采煤礦；鼎力股份在廣西投資稀土礦等。業(yè)內人士認為，中小房企轉行多元化可分散調控風險，而“傍大款”與大房企合作，以及尋找差異市場做特色產(chǎn)品也有可能實現(xiàn)突圍。
中小房企首當其沖“受傷”
此輪房地產(chǎn)調控是中小房企身陷“懸崖”的直接推手。中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，在調控重壓下，住宅市場發(fā)展空間受到極大壓縮，再加上中小房企資金實力本來不是那么雄厚，受到的沖擊會比品牌房企要大很多。
房地產(chǎn)利潤正在縮小。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，從今年已經(jīng)發(fā)布的18家房企的一季度財報來看，整體利潤合計僅4.49億，同比下降41%。另外，從未發(fā)布財報的21家房企的業(yè)績預告來看，也不容樂觀，其中有15家房企出現(xiàn)虧損和利潤同比下滑。
鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪分析，2010年9月以來的調控對房企盈利能力影響開始深化，尤其是中小房企，持有項目數(shù)量相對少，應對市場的能力極為有限，再加上財務成本升高的侵蝕，利潤很少甚至無利可圖。
“房地產(chǎn)經(jīng)營風險大、利潤空間小是房企轉行的主要原因?！钡禺a(chǎn)學家鄧浩志認為，此輪房地產(chǎn)調控，使資金往其他地方走已經(jīng)是一種趨勢，如轉向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)甚至工業(yè)地產(chǎn)等，還有一部分則選擇與房地產(chǎn)毫無關系的行業(yè)?！翱偟膩碚f，目前房地產(chǎn)行業(yè)不但告別了暴利時代，而且已經(jīng)迎來了低效率時代，部分項目甚至在虧本銷售?！?/P>
記者實地調查了解到，今年以來，廣州多個樓盤打出降價優(yōu)惠促銷牌，以中小發(fā)展商的樓盤居多，占比約六成。從區(qū)域來看，增城、南沙等郊區(qū)的本土樓盤價格降幅相對較大，個別樓盤的降幅達15%以上。
跨行、破產(chǎn)源源不斷
近日，億城股份發(fā)布公告稱，公司全資子公司中嘉合創(chuàng)與三一電氣及兩位自然人吳佳梁、段大為擬收購位于美國俄勒岡州的ButterCreek風電項目。對于此宗交易，億城股份證券事務代表李秀紅在接受采訪時表示，房地產(chǎn)業(yè)務不穩(wěn)，擬進軍風電運營項目。
億城股份同時表示，通過本次收購，公司將在堅持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的同時，進入前景廣闊的風電運營領域，獲得更為多元化的收入來源和利潤增長點。
其實，億城股份并不是今年首個“不專一”的房企。據(jù)公開報道，華業(yè)地產(chǎn)在新疆、陜西收購金礦；萊茵置業(yè)在貴州開采煤礦；鼎力股份在廣西投資稀土礦等。這些房企轉向的行業(yè)基本為盈利很強或者國家扶持的資源性、新能源產(chǎn)業(yè)。
陳云峰在接受媒體采訪時表示，這些尋覓新的利潤增長點的企業(yè)基本為中小型房企。
除了轉行分散行業(yè)風險以外，還有部分中小房企直接申請破產(chǎn)。今年4月份，杭州金星、杭州錦繡天地相繼申請破產(chǎn)，隨后，廣東順德的小型房企廣德業(yè)房地產(chǎn)有限公司也以“資不抵債”為由向法院提出進入破產(chǎn)程序申請，意圖盤活存量資產(chǎn)，清償公司債務以及為廣大業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權證。
武漢市房管局數(shù)據(jù)顯示，去年武漢在冊開發(fā)企業(yè)1375家，有項目在冊的在400家左右，開發(fā)完項目房還沒賣完的有500家左右，剩下的近500家可能“無事可做”，或正在找項目?！霸趦苑科笕绻B續(xù)兩年沒有項目就要被取消資格，接下來兩年注銷房企可能會更多”。
另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，去年北京有473家房企退出市場。知情人士透露，目前，多個城市的中小房企站在懸崖邊，有不少公司通過注銷、轉讓、轉行等手段脫離樓市，目前有愈演愈烈之勢。
破產(chǎn)范圍或擴大
