“房鬧” 到底能鬧回啥？
2012-05-14 00:00:00 廣州日報
本版撰文/記者 譚敏CFP供圖
房鬧
業(yè)內通常將已購房的老業(yè)主，由于對新開或新推盤價格低于其購房時的價格不滿，而發(fā)生的集體與地產開發(fā)商鬧事的行為，稱為“房鬧”。
他山之石
在歐美等國家，購房實行的是分期付款，預售時交30%房款，封頂時交20%，驗收時交30%，交樓一年后再交齊剩下的20%，購房者對其中任何一個環(huán)節(jié)不滿意，都可以拒絕支付余下的款項。
今年以來，因房價下降而產生的“房鬧”事件，頻頻在杭州、寧波等地發(fā)生，“五一”期間，杭州更是連發(fā)三起。業(yè)主們有的要求退房，有的要求賠償，還有的以房子已低于成本價為由質疑房產質量。為什么會出現(xiàn)“房鬧”？“房鬧”究竟是毫無契約精神的無理取鬧，還是想借非常規(guī)手段來實現(xiàn)合理訴求？“房鬧”會影響到樓市調控政策嗎？
本版特約中國社會科學院研究員曹建海和中國房地產信息集團分析師薛建雄進行討論。
“房鬧”根源在于預售房制度
“去年8月份買的時候，每平方米是12600元。今年4月的剩余房源，價格降到了8800元每平方米。”杭州“昆侖天籟”業(yè)主王女士說，“半年多時間就損失了30多萬元，昆侖應該彌補我的損失?！睒I(yè)主徐女士說：“我的鄰居遲買了幾個月，就比我少花幾十萬，你說我怎么能平衡？”
“單純指責"房鬧"沒有任何意義?！薄胺眶[”和“醫(yī)鬧”一樣，其形成原因很復雜，他們本身也是制度的受害者。薛建雄認為，“房鬧”產生的根源在于我們目前實行的預售房制度。“我們的預售房制度，購房者都是對著圖紙和規(guī)劃就全額付款了，基本上是在對房子品質完全無法保證的情況下購買的。房價漲了還好說，一旦房價下跌，必然會影響到購房者的心理預期，產生不滿情緒。而更關鍵的是，房款都交齊了，對開發(fā)商也就沒有制約了?！?BR>
薛建雄介紹說，我國的房地產市場經歷了2003年、2005年、2008年和目前的四輪調整，幾乎每一輪調整，都會有“房鬧”出現(xiàn)。而在歐美等國家，購房實行的是分期付款，預售時交30%房款，封頂時交20%，驗收時交30%，交樓一年后再交齊剩下的20%，購房者對其中任何一個環(huán)節(jié)不滿意，都可以拒絕支付余下的款項。這種方式，既可以對房產質量進行很好的掌控，對于短期內出現(xiàn)的價格大幅波動，開發(fā)商也可以及時對老業(yè)主作出讓利和補償，這對市場的健康發(fā)展和房產質量都是一種保障。
他認為，我國的預售房制度雖然早期對于推動房地產業(yè)的發(fā)展起到了很好的作用，但目前這種方式的弊端已經顯現(xiàn)出來了，而房地產市場已相對成熟，完全可以對這一制度進行調整。
“房鬧”缺乏契約精神
至于被評論大加詬病的契約精神的缺失，曹建海認為，“房鬧”是違反合同和契約精神的，跟“醫(yī)鬧”一樣，只是一些業(yè)主想通過鬧事對地方政府和開發(fā)商造成壓力，以獲取利益，這種做法并不可取。薛建雄則認為，“契約的建立需要一個公平的環(huán)境，而目前的規(guī)則本身就是不公平的，購房者完全處于弱勢?！?BR>
分析“房鬧”產生的原因，曹建海說，從“房鬧”的多發(fā)地來看，都是房價相對較高、受降價影響大、地方政府對土地財政依賴比較嚴重的地方。地方的土地財政由來已久，利益相關，積重難返，不排除有的人樂見“房鬧”，希望借此對中央調控政策產生影響。
“房鬧”不可能影響調控
曹建海認為，現(xiàn)在調控政策已見成效，但房價還遠遠沒降到位，中央的態(tài)度很明確也很堅決，調控政策不可能收回。他認為目前其實就是處于幾方博弈的狀態(tài)。有的地方希望“房鬧”一鬧，能夠打破政策“一刀切”的現(xiàn)狀；開發(fā)商希望通過“房鬧”，能從地方政府得到一些好處；購房者抱著“會哭的孩子有奶吃”的心態(tài)，能夠挽回因房價下跌而造成的損失。但是，結果未必如他們所料。
薛建雄對此也持同樣的看法，他認為，“房鬧”只是個別城市的個別行為，不太可能大面積出現(xiàn)，只有房地產市場出現(xiàn)了大量爛尾樓的情況，才可能影響到政策。
雖然“房鬧”不會影響調控政策，但長期來看，調控政策有沒有松動的可能呢？曹海建認為，房價調控的目的是為了抑制投資投機性需求，針對改善性住房，今后政策出現(xiàn)松動也不是沒有可能。他說，住建部正在加快個人住房信息系統(tǒng)建設，計劃在今年6月末前實現(xiàn)全國40個主要城市的聯(lián)網，全國聯(lián)網后，未來的限購政策將會有新的變化?！艾F(xiàn)在的限購只在一個城市內統(tǒng)計，今后可能在全國范圍內統(tǒng)計，限購只會更緊不會更松?！彼€強調，隨著房產稅的試行和逐步推開，房產稅本身也會起到調控的作用。
本期嘉賓
曹建海（中國社會科學院研究員）
薛建雄（中國房地產信息集團分析師）
全國城市的樓市普遍存在泡沫，房價還遠遠沒降到位，中央的態(tài)度很明確也很堅決，調控政策不可能收回。
曹建海
“房鬧”產生的根源在于我們目前實行的預售房制度。我們的預售房制度，購房者都是對著圖紙和規(guī)劃就全額付款了，房款都交齊了，對開發(fā)商也就沒有制約了。
薛建雄
2010年以來樓市調控政策回顧
2010年1月10日 國務院辦公廳發(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國十一條）
2010年4月17日 國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 （國十條）
2010年9月29日 國家出臺鞏固樓市調控成果措施 （國五條）
2011年1月26日 國務院會議研究部署進一步做好房地產市場調控工作 （國八條）
微評
跟股民相比，購房者實在是太幸福了。漲了能賺錢，跌了能退房，簡直就是無風險買賣。
看來房價這次不是“假摔”了。如果是“假摔”，不太可能激起這些業(yè)主的“義憤”和“維權”。
別拿無知當個性，市場經濟的游戲規(guī)則就在那里擺著呢，玩不起就別玩，輸不起就別賭，既想玩又怕輸，看到旁觀者鄙夷的神情了嗎？？
維權？維錢吧？奉勸那些無知的少部分業(yè)主，不要打著“我們老百姓維權”的幌子的行事，拜托了，你不代表“我們”，更不代表“全體百姓”，你只代表自私自利的你們自己。
《虞美人·2012房鬧》
房價洗盤何時了？房鬧知多少。調控打折降價風，購房不堪回首淚顏中。契約合同應猶在，只是歡顏改。問君能有幾多愁，購房錯點財富瞬間流。 （綜合）