在國務院總理溫家寶表示調控不會放松的大背景下，中小房企前方的“路”似乎仍很崎嶇。
在房地產(chǎn)市場銷售低迷、庫存高企的背景下，再加上銀行叫停開發(fā)貸，高負債的中小房企資金鏈更加緊張。這預示著，中小房企的融資環(huán)境持續(xù)惡化，如果加速降價仍回籠不了資金，破產(chǎn)風險將會進一步加大，或有更多的房企迫不得已申請破產(chǎn)。
更不能忽視的是，房企還將面臨資金外流的壓力。不少房企開始開拓境外地產(chǎn)，如果更多的境內資金流向西方樓市，會使國內的一手房市場面臨更大的銷售壓力。不少業(yè)內人士認為，在這種情況下，中小房企很可能率先出局。
另從渣打銀行最新的調研報告中也不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的風險還在繼續(xù)增加。渣打銀行報告顯示，中國房地產(chǎn)正處于“弱平衡”狀態(tài)，短期內建設前景穩(wěn)定，但是3個月之后有可能更趨疲軟。綠城中國再次轉讓旗下置業(yè)公司股權回籠資金，也折射出房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈隱憂。
中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員曹建海表示，樓市即將結束暴利時代，一些中小房企將會退出，房地產(chǎn)市場將會重新洗牌，一旦有三成的房產(chǎn)企業(yè)通過并購的方式破產(chǎn)，則意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)真正處于“冬天”了。
“房企回歸實業(yè)反映出房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率在下降，整個行業(yè)已從黃金時代步入白銀時代?！苯?jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑認為。
另有業(yè)內人士認為，今年，跟風降價的中小房企將面臨更為嚴峻的資金短缺、市場份額丟失的壓力，中小房企被淘汰出局的進程將會加快。
專家觀點
多元化“傍大款”、做特色自救
經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑認為，走多元化之路未嘗不是好選擇，畢竟房企多元化發(fā)展既有利于企業(yè)分散經(jīng)營風險，又有利于社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。朱欣苑同時提醒，中小房企面對行業(yè)的深度調控，要特別注意現(xiàn)金流的穩(wěn)健性。
“中小企業(yè)恐怕也只能有兩個出路?！编嚭浦菊J為，一是把企業(yè)賣給大公司或者尋求和大公司合作，二是自己在產(chǎn)品或服務上創(chuàng)出一套自己的辦法，在市場細分當中占有一席之地。
但品牌房企則不認為房企處于艱難的地步。不少品牌發(fā)展商向記者坦言，目前，中小房企破產(chǎn)狀況遠不如2008年，甚至還沒有到達嚴重的地步，現(xiàn)在還只是通過降價或轉讓股權的方式，這種現(xiàn)象是中小房企渡過難關的一種很正常的策略。
記者觀察
樓市“圍城”
人生就是由多個“圍城”組成的。城與城之間有聯(lián)系而又不同。有時，你可能努力從一座城跨進一座“城”；有時，你又要同時跨進幾座“城”；有時，你又不得不為一座“城”放棄幾座“城”……
其實，樓市又何嘗不是圍城呢？
當樓市欣欣向榮時，各路企業(yè)不管有沒有資金實力，都想方設法進入房地產(chǎn)業(yè)這座“城”；當樓市風向標突變、處于下滑通道時，各路企業(yè)又如燙手山芋般丟掉房地產(chǎn)業(yè)，拋棄這座“城”……
回望近十年的樓市，可謂是跌宕起伏，每一次樓市“起”時，都有眾多企業(yè)蜂擁至房地產(chǎn)業(yè)，在可預期利潤蒙蔽雙眼的情況下，意識不到自有資金和實力還沒有到可開發(fā)住宅的地步，一頭鉆進房地產(chǎn)市場。當樓市突陷“跌”境，這些企業(yè)身陷“懸崖”，進退兩難。
在殘酷現(xiàn)實的背后，這部分身陷“懸崖邊”的房企高管們在考慮是坐以待斃還是自我救贖的同時，還要認真反思一下自身，不能因行業(yè)欣欣向榮且有利可圖，就不顧一切地跳進去，如果跳得夠遠，前路或一片光明，倘若跳得不夠遠，或許將落進萬丈深淵。